日本2018年615民宿新法所带来的商机 ——以东京为例

一 民宿新法的出现与民宿的骤减

2018年6月15日日本民宿新法出台后，airbnb 途家，booking上等没有营业执照的民宿全部取缔下线，日本可供住宿的民宿房源骤减80%，而东京一地的房源更是锐减90%，给大批旅日游客带来极大不便，甚至因为一房难求的情况下不得不选择价格高昂的酒店入住甚或取消行程。尽管当时airbnb 针对之前预定的游客选择了一些补贴措施，但是因大量民宿房源下架，酒店价格过于昂贵，最终还是没有地方住，游客抱怨道“我们更希望的是有房住，而不是赔偿。”东京有限的酒店房源以及价格无法满足现有的游客需求，而大量的民宿被迫下线又导致了有限的酒店价格继续上升。围绕着民宿新法的出现，对日本民宿事业者来说，到底是机遇还是危机？可以作进一步的不同阐释。

在此之前，我们必须对民宿新法的内容作一番解读。615民宿新法要求所有民宿必须提交一个届出给当地的保健所。所谓的届出就是一个给政府备份的申报表。但是你如果天真的以为按照规则交一个届出就可以合法的开始经营民宿，我就只能说你太天真了。

首先，如果你自己买下自己所有的公寓，第一个大难关就是还需要得到公寓管理组合（类似于由全体公寓各家各户组合而成的一个居委会）的同意。而日本民宿难以合法申请的最大难点就在于此，一栋楼里如果由外国游客进进出出，必然影响到在其中居住的其他住户的居住体验。这使得99%的日本人管理组合不会同意公寓的某间房拿来作民宿。第二，如果你想租下某几个房间用来转租作民宿，那么你必须得到房东的转租同意书才能当二房东，而以日本人保守谨慎的性格，大部分租赁协议是禁止转租的，这在租赁合同一般会写得异常清楚。第三，如果是你自己在东京买的独栋一户建用来做民宿，那么按照民宿新法去申请合法资质。也会因为所在地区的区政府的条例不同而不批准。这个怎么理解呢，国家是出台了民宿新法，按照新法的要求提交相关书类就可以合法拥有民宿资质，可是每个地区由每个地区的条例，有些地区譬如目黑区，中央区直接明令禁止民宿，倘若你买了这个地区的房子，不论你怎么求爹求娘，也是不可能申请成功合法的民宿资质的。再譬如千代田区和文京区，文教地区和学校周围周一到周五民宿禁止运营；又譬如新宿区，世田谷区，足立区和练马区住居专用地域的房子周一到周五禁止运营民宿。日本地域用途细分为十二类，每一类的地域都有其特定的限制。如果你想投资一个新宿的房子改造做民宿用，不小心买的房子的用途地域却是第一种住居地域或第二种住居地域以及准住居地域，那么恭喜你，不小心又踩雷了，很遗憾，没法合法做民宿。有些区又细分为房东在住型和房东不在住型，譬如千代田区，房东不在住型民宿，必须委托给又民宿运营管理执照的公司代为管理，且只能周一到周四营业。

那么东京23区哪些是没有具体条例限制的区域呢？参看下图。

截至到目前为止，东京基本可以说没有细则条例限制做民宿的有丰岛区，墨田区，北区，葛饰区，江户川区。以上五个区域暂时没有限制，并不代表以后不会出细则条例，暂时区役所会议还没开，至于将来有什么变动不好说。

接下来以我们给客人申请过的一个案例来说明申请程序的繁琐。

客人之前申请过一个江户川区的民宿资质，按理来说是最宽松的区域了。可是最基本上要做到以下几点：

（1）.和消防署及保健所相谈，确认自己的物件有没有资格

（2）.按照消防署的要求，作出安全措置检查的清单

（3）. 如果家主不在的管理模式，需要和住宅宿泊管理業者契约，契约内容要有很多详细的管理细节

（4）.要通知周围20米的邻居，做一些传单，投放到周围各个家庭里

（5）.要和垃圾处理的业者签约

（6）.制定定期清扫和预防疾病等一系类卫生上面的必要措施

（7）.在周边做一些标示，表明自己民泊的身份

（8）.和周围搞好关系，不能被投诉。

当你经历了两个月的折腾后，终于可以运营民宿之后，你惊奇地发现，按照民宿新法规定，一年最长只能合法运营180天。那么剩下的180天怎么办？国家没说，怎么消化，自己去找长租客源去吧。而日本长租一般都是两年起租，这半年的空置期就会成为你另外一个头疼问题。

