经验干货｜北京朝阳东三四环看房心得
馕的鱼鱼儿
本文真的很长，可能因为本人比较话唠🤪
==最后一次更新这个帖子啦==
经过沟通和比较，已经选定了心仪的装修公司，选择用半包的方式。装修公司和主材的品质和价格目前谈得都比较满意，装修后如果有空再开一个新帖分享下——父母无法帮忙盯装修的情况下，需要工作的小白如何完成高性价比装修（内容还没有，标题先拟好了）。
本谨慎分子在装修主合同之外拟了一份30多个条款、贯穿整个装修过程以及后续保修期的补充合同，条款细节和装修公司沟通了三四次才最终确认（对象吐槽我买房的补充合同就7条，装修的补充合同竟然那么长）。
我认为这是沟通态度要好，但是“丑话说在前”。因为补充合同的赔偿条款不是目的，只是互相约束的工具，我们都只是希望把事情顺利办妥、尽量不要有纠纷而已。退一万步说，即使真的有纠纷，有约定好的合同为基础，相对还是好谈的。建议有心力的朋友还是多准备一下，合同不要草率签，装修质量也很重要。
==补充：过户手续==
已经办理完所有手续并顺利过户了，历时一个月。中间还因为工作忙耽误了一周多，不然不到三周就能办完😂
最终成交的这套房比较符合我的心理预期，除了离地铁1公里多点以及小学以后学区一般，其他条件都很符合：东四环，两人通勤时间均在30分钟内，00年以后的商品房小区，中楼层，东南朝向，户型合理，建面90套内73，窗户往下看都是绿化，卧室和客厅都有大大的落地窗（全屋玻璃量下来近30平），小区整体环境、楼道环境和物业都不错，小区配套完善。
业主的房本干净，没有贷款，没有户口，满五唯一，随时成交。
所以不如意的后面都会有更合适的房子出现吧😊
虽然地铁距离和学区上有点缺憾，但500到600的价位里要同时满足所有条件不太可能。
主要流程：业主先去办离婚以配合满五唯一，然后按照中介列的清单准备材料，包括身份证，户口本原件（首页，户主页和个人页，拍照或复印时还得印上后面的变更页），结婚证。因为业主的房本没有贷款，所以没有解压的流程。
这个时间边准备收入证明，也可以查下自己的征信确认下贷款资质。中介同时找了评估公司做房子评估，这个过程我们不需要参与。
网签不用去现场，贷款初审和面签需要去公积金中心和银行，贷款办理一共去两次（朝阳的这两个地方在一起，一块办就行）。我们初审后4个工作日就拿到了批贷函，真的神速。初审通过后去银行面签，确认贷款额度。
批贷函没有给我们，只留了一个复印件。后续拿到房本后中介会把房本和批贷函一块拿去银行办理放款。
随后预约缴税初审，5个工作日后收到通过预审的短信，然后预约第二天的首付资金存管，我们在光大银行办的。
随后和业主去房子所在地派出所查户口，确认没有户口。
存管首付后第二天去不动产交易中心办理缴税和过户。等缴税的时间比较长，中介提前两天预约了号，但还是花了快两个小时才办完。缴税后给了一张完税证明，收到工本费短信后交完工本费，就可以直接在大厅花了10分钟打印新房本了。虽然还没捂热就收走做银行抵押登记了🤪
随后直接去小区物业办理交割和办暖气费，再去房子里数清水电燃气欠费情况，清理相关费用后就收钥匙，结束所有手续了。业主后续会收到首付资金解冻的短信，然后等贷款资金到位就可以了。
为了办理手续我们合计去了4次现场，每次基本都控制在2小时以内，还不算太麻烦。
全过程除了1.5%的中介费、1.5%的契税和90的房本工本费（我们选的一人一本，这是两本的费用）外没有收取任何费用，评估费和贷款服务费没有收。
所以大家办理手续中一定要注意别被多收费。或者和中介签一个声明，内容是除了这三类费用其他概不支付。我们当时签了，但是门店不同意以公司或门店名义签署，说是公司风控不允许签署有可能损害公司利益的合同，最后我们的中介以个人名义签了，还附上身份证复印件。
==补充：谈中介费==
我们对中介费有两个诉求，一是费率，二是支付时间。
