房贷LPR利率和固定利率哪个合算?

一、什么是LPR

1、2019年10月28日，人民银行发布公告，要求自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR（Loan Prime Rate/贷款市场报价利率）为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。

2、LPR的定义：LPR是商业银行对其优质客户执行的贷款利率，于2013年10月25日正式运行。运行初期，LPR报价行共10家（分别是五大行、中信、浦发、兴业、招商、民生银行），主要为大型金融机构，报价行自主报出本行LPR后，由全国银行间同业拆借中心进行加权平均计算并对外公布1年期LPR。2019年8月17日，央行发布公告改革LPR形成机制， LPR报价行由10家扩容至共18家（新增了西安、台州、上海农商、广东顺德农商、微众、网商、渣打、花旗银行），相关机构于每月20日9时前，以0.05个百分点为步长，由全国银行间同业拆借中心提交LPR报价。全国银行间同业拆借中心按照去掉最高和最低报价后的算术平均，向0.05%的整数倍就近取整数计算得到最终LPR，并于当日9时30分公布1年期和5年期LPR。

3、简而言之：央行规定，从2020年3月1日起，所有正在还房贷的人，都将面临一次选择：大家要和银行重新签一个贷款合同，选择新的房贷利率计算方式，是否要将固定利率转换为浮动利率。关于这个选择，需要注意以下几点：

1）二选一，固定利率和浮动利率，必须选一个；

2）选了以后不能反悔，会一直伴随你到贷款还清，不能再改；

3）选择有时间要求，2020年3月1号到8月31号这个期间内要做出决定。如果在2020年8月31日前没有做选择，贷款利率按原合同中的固定利率执行；

4）商贷可以转，公积金贷款不能转。如果是组合贷，只能转商贷的部分，公积金贷款跟原合同一样不变；

5）在2020年1月1日之前已签贷款合同未发放贷款的，或已经发放的，均可以转。而2020年1月1日之后的没得选，均按照浮动利率。

二、怎么算你的固定利率和浮动利率？

1、固定利率：

1）现在5年以上贷款的基准利率是4.9%，大家在买房时跟银行签合同时，根据地区不同，房贷利率有可能是上浮的，也有可能是打折的。但是，如果你这次选择了固定利率，以后就不能反悔了，一直到房贷还清，都是按固定利率算，再也不会变了。

2）比如，我的房贷是基准利率按比例上浮10%，也就是基准利率要乘以1.1， 所以现在我实际的房贷利率是4.9%×1.1=5.39%。如果我这次选择固定利率，那我的利率就永远是5.39%。

2、浮动利率：

1）对于浮动利率，首先，我们需要先计算一个非常重要的数字，叫做加减点，这个加减点怎么得出呢？比如，这次改革的LPR是2019年12月的4.8%，上面我的固定利率是5.39%，将我的利率5.39和LPR一比较，加减点就是5.39%-4.8%= 0.59%。

2）因为我的固定利率比2019年12月的LPR高，加减点是正数。如果你的利率比LPR低，加减点就是个负数。但是无论高低，加减点这个数字永远不会变，它会一直伴随你。

3）接下来，就可以计算我的浮动利率了，如果我选择浮动利率，我以后的贷款利率将会是LPR+加减点，也就是LPR+0.59% ，这个0.59%就会永远伴随我。所以浮动利率就这么计算出来了。

4）这里大家可能会有个疑惑，如果我的固定利率是打折的，是不是很亏啊？当然不会，如果你的利率是打折的，加减点就会是负数。比如假如说我的贷款利率是7折，也就是4.9%×0.7=3.43%，加减点就是3.43%-4.8%=-1.37%，最终你的浮动利率就是LPR-1.37%。

此处又有4点需要说明：

①之所以说是浮动利率，是因为这个LPR是一直会变动的,每个月LPR都会公布一次，比如，最近一次，也就是2020年4月，公布的5年期以上LPR为4.65%。

②计算加减点时用的是2019年12月的LPR，也就是4.8%，是固定的，每个人都一样，你什么时候申请也都一样。

③如果你已经确定选择浮动利率，那么银行什么时候按浮动利率给你算利息呢？并不是下个月就开始，这里一般你有两个选择，第一是在1月1日，第二是在贷款发放日。还是以我自己为例，如果我现在选1月1日，那么我在2021年1月1日才能开始执行浮动利率计息，2020年就还是按原来的，如果我选贷款发放日（7月4日），那么我在2020年7月4日就可以执行浮动利率了。

