学好西语，移民西班牙！在西班牙安全买房全攻略

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作者：西班牙移民costa（来自豆瓣）投资移民请咨询微信：costarealty

来源：https://www.douban.com/note/708700362/

购买房产对于个人和家庭的经济来说是最重要的行为之一，西班牙是欧盟买房人口比例最高的国家之一（使用现行的宪法权利为获得适合的房产）。另一方面，贷款已获得重大的社会意义，由于广泛的运用，通过它使公民筹资购房并担保还款，因此充分的法律保护是必不可少的，了解相关权利和义务以及采用适当的购买方式。

这些是可能出现的问题：

1.在购买房产之前

为实现安全购房需要预查什么信息？谁应该提供这些信息？

1，房产商和卖方有法律义务提供给买方所要求的一系列真实数据，即使在合同中没有明确的要求（公开义务）。

特别是开发商或销售商应该公开一系列数据和相关的文件：

·销售商或开发商的名称，地址和商业注册处登记的数据；

·房产规划图纸和房子本身的平面图纸，并清楚地说明建筑物的实用面积，服务设施、水、电、瓦斯，社区和消防安全设施……

·财产注册处的数据;

·伤险和安全隐患保险，根据新建筑法（法规38/1999，11月5日）。

·必要的房屋建设和入住许可证复印件，

·社区的章程;

·售房总价和支付方式

·如果存在贷款的情况下，需要这些贷款数据;

·预看合法合同，内容包括一般情况和特殊情况，并清楚地说明：

a）买方（消费者）通过相关法律将不支付卖方以前留下的费用;

b）民法1279条和1280条规定，买方有权利要求授予契据;

c)买方具有公证人选择权，可以由提供贷款的银行或储蓄银行，为买家决定。

除了这些数据，卖方还必须提供下列文件：房屋可居住证书（宜居证），支付最后一年房产税的收据，（如果该土地上有新工程），财产注册信息（产权拥有者和支付情况），和具有房产面积和布局的技术图纸。

2，当购买特定物业（二手房）的情况下，该卖方无上述规定的义务。但是，我们也必须向卖方要求提供至少以下的文件：

·卖方或转让方的产权登记信息（仅认证注册表里的内容）；

·最后一年房产税的支付收据；

·通过物业秘书证（如果已经支付社区费用就会给予该证明）或负责人的“批准”，获得证明，为证实卖方是否在支付社区费用（如果未支付，社区可以要求卖方付给买方一定数目的金额，但不损害物主卖房的权利）；

·社区章程的复本，在财产注册处有该信息。

我可以向哪些专业人士咨询购房信息？

在查看合同的第一阶段-以及卖方或开发商-房地产代理商也可以参与，虽然这不是强制性的参与，但是可以帮助我们寻找我们需求的房产；协助获得和处理上述文件，并后续处理正式的买卖文件；在同家人一起购买，多人购买，或者被收购的房产有财政、规划的特殊问题，特别推荐请律师来进行协助，当买方是外国人不懂西班牙语的情况下，需要翻译。

单独章节内容包括房地产销售需要公证员和财产登记处的参与。不动产交易的法律保障-是基于立法，关于我们的2个机构，公证处不仅是契约人有关于现行的民事、行政和财政法的独立顾问，更是通过公证人的公证肯定合同内容属实。

事实上，在我们的权利，所有权的转让，具有形式自由制度，以私人文件的形式，然后支付首付，足以转让其产权。但是，以公证的形式具有明显的优势：具有法律保障，预防诉讼纠纷（避免财产的冲突）提供咨询和公证书的作用，并和财产注册处密切配合，报告关于房产拥有者和支付情况的信息。

另一方面，财产注册处有责任提供信息，专门预防问题的出现，这样非常容易理解，该信息包括房产登记内容，这是在购房前绝对有必要查看的资料，例如，该证明是认证房产所有人和付费状况的唯一途径，也就是说，查看卖方是否为房产的拥有者，该房产是否有抵押，是否已还清贷款，是否被扣押、起诉等状况，房产是否受到某种禁令，或所有权的限制，或被城市规划、行政规划等等。提供的信息可以是以简要报告的文件形式或者通过认证。简要报告具有纯信息，具有合法化、被准许公开的文件特性，必须是真实、受法院保护和帮助的，当咨询者关于该报告内容有任何疑问的情况下，甚至当非常复杂的情况下，可以征求注册处专家的建议，咨询关于该物业的法律地位，或如何克服涉及的法律问题。口头咨询的情况下，是免费的。