谈费率过程：谈价后期，业主要508，我们坚持505，中介当时提的费率是2%，而且不松口。我们除了打亲情牌，提出了我们的诉求：房款加中介费共515，任意组合都可以，比如房款505中介费2%，或者房款506中介费1.8%。
中介的主要作用，一是找到房源带看，二是谈价，三是协助走流程。谈价环节尤其重要，一下就是小几万。
所以最后中介松口了，说业主怎么也不降价了，所以他们收1.5%。
中介费支付时间一般是签完合同就要给全款，但是我们一方面因为谨慎，一方面担心给完中介费后服务不到位，提出1%签完合同就给，0.5%过户手续前给。这样不会影响他们的佣金（听说公司是过完户给佣金），也能在一定程度上让我们放心。
提出分两阶段支付时依旧收获了强烈的不同意，但是我们比较坚持，这个心理博弈空间有所不同，不是买方和业主的博弈阶段，变成了和中介的博弈阶段。其实谈的空间不小。
这基本就是我们谈中介费率和支付时间的过程，供参考。
==补充：关于中介费== 我谈下来的两家中介费： 1、链家2.3到2.1%，朋友去年底买的是2.1%，但基本到2.3是没问题的。 2、我爱我家1.7到1.5%。 方法：找个靠谱中介，带看多后比较熟悉了，可以直接告诉ta你对中介费的预期，态度真诚加不卑不亢。一定要在谈房子之前约得差不多，等房子谈好也有可能再压一压中介费。 而且最好留有中介承诺费率的相关聊天记录，万一这个中介反悔什么的，同家公司换一个中介，会给你一样的费率。 千万不要被话术哄住了，如果中介软硬不吃，那就换一个好沟通的、爽快的。
==补充：关于了解的各个小区情况介绍（详细版）== 一、双井周边 （一）双井东院 楼栋：1-3号楼是70年左右的板楼（砖混），4号楼是90年前后的电梯房，应该算板塔结合（钢混）。4号楼3单元应该是市体委公房，1单元是纸厂公房。 户型：4号楼的主力户型是2居和3居，面积和户型差不多，但3居多出了一个6-8平左右的小卧室。进门是厨房，可以考虑打开做开放式厨房，三居可以打开厨房那一侧的卧室当做客厅使用。整体来说，浪费面积相对较小。 朝向：南北通透，但是6层以上是连廊设计，厨房和小卧室的窗户打开是公用走廊。 （以4号楼76平三居户型为例）
优点： 1、南北通透，无遮挡，南侧两个卧室采光不错，尤其是高层； 2、距离双井地铁近，小区门口往东不到50米是7号线地铁口，往西不到100米是10号线地铁口，往东1500米是14号线九龙山站； 3、周围是双井商圈，距离乐成中心100米，双井富力广场不到200米，合生汇1500米左右，附近有物美和菜篮子直营超市，买菜和购物方便，外卖选择多。 缺点： 1、临街，白天开窗比较吵； 2、小区基本无物业，无小区环境； 3、除4号楼3单元较为干净整洁外，其他单元环境很一般； 4、隔音比较一般； 5、1梯6户； 6、无对口公立幼儿园，小学学区垂杨柳小学； 其他：该小区1层有独立下水。 （二）九龙花园 楼栋：1号楼以经适房为主，其他楼为商品房。 户型：整个小区以大户型为主，是东三环附近著名“老破大”，1号楼有80左右小两居户型。 （以1号楼80平刚需两居户型为例）
优点： 1、社区成熟，有丰富的配套设施，如超市、车位等； 2、有小区对口公立幼儿园，距离小区很近，小学学区垂杨柳小学； 3、距离双井和九龙山地铁口均800米左右，有7、10、14号三条地铁线； 4、商圈配套同双井东院。 缺点： 1、朝向一般，有全西向和全东向两种。可能存在采光不足或西晒等问题； 2、临街，白天噪音明显。 3、户型存在明显缺陷，次卧采光借用厨房阳台，采光一般； 4、客厅面宽较窄，电视和沙发距离过近；因厨房有阳台且厨房宽度不足，只能做一字型台面，利用率较低； 5、与其他楼物业管理相比，1号楼较差； 6、梯户比应该是3梯12户，而且基本只开2梯。 （三）广渠门外大街6号院 楼栋：共2栋楼，分别为北京市委和中国银行公房，年代为1998年。 户型：因外形设计需要，大多数户型比较奇怪，只有一个84平两居户型和88平三居户型比较方正、相对合理。 （以88平三居户型为例）