根据东京23区各区区役所的数据，截止到目前（2018年11月16）为止，东京合法民宿共1873件。

数据来源参考https://www.google.co.jp/amp/s/airstair.jp/minpaku-tokyo-23/amp/

二 代替方案简易宿所——现存一户建改造成民宿难度大

那么在东京投资买房，有没有既可以突破一年180天运营时间限制且不受区域条例限制自由出租的房源呢？答案是：有。

怎么实现呢？

有一种比民宿更高级的运营执照许可，日语称之为简易宿泊所。对于普通民宅，只要取得简易宿所的执照，即视作取得旅馆业牌照，不受现有民宿法律条款的的制约，一年365天不分时段可放心合法经营。不单airbnb，途家之类的民宿平台可以登录利用，booking，携程之类的酒店预定平台也可以登录揽客。

那么为什么现有的大部分民宅不去申请简易宿所执照而要去申请受诸多限制的民宿资质呢？很简单，因为申请简易宿所的难度比拿到民宿资质难度实在高太多。以我们有限的经验来而看，如果说申请民宿资质是用心力交瘁来形容，那么申请简易宿所的工作量和难度就是想死的心都有了。

那么简易宿所的申请主要有哪些要求呢？首先，对于公寓住宅而言，简易宿所申请是绝不可能。因为简易宿所必须设有办理入住手续的前台，而混居公寓住宅显然无法满足这一条件。自家一户建的情况下，申请要满足以下条件。

1.玄関帳場（フロント）

称之为“接待处”也可以，毕竟旅馆业是事业类型，一个接待场所是基本 ，对于一户建改造的情况很少有位置设置这个的，这点要注意

2.適切な採光

窗户的采光是有要求的，窗户的面积要大于建物延床面积的十分之一

3. 換気施設

这里说的不是依靠窗户换气，室内必须有换气设施

4.浴室，洗面台的防潮

这个基本不是大问题，日本的建筑本身都很重视这个问题的

5.厕所数量

这个问题很严重，基本是一般的小型一户建很难达到的，因为一般家庭中不会按照这个要求设置厕所数量。

每一层至少有一个厕所。

房客5人以下，至少2个厕所

房客6-10人，至少3个厕所。

房客11-15人，至少4个厕所。

房客16-20人，至少5个厕所。

房客21-25人，至少6个厕所。

以此类推。

6用途地域

首先来解释一个概念——用途地域。根据日本都市计划法：为防止土地被混用，给每个区划都指定了居住，商业，工业等特定用途。也就是说当政府把一块土地的用途定为工业专用后，该土地就只能建工厂，不能建住宅。那么在日本用途地域一共分为几类呢？12种！

简易宿所属于旅馆的一种形态，两个红色框体重叠部分，即是旅馆业允许运营的地域，共六种地域，分别是：

第一种住居地域（沿床面积低于3000平方米）

第二种住居地域

准住居地域

近邻商业地域

商业地域

准工业地域

也就是说，如果一户建土地的地域用途不属于这六种之一，是无法申请简易旅馆资质的。

譬如下面这个中目黑车站附近的一户建，位于山手线大站附近，东京看樱花的名所，看中此物件的人不禁窃喜，如此价格如此土地改造成简易宿所岂非回报率惊人。

但是再仔细一看，其用途地域为第二种中高层住居专用地域。断无申请简易宿所之望。

7.客室面积

以前是要求33平米以上，法案改后，一个人3.3平米就可以了

8. 周边场所限制

110米以内，是否有保育园，幼儿园，小学，公园，图书馆等教育机关和公共设施，有的话，手续会变得复杂很多，做不成的概率也有

9.内部设施限制

因为是许可制度，检查的时候还有很多小细节问题，可以精准到：

厕所如果马桶周边没有洗手池，那么马桶上一定要有流水的装置

照明灯的瓦数

垃圾箱的摆放

更衣室的放置衣物的地方等等等

以上仅仅是保健所的要求。取得简易宿所执照，必须通过日本该区域的保健所和消防署的审查，才能颁发执照。而消防署又另外于逃生通道的宽度等具体要求。

由此可见，自家独栋一户建的情况下，不改造基本上无法申请简易宿所执照，而改造起来必须具备大量的专业知识才能合法取得相关执照。现有东京在售的一户建又老旧，改造难度大，如果不事先了解每个地区保健所和消防署不同的细节要求，并对申请内容有详尽地了解，很有可能花大价钱改造后依然申请不下来简易宿所执照。

