三元桥：重装理念举托新商业热圈

作者：钟山 　　我们在讨论一个区域经济发展的同时，首先需要弄明白的是：它的经济发展特征是什么？它在这一特征上具有何种优势？尚需在哪些方面需要继续改进？对于日益在人们眼中热闹起来的区域三元桥，很多人会奇怪，它的发展并没有形成与它区域位置相匹配的气象，相反，一直处于自我寻找的阶段，没有很好地利用自身优势，发展处于不温不火。其实，这几年来，许多经济专家和开发商都已经意识到这一问题，而且开始积极从经济层面、区域开发层面、地产开发层面思考，制定科学严谨具有真正深厚经济价值的方案；这里首先需要给三元桥一个清晰而准确的区域定位，这样方能切合三元桥的经济发展特征，最大化地利用区域优势；从经济学的角度上研究，任何一个区域经济的发展，最为关键的就是如何发掘自身的优势，将其发挥到最为完美的境界。 　　如何定位三元桥的经济特征，这是必须统一的，它关系到随后三元桥经济所有的发展问题。在经过较长时间的摸索和思考，经济专家和开发商对三元桥的认识逐渐清晰和深刻起来，他们已经触摸到三元桥的经济发展脉搏；他们认为三元桥实则是一片商业热地，在商业开发上具有巨大的优势和无限的发展潜力，具有成就北京新商圈的素质，而且必将赶超北京旧有的许多商圈；在这里，专家又重新对商圈概念做了注解，以求纠正许多原有错误的认识和理解，这对三元桥日后的发展也是有意义的；商圈是区域化的经济概念，指在一个特定的区域内，形成了完整合理有序的经济发展结构，内部经济可以科学化地运转，保障人们在这一区域可以工作、休闲娱乐、生活等等，它需要不同类型的经济形态和物业形态支持，对于房地产开发而言，主要负责的就是物业开发，提供了各种类型物业，给人们提供各种建筑空间。界定三元桥的区位，不能仅从它的地理位置进行分析，这其实是一种误解，对三元桥的误读。三元桥是以东三环和京顺路、首都机场高速公路的交接处为中心形成的一个极具经济内涵的区域，辐射涵盖的地理面积大，东北至四元桥，南至燕莎桥，西至太阳宫桥、东直门，达数平方公里。 　　三元桥的新商圈优势 　　三元桥之所以能够给很多人强烈的信心，就在于它是一未被琢磨的璞玉，他们认为只要对三元桥进行严格和细致地重新规划调整，三元桥一定会焕发它自身夺目的经济光芒，因为它本身就具备深厚的经济优势。 　　三元桥深厚的经济优势源于其绝佳的位置。首先它的位置使它具有了无上的交通优势；交通对一个区域的价值是不言而喻，它是运输经济血液的通道，它是将经济内存转化为经济势能的关键；如果我们细细考量三元桥的交通环境，自会发出惊叹：这一区域交通的优良性和便捷性在京城是首屈一指的！东三环自不必说，京承高速、京顺高速和首都机场高速路宽广地接纳外来的客人和经济新势；加之地铁10号线和紧接东直门交通枢纽，特别是后者，交通枢纽的意义可谓内涵丰富，它不仅表示是多线交通，更重要的是多方式交通以及交通的合理性和科学化，因此东直门交通枢纽其实是将三元桥置于一个自由无限的世界里，其经济具备了快速无障碍运转的第一要素。 　　其次它的位置使它成为了众星捧月之势中的月亮，它被诸多已经发展成熟的经济热力区域包围，经济品质令人信服；三元桥东承空港经济圈，北靠四元桥丽都商圈和亚运村奥运村，南临CBD，处在几大板块的交会处，CBD、燕莎——国展、亚奥商圈、丽都商圈、第三使馆区这几大商务板块围合着它；这几大区域具有的经济能量已经形成共识，是它们成就了北京现今繁荣蓬勃的经济形式，CBD的纯企业和人才积累，亚奥商圈的生态化的住宅区积累了丰富的高品质人群，第三使馆区则为三元桥注入了国际化的气质，丽都商圈为三元桥提供了繁华的商业气象。