优点： 1、户型相对合理。厨房旁边可以做餐厅；带阳台卧室当做客厅，需要三个卧室时也可以直接利用起来；卫生间面积较大。 2、距离双井地铁口不到100米，地理条件基本同双井东院； 3、商圈配套基本同双井东院； 4、公房单位物业负责，楼道干净整洁，楼下有24小时执勤。 缺点： 1、采光相对一般。看过2套10层以下的西南、东南朝向，白天采光一般；10楼以上采光稍好一些； 2、受卧室和卫生间门的限制，墙面相对破碎，厨房所在的厅无法利用起来当做客厅，只能用作餐厅； 3、无对口公立幼儿园，小学学区垂杨柳小学； 4、仅2栋高层，无小区配套设施和环境； 5、梯户比应该是3梯12户。 其他：该小区1层非独立下水。 （四）平乐园小区 户型：整个小区以小户型为主，60平居多。 小区环境：老房改造后环境相对不错，有绿化，有物业管理。 地铁：附近地铁14号线平乐园站。
二、劲松&潘家园周边 （一）美景东方 户型：我预算范围内考虑的只有77+和82+的两居户型。 优点： 1、户型分布相对合理； 2、小区整体环境好，有下沉花园和四个小花园，干净整洁； 3、物业管理良好，小区内配套较完善； 4、距离公交站较近； 5、劲松一带难得的00年后中端商品房小区。 缺点： 1、可选的户型客厅较小，比较局促； 2、距离地铁1km+； 3、劲松缺乏商圈，以纯住宅区为主，年轻人逛街不够方便； 4、无对口公立幼儿园，小学学区一般。 （二）都城心屿 户型：预算内的户型和九龙花园相似。 优点： 1、楼龄新，00年后的商品房小区； 2、户型分布相对合理。 缺点：同美景东方。 （三）汉华苑 优点： 1、距离地铁800米左右； 2、户型较好，高层视野和景色好； 3、楼龄较新。 缺点： 1、劲松潘家园附近商圈一般； 2、无对口公立幼儿园，小学学区一般； 3、我看的户型临街，虽然是高层，但还是有点噪音； 4、小区仅有数栋高层，缺乏小区配套和小区环境，出门就是大街； 5、印象中是自采暖（也许我记错了，需要再确认）。 （四）松榆西里、建业苑 劲松一带小区比较复杂，有的单位公房管理好可以优先考虑，有些管理差，必须实地探访才能了解实际情况。当时我看的松榆西里和建业苑几个单位单独管理的楼栋，物业管理明显好于同小区其他房子，但是价格也会相对更高。而且高层一定要关注梯户比，一般都是2、3梯但是10来户，可能不好等电梯。 优点： 1、小区面积大，具体楼栋差异大，可选范围大； 2、距离地铁相对较近； 3、楼龄在劲松一带不算老，基本都是95年后的； 4、部分公房物业管理好，楼栋干净整洁，有门禁。 缺点： 1、缺乏商圈配套； 2、公立幼儿园和小学学区一般。
三、青年路&四惠周边 （一）青年汇佳园 优点： 1、距离地铁近； 2、有小区配套，环境还可以。 缺点： 1、小区内一楼底商较多，人员流动大； 2、部分户型靠近地铁和街道，有明显噪音； 3、最近价格较高，性价比不高； 4、预算内的70-85的户型大多客厅较小，次卧特别小，居住感觉不太舒适。 （二）兴隆家园 兴隆家园分为1、2、3期，1期靠近高碑店，3期靠近青年路。 优点： 1、90+的两居户型分布合理，朝南户型多，带落地窗； 2、3期人车分流； 3、小区有菜店等配套，生活方便； 4、有一定小区环境，能满足日常需要； 缺点： 1、虽说人车分流，但是地上车流也不少； 2、对口幼儿园和小学较差； 3、离青年路商圈较远，相对靠近高碑店、四惠，商业一般； 4、租房群体多，人员流动和房子流动较大； 5、非封闭管理。 （三）国美第一城 分为2号院和3号院，我们重点考虑3号院，距离地铁更近一些，尤其是7、8号楼，虽然单元门开在小区外面，但距离青年路地铁不到1km。 小区二居户型非常多，有全明的，还有带底商露台的，临近小吃街或青年路等等情况，多走走看了解下每个楼栋的大概情况比较重要。 