如何认证房产建设的合法性？

最好在购买房产之前确认该房屋建设的合法性，以及房屋的用途。这两种问题需要通过以下文件认证：

1.通过市政府批认证项目工程许可和主管技师证；

2.建筑使用许可证，这关系到可居住性，证明符合法律规定;

3.房屋可居住证书（宜居证）；

4.根据建筑法，注册处核实鉴定工程许可，该工程许可应该正式说明已上建设意外保险税。仅实地考察，只能检查它的宜居性。因此，如果该房产已登记，注册处人员可向市政府要求提供其他的信息，来证明该建筑工程的是否合法。查房产所在地区的城区发展计划，了解市政府是否有重新规划的打算。

我在签订合同之前应该怎么办？我应该采取什么预防措施？

一）直接检查房产的实际情况

买方直接查看房产的实际地理位置和建筑数据。可以请专业人士（建筑师或测量师）进行验证。

即使认真执行这项检查，但是房产可能还存在“隐患”（虽然几率很低），即长期损害产生的缺陷。当存在这种情况下，卖方要承担潜在缺陷的责任，从由于施工缺陷引发建筑倒塌开始后的10年，卖方和承包商都要承担责任。（从违反承包合同的施工行为开始后的15年的时间内，要给予相应的赔偿）。当证明建筑施工不存在问题，而是施工技术指导的问题，则向该建筑师索要赔偿。新建筑法（法11月5日第38/1999）规定，要求上交建设工程保险。

二）核实房产的法律状态

最重要的是在相应的房产注册处检查该房产的法律地位文件，可查看房产真正的拥有者、是否有负债情况等。如果该建筑已建设完工、卖方就是真正的拥有者，已付清贷款，房产并无限制，在这种情况下，在签合同若干天之前，财产注册处将发送给您标明“持续信息”的证明。如果该不动产信息存在变化的情况下，将会在30天内，发送关于不动产任何变化的信息（新的负债、变换房产所有人）到您的地址。一般情况下，公证员将准备合同公证，除非买家明确表示放弃购买，期限在签合同的10天前，以书面形式通过传真到注册处，说明房产的所有者和房产负债情况。为了消除欺诈和双重买卖的任何风险。在注册处回复的期间，无需再申请关于该房产新变动的报告。

通过申请最后一年支付房产税的回执也是一种有效的证明方法，可查看社区费用支付情况，需要物业秘书证，与负责人的批准，证实目前卖方是在支付社区费用。否则，在卖方未交房产税情况下，些债务会要求房产所有者来承担，买方可能需要帮卖方支付。因此，在签合同时，可以要求卖方支付相应的金额给买方，或直接从售房价格中扣除。

2.关于签订合同和申请贷款

我应该在谁之前签合同？

一个房产买卖合同开始可以是自由的形式，可以私下签订，也可以公开签订契约，就是说，通过公证授权，但是买方有权利要求公开的形式签约（民事法规定合同必须包括房契）。采用包含公证书的合同是非常有益的，反过来说，如果卖方之前存在债务，或房产存在缺陷，或其他未登记的持有人存在，或买方要求卖方赔偿等情况下，一旦买方在财产注册处登记，将不能起诉卖方，卖方将不会受到控告。通过公证授权的合同形式具有法律保障的“预防”系统，即防止冲突，避免诉讼。面对购买房产此类庞大的财政支出，避免在这方面产生任何风险，因此，国家意识到这一点，2个高等法律的专门机构一直担任这目的执行机构（公证人和财产登记），其中一个机构亲自并直接提供给公民咨询，防止买方受到任何潜在的利益伤害。这些专业人士尽职地执行公务，是非常严谨公正的，出现任何的错误的可能性是极低的。

为了保证报告的准确性，公证处和财产注册处密切地合作。该机构具有最高的信誉度，必须排除采用相同的私人文件，否则不能保证签约合同的当事人合法性，也不能批准该合同，不能证明卖方和买方是自愿的；公证参与合同是强制性的，提供给双方咨询，特别是对于消费者（弱势的一方），有律师的参与会不同，从签订合同开始，保护消费者的权益。

最后，买方在财产注册处登记产权后，就具有法律的保障，注册处限制双方（即只约束签约合同的双方当事人）。特别重要的是，为保护消费者权益，通过注册处证实合同中确实存在违反法律的不公平条款，那么消费者无需履行不公平条款。消费者保护法是自动的。包括在它的职责内。