这里要重点说明燕莎商圈对于三元桥的意义，许多经济专家认为，三元桥虽然现在处于燕莎商圈之内，但重重迹象表明，它必将脱离燕莎商圈，成就自身的独立的经济身份；三元桥属于燕莎商圈最为繁华和成熟的地段，燕莎商圈以燕莎商场为核心，东临使馆区，周边聚集了许多北京最早的涉外酒店，如长城饭店，昆仑饭店，希尔顿饭店，凯宾斯基，丽都饭店等。该区域又临近机场高速，因此国际商务氛围一直是该区域的标签；燕莎商圈北扩至三元桥，是燕莎商圈趋向成熟的重要标志。 　　还有就是由其位置形成的“国门”形象，孕育了独一无二的“国门经济”，在这上面，没有哪一个区域可以与三元桥区域媲美。无论是从地理位置、区域特征还是区域价值来看，三元桥都具备成为国门区的“先天优势”。从地理位置上来说，三元桥既是首都城区通向机场高速公路和京郊东北的出入口，又是三环路的重要组成部分，是真正意义上的北京“城市第一印象区”；从区域价值来看，三元桥区域内聚集了南银大厦、现代盛世、国航大厦、鹏润大厦、中旅大厦、希尔顿酒店、长城饭店、昆仑饭店、京城大厦、凯宾斯基饭店等众多高档写字楼与五星级酒店。再加上诸多品牌公司的共同关注和鼎力打造，其区域价值将完全有可能直追CBD、奥运村等热点区域，成为北京的又一块“黄金区域”地带。特别是在“国门经济”随着三元桥“国门”的定位逐渐发展起来之后，许多开发商据此进入三元桥，一些项目陆续出现，循着“国门经济”的理念伫立在三元桥的土地上。 　　蓬勃的房地产开发态势 　　三元桥作为国门地标，加之拥有超强交通网络，是北京首都空港第一站，是跨过机构争先入主的桥头堡，更是进出CBD核心区的巍峨门户，因此其发展脚步一直未停过；三元桥分不了诸多国际标准甲级写字楼、国际酒店、国际公寓、新使馆建筑群、国际购物中心、涉外教育机构、涉外医疗机构，商圈的气象已经初步建立，特别需要提出的是，其房地产开发从来就处于上升态势，而且在质性上是越来越高，每一年的项目开发都会登上新境界。 　　在首创旗下的第三置业写下东区写字楼销售的神话，迅速占领了三元桥龙头老大的位置的同时，三元桥的房地产开发真正博得全北京开发商的眼光，开发态势随后进入全新天地，开发脚步不仅大，而且非常具有影响，每出一个项目都能赢得市场和业界的双重赞誉；随后，中远旗下远洋新干线以及华润置地旗下的凤凰城同时开始发力，一时间三元桥风生水起，竞争的硝烟四处弥漫，太阳星城、半岛国际公寓、太阳国际公馆、UHN国际村、万方阿波罗计划、第三置业、远洋新干线、凤凰城、国际港等等，都以卓越的姿态装扮着三元桥；特别是首创、中远与华润三大巨头、三大品牌联手托热三元桥区域，不仅是一种区域整合营销模式的革新，更是对三元桥自身优势的集中挖掘与凸显。 　　如今随着曙光厂区的整体动迁，三元桥浮现出最后一块大面积的处女地，有了兴建国际高尚住区的可能，而南银大厦等甲级商务地标的树立，国际学校与五星级酒店的最新规划，周边第三使馆区的新兴，三元桥地带的商务氛围正日益浓郁；相对于燕莎、国展可开发土地日趋饱和，而CBD也日益成熟的状况而言，三元桥迟到的契机正以无与争锋的增值速率孕育着又一片更高标准的新型国际住区的蓬勃萌生，地产商们以其敏锐独到的眼光早已预见到了这一点，针对国内外高层客群，开始了宜住宜投资的新一轮前瞻性国际标准高档住区的打造，例如，新体量建筑——时间·国际，并同步展开了区域环境的全面改造，开发商在新一轮国际高尚住区的建设中，也开始了真正与世界同步的造宅计划。时间·国际从选址开始，到规划理念，到建筑构造，到功用感受，不仅关注外在形式上的高贵大方，更注重居住氛围的国际化，以及居住品质的深层考量，在建筑理念与建筑结构上思索着用创新的方式追求舒适度的最大化；而这必将开启三元桥新的房地产开发浪潮，三元桥的房地产开发会因此进入新的空间，开发态势再次上涨。 　　