优点： 1、比起华纺易城、星河湾等，是青年路商品房小区中性价比较高的选择； 2、有全明户型，也有南北户型等，户型可选空间大； 3、有小区对口的公立幼儿园（21世纪是普惠，金博士是私立），对口小学是星河湾小学（国美分校）； 4、有青年路商圈配套，小区配套较完善； 5、人车分流，车位便宜，12-13万能拿下。 缺点： 1、离地铁1km+，走路10分钟+； 2、小区物业管理不严格，门禁制度没有严格执行； 3、租房群体较大，房子流动性也大（从成交和挂牌就能看出来）； 4、部分户型很迷，临近小吃街的房源要考虑到餐饮油烟和噪音问题，具体需要实地考察。 （四）雅成一里（青年路小区） 优点： 1、距离地铁近； 2、价格在青年路一带属于低洼，去年成交基本4.5W/平； 3、户型不错。 缺点： 1、经适房小区； 2、楼道小广告很多，缺乏物业管理； 3、没有学区。 （五）都市经典 优点： 1、离青年路地铁较近； 2、小区相对较新，外观为欧式建筑风格； 3、有门禁，小区内比较安静，去过几次的体验都不错。 缺点： 1、和同地段其他小区相比，无突出优势； 2、户型一般，要注意是否有遮挡； 3、无对口学区； 4、小区内应该没商业，配套依赖青年路商圈。 （六）朝阳雅筑 优点： 1、星河湾学区，初中前的教育在朝阳可以达到中等水平； 2、距离青年路地铁较近； 3、小区名字好听。 缺点： 1、经适房小区； 2、小区楼间距很近，每栋都挤在一起，观感一般； 3、小区房子整体朝向一般，以东北、西北为主，采光不太好； 4、因为学区的原因炒起来的房价，溢价较高。 （七）丽景馨居 优点： 1、老小区改造后环境改善许多，基本达到干净整洁； 2、有青年路商圈配套，小区配套一般，物业管理也不多； 3、个别栋高层无遮挡，能直观大悦城，视野和景色不错； 缺点： 1、之前按450内预算时关注过80+两居户型，大多是一居改两居，如果改成次卧，客厅为暗厅； 2、距离地铁1km左右，步行10-15分钟； 3、户型需要具体讨论，我当时看的有一半北向，仅主卧带阳台采光较佳，其他一半； 4、以前比较便宜，改造后小区环境变好，价格也高了。 （八）甘露晴苑 甘露晴苑是丽景馨居的姊妹小区，看了几个80-100内的户型我个人不太满意。 （九）甘露园南里 靠近四惠，去地铁走了长长的小路，不太喜欢。看了带小后院的底层，跟其他老小区特点差不多。因为距离青年路远一些，青年路商圈的便利享受的不多。
==补充细节==
关于看房思路，一开始我们也是不太明确的，前2个月容易被中介的思路带着走，反而忘掉了自己的需求点。比如有一次晚上去看一套高层加客厅飘窗，在客厅上俯视大悦城，车水马龙加上绚丽灯光，装修和物业也还可以，差点当场和中介说明天就约业主谈价签约。对象让我清醒一下，过几天选了个白天去看，发现受朝向限制，除了主卧，其他采光很一般，加上走了一次到地铁要12分钟。头脑冷静以后才反应过来买了很可能会后悔，还好有人泼个凉水。
另一个是单身姐妹或没人接送上下班的已婚人士比如我本人，都要特别关注小区内和周边环境，确认从地铁站和公交站回家的路上有没有路灯这些细节。一定是安全至上。小区物业最好有门禁，周边路灯或者街道明亮，可以减少一些安全风险。之前看过一个房子，出小区去地铁要走一条昏暗的路，我们就放弃了，因为对象说大多数时候我是一个人回家，路况这样不安全，可能发生点啥别人要么看不清，要么根本就没多少人路过。小区治安同理。
当然，别人说很多建议可以参考，最重要的还是自己踩盘啦，才能对每个房子都有真实感受。
前期比较累，但是多看看积攒了经验以后，我们现在的策略是锁定几个心仪小区的几个心仪户型，和中介沟通好自己的准确需求，有合适房源了让他提前跟你说下，早点去看，因为各方面都合适的房源很可能在还没挂出来的时候就有人在谈了，成交周期很短。