④虽然LPR每个月都公布一次，但是我们自己贷款的LPR是每年调整一次，什么意思？还是举例，假设我选择2021年1月1日开始执行浮动利率，那么2021这一整年里我的LPR都是不变的，不是每月调整。只有等到2022年开始，LPR才会重新变动。

三、到底要不要转LPR？

以我个人为例：

如果选择固定利率，我的利率是5.39%=4.8%+0.59%；如果选择浮动利率，我的利率是LPR+0.59%（假如是打7折，固定利率是3.43%=4.8%-1.37%，浮动利率是LPR-1.37%）

大家会发现，这个问题就很简单了，最终结果就是要判断LPR与4.8%的关系。如果你认为在你的还贷期间内，LPR会较长期超过4.8%，你就选固定利率，LPR会较长期低于4.8%，你就选浮动利率。那么，LPR在未来到底会是怎样的趋势？

从经济逻辑上讲，LPR未来肯定是会逐步走低的，为什么呢？LPR是一种利率，利率的本质是什么，是借钱的成本，我们向银行贷款买房，利率就是我们的成本。那么，借钱的成本由什么决定？

是由经济增长或者说投资机会决定的，利率和投资机会挂钩，我们借钱后拿这个钱去投资，投资收益高，愿意付出的成本就高，投资收益低，你愿意付出的成本就低。所以，判断LPR，归根结底是要判断中国未来的经济增长和投资机会。

事实上，一个经济体越发展越发达，投资机会是越来越少的，看看美国和日本就知道了，日本现在都是负利率了，就是因为投资机会少，国民根本不愿意借钱，那利率肯定就低了。

大家这几年应该能切身感受到，国内赚钱的机会也是在明显减少的，也就是说，未来随着中国经济的放缓，投资机会将逐步减少，而利率在长期来看，也是会越来越低的。下面的这张LPR走势表（2019.8-2020.4），其实也印证了这一点。

LPR走势表（2019.8-2020.4）

四、总结

通过以上分析，其实大家应该心里也有谱了，大致知道如何选了。这里，也谈谈我的看法，我觉得每个人还是要根据自己的实际情况做决定：

1、如果你的贷款期限小于5年，那么选哪个，其实区别不大了，100万的贷款，一年也就1000来块的差别；

2、如果你的贷款期限大于5年，建议选择浮动利率。但是如果你现在利率已经比较低了，建议选择固定利率，因为你的利率下降空间已经很小，却要面临LPR未来大幅上行的不确定性风险，不划算。至于我个人，因为贷款利率较高，我会选择浮动利率。

3、有人担心会不会未来的趋势是存款利率持续走低甚至为负数，而贷款利率越来越高？我认为不会，贷款利率关键在于，贷了款的人要去投资赚钱，社会投资收益率不高，谁愿意那么高的利率去贷款呀，利率要与经济增长或投资机会匹配的。其实，你看贷款利率，有一个最简单的关联指标，就是GDP。长期来看贷款利率跟GDP强关联，但会稍微低点，未来中国GDP怎么走，这也应该很清楚了。

4、有人说现在存款利率已经到地板了，之前贷款利率由央行改为由银行们自己定，央行要顾全大局照顾到国家方方面面各色人等，不可能定得太离谱，搞LPR后商业银行们自己玩会不会肆无忌惮提高贷款利率呢？我认为也不会，第一，现在最牛的还是工农中建交，都是国有行，还是国家控制着，不会乱来；第二，借钱是个市场化行为，你定太高，没人傻了吧唧的明摆着亏本还去借钱啊，对银行也没啥好处啊，客户都没了。

5、最后，想说的是，这个该转还是不转，其实对个人的影响很小，最终每年的差别也就几百一千块而已，不必太纠结。我们更多的时间精力，还是要花在想办法，增加自己的收入，尽量提前还清贷款，这样就可以提高自己的生活水平，毕竟，萧和不如笛清，节流不如开源，大家说是不是！