上海| 一些买卖房产经验分享
来自：力克(FELIX)
坐标上海，马上31岁，从12年留学生落户后，就一直围着房子转，主要从业也是房地产行业（工程），所以买卖房产的次数比较多，好的经验，入坑等也都有过，年前没啥事，发一点经验和大家分享一下~
12年到上海后，半年搞定了户口，那时候爸妈觉得房子始终是婚恋市场最重要的一个筹码，所以很快资助我买了房，316.78万，记得很清楚，一房一厅，单价4.08万，虹口标杆盘。15年恋爱谈得比较稳妥，又赶上了那时候认房不认贷，在婚前，用老婆名字，我家里出钱，又首付3成买了这个虹口标杆盘的新一期，首付220，贷款510。17年认识到学区房的重要性，决定将上面的一房出手，换学区房。800万出，380万入了杨浦学区，18年年中，在做了差不多1年的市场分析后，顾村入了套360万新房。
现在整体情况，两口子月收入5W，房租收入1W，房贷总计3.2W，车贷1.5W，老人偶尔会资助一点。整体收支基本平衡，积蓄靠奖金。
几次买卖后几点分享给大家：
1. 算是多军，但2015~16年那一波，反倒让我感到害怕。我坚持将绝大多数的资产放在上海地产上，因为我可以接受阴跌和横盘，但我无法接受突然暴涨的掉队。
2. 第一次买的房子，算是赚了很多，但是并未利润最大化。一个是首付当时付得太多了，也意味着当时完全可以撬动更大的杠杆。同时，买的大面积一室户，在进入二手市场后，出手明显相对吃力。
3. 关于合理的措施避开限购。需要研究清楚限购的各条条款，尤其首套的认定标准，用合理的手段去规避。
4. 300~400W目前仍是上海地产的主要成交总价区间，仍建议一套换多套，出手会相对快，流动性好。
5. 去积极地寻找“价格洼地”。在2012年的时候，同样内环内，新盘价格3~5W不等，现在因为限价，你会发现价格很“计划经济”地扁平，基本就9~10W样子，这意味着其中是有很多价格洼地的，进入二手市场，更多还是市场决定价格。18年是横盘的一年，但我8月3.6W入手顾村，现在二手市场在4.4左右，虽还未出手，但盈利应该会符合预期。
6. 二手买卖，记住：看房找绿皮店，成交找夫妻店。学区房买卖的时候结识了一个中介朋友，人不错，后来和他约定，上海市区内，买任何房子找他，2万中介费。
7. 需求至上，切勿冲动消费。买房要考虑自己未来5年的生活变化可能性，在自己预算范围内，把面积、房龄、户型、学区、距离等诸多因素合理地进行敏感度排序。因为在上海，一进一出，就是3.5变7成。珍惜首套首贷。
8. 一线城市房产，仍然是最值得持有的资产。而老家套现换一线，要提升到家族资产盘整的高度。
9. 孩子是婚姻的基石，结婚证，不是。
10. 内环内的老破小太多了，曾经看过一个统计文章，数据忘了，大致意思就是以地铁4号线以内，房龄20年以内的电梯房，其实非常非常稀缺。我不认为现在的市场价格体系体现了它的价值，所以建议将上述房产作为终极改善和持有目标，不就是稀缺和Location，所以值钱嘛。
就这些吧，希望可以帮到大家，或者给大家一些新的想法。
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