由此触发我们另辟蹊径。直接在东京精心选取可以做简易宿所的一流土地，以盖一户建的建筑要求和成本，来建筑一栋4-10个房间左右的清新小旅馆。在盖之前预先做好设计图，按照该区域保健所和消防署的要求来建造，盖完之后直接可以取得简易宿所执照。既兼具自住功能，在现有东京合法民宿供不应求的情况，又可以实现商用价值的高利率汇报。且新建筑的一户建，其价值本身就比东京市面上在售的二手一户建价值更高，充分实现保值功能的同时兼具高租金的可观收益。

三 拿地盖简易宿所方案的回报率测算

试以我们所获取的新小岩一块52平方米的土地建造一个简易宿所为例来测算回报率。

首先这块土地用途地域为第一种住居地域，是可以申请简易宿所的用途地域之一。按照土地建倍率与容积率的要求，总的建筑面积以80平方米来算，盖成三层，设计成五个房间。草图如下。

一楼为前台与一个房间，可容纳1人入住。

二楼为两个房间，洋室。可容纳4人入住

三楼为和室，可供家庭单位入住，容纳4-6人入住。

我们再来看日本建筑商建筑一户建的报价。

需要说明的是，上面的造价报价是以坪为单位来报价的，日本的一坪等于3.3平方米。

取上面建筑成本的高值70万一坪来作为建筑成本，则一平方米的建筑成本为22万日元左右。

那么新小岩这块土地建筑面积80平方米的一个小独栋一户建的建筑成本为，22万×80=1760万日元。

需要指出的是，日本建筑商的报价都是精装修，硬装已经完备。建造之后自己所需要额外购入的只是家具等这些软装设备。软装我们以日本宜家或者nitori家具城的价格来估算，500万已然绰绰有余。再以500万作为在此期间的人工活动费用。

则买地（2490万）+建筑造价（1760万）+家具（500万）+额外开支（500万）=5250万日元

那么可以得出，新小岩这块土地拿地到最后做出一个简易民宿所包含的所有成本为5250万日元。

下面计算一年的收入与纯收益。

以下是从airbnb上截取的新小岩及其位于同一条线JR总武线的下一站平井站附近的民宿价格。

我们再来检查近三个月的入住率。

第一件：价格795，入住率87%。

第二件，价格694，入住率88%

第三件，价格694，入住率88%

第四件，价格1407，入住率91%

需要注意的是，以上所列房源只是计算airbnb一个平台的入住率，对于民宿投资者来说，途家，小猪，一家民宿等各大民宿平台都会投放房源，所以上面房源实际的入住率应该是高于airbnb所展示出来的入住率。

考虑到我们所做的新小岩简易宿所是新筑，一晚的溢价应该超过上述平均价格，姑且取其最低值700人民币左右，再往下压低100元，设定为平均每个房间600人民币一晚，这样的价格应该说是相当竞争力的。以保守80%的入住率来计算，则一个月的收入为600×30×5×80%=7.2万人民币。因为清洁费是在airbnb上会明确另外标出价格，不计入房费，与保洁公司的价格直接抵扣，此处不再重复计算。需要扣去的开支，则是一个固定的客服成本。客服一个月工资开支为20万日元来计算，合人民币12239元/月。则纯收益为72000-12239=59761元/月。一年纯收益为59761×12=713132元。

如前所计算，整个拿地加上建筑软装硬装的成本5250万日元，以现在汇率计算，折合人民币3228263元，即约为323万人民币。则纯收益713132元÷成本3228263=22.21% 回报率。简而约之则为20%的回报率。

日本木质结构的一户建的使用寿命为30年，20%回报率来说，5年收回成本，五年之后再卖出，这样的一户建仍然是属于浅筑物件，如果再出售，属于新筑且带有简易宿所牌照的稀缺物件，当有相当的溢价。现行市面上有简易宿所执照的30年前的老旧一户建，仍然挂牌价在1亿日元左右。我们所开发的这个新小岩一户建成本5250万，翻倍1亿日元出售当不是难事。

考虑到我们所建成的不仅仅是民宿，是比民宿更高一个权限的简易宿所，不单这些民宿平台可以投放，booking，携程等酒店平台也可以投放揽客。应该来说实际的入住率会比估算的入住率更高。也就是说实际运营起来，如果日本民宿法规没有实质性变化，东京地区民宿数量没有实质性增长，日本游客数量没有实质性骤减，实际的收益应当比我们估算的只高不低。