一些最需要注意的不公平条款是：

1.在合同期限内，卖方通过任何一种形式使得房价上涨，买方没有义务支付高出的价格。

2.通过增收服务费，贷款，延长贷款时间，加税或违反法律的不合理条款使得房价上涨。

另外，装修、改造房产，都要通过买方的同意。

其中涉及对卖家合法验证的费用（例如，新工程合法认证费用和分工费用）。

应该在何时付款以及支付多少费用？

关于支付给卖方的价格，就是购买房产的售价。不包括在签合同之前认证法律文件的费用。根据不同的情况，支付方式会有所不同：

a)首先，支付押金或定金。

一般在签合同之前支付定金，价格通过双方协商。支付“押金或定金”的情况下，当买方放弃购买房产，将失去押金，当卖方放弃售房，将有义务赔偿给买方双倍的定金。

b）在签合同时或在签合同后支付定金。

有三种不同的付款情况：一次性付清全款；还贷延期；以及代替现行的贷款。

·全额付清。仅仅当该房产无负债的情况下（无抵押贷款、无赋税债务，没有被扣押，等等），应该在签合同和公证的同时，一次性付清房价全额。买方可以立刻通过公证人用电话通知财产注册处已公证财产权，为保护消费者自身的利益。

·当“购买不动产计划”，就是说，该建筑未建造完成，如果开发商违约的情况下，有法律义务退还给买方相关违约的部分金额，包括法定的利息，保险，为防止产权纠纷（可以赔偿给买方25%的总金额）。

·还贷延期。当房产不存在任何债务的情况下，部分的贷款延期未支付，（当买方在还贷期限内未付清贷款，该房产的产权将返还给卖方），或通过抵押房产，未付的那一部分金额还给卖方。

·代替贷款。特别是当卖方正在还房贷的情况下，买方可以通过代替贷款的方式。卖方将降低价格，或者直接从贷款总数中扣除未付的金额，买方可以贷款和卖方相同的金额。在这种情况下，寻求债权人（请银行或储蓄银行）帮助找出卖方未还清贷款的证明。也可以，通过司法强制执行，为维护买方的合法利益，最大限度的预防措施是必不可少的，最好事先核实房产的支付情况。

如果我没有足够的资金付清购房全额，那么我要如何获得贷款？我最少可以贷款多少？

在购房之前可以节省支出吗？

最经济最有优势的购房贷款方式是通过金融机构，并在契约里用文件证明以及登记在财产注册处。只有签字以后才能获得相应的贷款。

每月必须支付给银行一定的还贷金额，如果不遵守合同规定，在商定的最后期限内不能还清贷款，那么银行或金融机构债权人将通过法律程序“称为司法预审”收回该房产，或通过公证的方式，进行公开拍卖出售该抵押的房产，以获得欠款，剩下的要求债务人偿还。

也可以请担保人，公证处和财产注册处可以参与，给予相应的法律保障（公证担保人和买方都具有独立性），为获得贷款。贷款的期限越长，则还款利息越低。

根据律法，通常情况下，贷款最高的金额为房产估价的70%，或者，当贷款用于建设开发可以借贷的最高金额为80%的房产估价。

当第二次购房贷款，或在获得房产后再次抵押贷款，或用于修复房产，或者买方是外国人的情况下，可以贷款金额最高为50%或60%的房产估价。

在另一方面，对于银行的考虑，每月还款不能超过每月收入的35%或40%，为了确保还款，也就是说，避免违约的风险。

买方通过贷款有什么限制吗？

当正在贷款的情况下，可以出售房产，可以出租房产、可自用、或抵押给银行（前提是这两个抵押贷款的金额不超过该财产的价值）。当出售房产的情况下，可支付从房价中扣除原房主未付的金额（摊销）。至于租赁，如果买方低于一定的年收入，银行不允许出租房产。这是因为，如果当房产在法院拍卖未成交时，往往还有房客在继续租房，所以商定最低的年收入，是为了不损害拍卖者的利益。