三元桥存在的发展瓶颈 　　很显然，三元桥要真正成为北京新的商圈热地区域，还需要解决许多在思想、理念和实际开发阶段中存在的问题，必须廓清不明朗的认识；在发现优势的同时，寻找劣势，真正认清自身，方能在发展的道路上立于不败之地，一直朝前。 　　对于三元桥区域劣势的认识，许多专家的看法很一致，指出的三元桥区域三大软肋：首先，快捷的交通通道是把双刃剑，一方面区域的交通相当便利，另一方面，快速主干道也把区域分割成互不关联的四个零散小区域，难以形成整体区域聚合力，区域的整体品质难以托高；其次，太阳宫地区中档物业的兴起，对三元桥区域将形成打压；此外，当年凤凰城一期对区域价值的提前透支，使这里的投资空间进一步压缩。同时他们还提到另外重要一环，即在规划三元桥发展的时候，出现了致命的短视思路，没有详细认真地考察研究三元桥的地理特征和经济特征，更没有制定出对三元桥有持久支撑力的发展战略，只是根据此一时彼一时的发展需要盲目进行项目开发，这样势必造成所有的项目之间缺乏经济联系，缺乏必要的相互补充、促进的机动效应；许多项目的开发都仅仅从一个层面切入，没有更多层面的价值思考，这势必造成项目虽然好，但无法与区域需要相吻合，自是无法发挥每一个项目对三元桥最大的推动作用，因而使项目的价值大打折扣。据了解，北京市规划委员会和有关专家表示，三元桥以及三元东、西两桥周边区域目前有不少房地产项目正处于规划审批阶段。专家称，“这一区域有很大的潜力，但发展必须有度，过热会导致资源浪费。”在审批方面，规委今后将避免同质、同类型产品在三元桥附近过多出现，项目高品质化、多层次以及差异化发展将是主流，真正实现良性开发。 　　对于三元桥的发展我们引发的深思 　　无论是院士联名上书喊停奥运场馆建设，还是国内新锐建筑设计师集体声讨洋风入侵，还有据中国目前最高档豪宅藏身太阳宫地区，以及年轻建筑开发商对于“建筑还是破坏”的自觉思考都说明一个问题，北京目前的房地产开发基本还是一个混乱自发的状态，房地产开发与城市建设之间仍有不小的隔阂。 作为政府主管部门必须清楚，人们注意力得到提高，发现的问题就会增多，暴露的问题也会越来越多；有的地方可持续发展差，缺少科学的总体规划，重复建设、盲目建设、随意建设的情况严重；有的地方或开发商违法乱纪地圈地现象严重，造成了土地资源极大的浪费。 　　在新的形势下，我们可以肯定的是，房地产商必须明确，他们现在是城市的建设者、美容者、内涵表现者、品牌提升者；中国房地产不应该再给人一种支离破碎没有规划的感觉，房地产应该与城市建设整体思路有一个契合，房地产与城市建设都应该有一个科学的发展观。 　　建设部原副部长、原国家土地局局长、全国政协委员、中国土地学会邹玉川理事长提出：土地市场和房地产要贯彻科学发展观，就要贯彻以人为本、贯彻协调发展，不仅经济受益，环境保护、社会效益等各个方面都要渗透进去。国土资源部土地利用司冷宏志认为：对于房地产来讲，要做到“总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定”，同时协调与其他行业、产业的发展，这样才能科学健康地发展。 　　对于中国房地产而言，担负起城市建设责任，的确必须有官方所谓的“科学的发展观”，最关键的是，保证整个产业充分的前途和钱途。“问题不是主流，房地产业的发展总体上是令人欣喜的；因为发展而出现的问题，这并不是可怕的事情，关键是如何有效地去解决这些问题，这就要求我们认真落实‘科学发展观’。”霍增发最后说：“用科学发展理念指引每一个问题的解决，城市建设和房地产自然就会迎来更快的发展。” 作者版权所有，如需转载请与作者联系 http://house.focus.cn/showarticle/2695/505493.html