3.关于签合同后的权利和义务

在签订买卖合同后，我应该怎么办？

在注册处登记。注册处可以直接检查房产的实际情况，或在紧急的情况下，于授予过您房契的地方注册处通过传真通知，或在授权过您房契的公证处通过电话联系。

在签订合同之后，必须立刻到财产注册处登记产权。该登记是自愿的（法律没有强制），但是，为了实现法律对消费者的保护，为防止上述的纠纷，马上登记产权是非常重要的。

在五天之内，我们必须同时提交申请书、公证复印件给公证处，为了消除欺诈和双重买卖。

购买房产，需要支付多少税？

为了获得产权，另外需要合法文件提交给注册处，必须支付资产转移税来锁定买卖。购买开发项目（新房产）的税种和特定房产（二手房）的税种是不同的。

a)当购买开发项目的情况下，比如开发商，需要支付增值税（IVA）,要直接支付给卖方，在公证之后要付该税种。一般增值税为10%的税率。如果把一个车库和一处住房一起买下，也支付10%的增值税。如果分开来买，则需要付21%的增值税。

另外，必须支付法定文书行为税，税率为1.5%，（在各个自治区的税率都是相同的–Pais Vasco和Navarra-）。可以买方自己去支付，也可以通过公证处或律师事务所支付。

在Ganarias不存在IVA，需要支付的税种为I.G.I.C.,一般税率为7%,以及1.5%的法律文书行为税金。

b)在购买特指的房产，就是说，当购买使用过的房产或二手房的情况下，必需支付资产转移税，该税率一般为总价的10%，（在加泰罗尼亚地区和马德里10%），在公证书上有说明开始的价值，证实公共财产无损坏。当申报价格和真实价格出现差异的情况下，如果差值超过一定比例，可能将受到严厉的惩罚。此税一般同上述的百分比来进行结算。

在购房之后会出现什么情况，如果购买不动产之后，发现之前未发现损伤或缺陷？该要求谁来赔偿损失？

前面我们说过，根据民事法，卖方、开发商和建筑师以及建造工人承担对潜在缺陷的责任，为期十年的责任（称为“环卫义务”）。关于这个问题，建筑法细则已更新（于2000年5月6日生效），除此之外，那些参与建设过程的人员有如下详细的职责：

·由于地基、梁、板或承重墙的问题或缺陷造成财产损失，为期十年的责任;

·对于结构或设备的损坏或缺陷影响房屋的居住许可，为期三年的责任；

·因故障或缺陷而影响工程的完成或造成施工停止，为期一年的责任；

如果您无法确定损坏的原因，开发商和参与者将共同承担责任。在发生损害后的两年期限内，我们可以索要赔偿。

此外，该法确保由于上述所有的情况，能赔偿给买方相应的补偿。在上述第一种情况，由于建筑承包商的责任发生的问题，将赔偿100%的保险金额，第二、三情况是房地产商的责任，第二种赔偿30%的完成建造成本价，第三种情况赔偿5%的完成施工成本价。因此，开发商必须上交建筑工程保险和之后购买者的住房和店面都必须上保险。在授权和登记之前，公证处和财产注册处会检查是否已上交保险。

外国人购房权利

在西班牙购买不动产，外国人和西班牙人拥有同等的自由和权利，使用身份证N.I.E.(外国人的身份证号码)，该号码的特点，第一个为字母X/Y，以及最后一个也为字母，比如（X-0000000-R）,通过内政部签发，也可以个人申请授权。

关于贷款，可接待资金为评估价的50%—60%，需要和西班牙人同样的材料来申请贷款，收入、个人税、财产、或者证明您经济能力的任何文件。

支付的费用和税都是一样的。

用谁的名字签订契约？

这是个人的决定，在西班牙房产所有人可以获得法人地位或自然人，外国居民或没有定居在西班牙的外国非居民，公证费用不会改变。

自然人，根据他们本国的婚姻制度来决定，虽然夫妻买房可以不用双方都出面，但是未经过双方的同意，其中任何一方无权抵押或出售房产。

买房合同可以用多人的名字，并协商好所占的百分比。

选择性借贷替代抵押贷款。

它是一种替代传统的抵押贷款，其包括一项多币种条款，允许您兑换任何货币进行借贷。

这个多币种条款为您借贷带来选择货币的自由。

特征

最多可借贷金额为评估价值的60％，还款期限最长为30年。

所有的债务必须只使用一种货币来改变分配债务的形式，并与还款的日期相符合。

利息参考每种货币的LIBOR：

参考BBA伦敦银行每种货币的同业拆借利率。

如果是用欧元借债，参考FBA(欧洲银联)。

利率参考EURIBOR：

参考于欧元区货币市场上金融机构的平均利率。

如果是用外币借贷，参考VA（Brisáis联合银行）。

例如：

贷款欧元年息5.75（250,000欧元-1,573欧元/每月，贷款期限25年）

贷款日元年息1.62（250.000欧元=40425250日元，911欧元/每月）