最夸张的一次是准备挂出来前中介跟我们说了，我们也很干脆地马上去看了，很满意，晚上告知父母第二天要去谈这套啦可能会马上定下来blabla，然后和中介约了第二天下午的面谈时间，然而一觉醒来被告知已经卖掉了，我们看完之后有客户看过以后马上谈然后成交了。但是果断不等于草率，我们对这个小区和这个户型非常非常了解，提前做过很多功课，也实地看过同户型，才敢迅速出手，虽然还是晚了一步。
==原分享==
我们的情况是：19年毕业，20年领证，俩人都已落户，之前没有购房和贷款记录，所以是首套资格。产权各一半，首付双方父母各资助一半。
能够用于首付+税费+中介费+装修合计300w左右，考虑到收入证明和贷款压力适当，计划贷款270-300w。 19年10月开始看房到现在，我们充分利用下班时间和周末时间，到现在看了差不多120+套房子（因为疫情2-4月没怎么看），对北京的二手房市场有了相对全面的了解，总结了我们心目中理想的房子特征，结论是我和某人真是事逼中的战斗机，是冷漠的看房工具人。
要求具体如下，供各位关注北京房子的组友参考。
1、交通便利且在四环附近，距离地铁站不超过500米，且要么靠近具有两条线的地铁站，要么在两个不同地铁站的中间位置。因为我和某人工作地点在东二环，刚入职且五年内换工作可能性小，重点考虑地点有双井，金台路，青年路，枣营；
2、户型合理（两居为宜，三居最好），浪费面积少，可改造空间大，朝向好（南北>西南=东南，全北不考虑）。 具体来说，建筑面积75以上，套内不小于60，其中次卧面积7平以上（准确测量过，小于7真的很憋屈），卫生间最好3平以上，有15平以上的客厅； 3、价格在预算范围内，我们定的是520w，可以适当放宽。但是根据每套房子特征我们会再划一条最高线，即使在预算范围内，如果觉得这套房子无法匹配上高价，会关注是否有继续降价的可能。
4、小区物业负责，至少有门禁，能避免过多小广告和闲杂人员，能保证环境基本干净就行，有绿化是加分项但不是必备项，停车有合适的地上或地下车位（虽然牌还没摇上，但人生需要有理想）。有电梯的话，考虑梯户比。
5、楼龄不早于90年（计划住10年以上，楼龄太老会导致下次交易困难），无电梯只考虑3层及以下，不考虑顶层，底层必须有半地下室防止太过潮湿，有小花园可以加分，但是完全不考虑管道层设备层；
6、附近有大中型商圈，小区内或附近100米内有菜市场等生活配套设施。菜市场对于我们这种每天晚上和周末都是自己做饭的人来说很关键。
7、附近2公里内有公园，方便我们和偶尔来小住的父母遛弯，以后也能有地方遛娃。
8、学区的话，有公立幼儿园最佳，小学初中暂不考虑。学区政策时时变，距离我们的娃念小学目测还需10年以上，就不赌学区溢价了。
9、房子最好没有抵押，如果有，业主能自己还，如果不能自己还，我们可以采用谨慎的做法把首付借给业主解压，但是价格上得有让步；户口必须马上迁走或者有马上迁走的可能。一是不希望最后因为抵押和户口等纠纷打官司，二是我们的户口需要迁入，虽然业主或家人户口在不会影响我们的户口迁入，但今后涉及到孩子上学和再次买卖房屋时会比较麻烦。
我们认真谈过的有三套。
第一套是公房。因为谈完打算回去商量一下，过两天就决定。没想到当晚就被告知已经成交了，户型、地段还不错，关键是没有硬伤，只是因为业主着急卖所以低了当时市场价30-50w，现在的同户型挂牌价比这套成交价高了100w（有虚高成分，所以现在也没卖出去），但错过了就是错过了；
第二套是公房。楼层、地理位置、交通、商圈都很好，欠缺在没有公立幼儿园以及缺乏小区配套设施。业主是个高龄老头，非常固执倔强，挂牌520，中介说508少一分业主不见面。由于对象非常喜爱这套，我们估摸了一下觉得也能接受，就约了直接以508的价格签约，就在过年放假前几天。
某个工作日的下午，我们一见面，话不多说，直接开始签附加合同，一个中介拿了房本和业主的材料去复印并准备正式交易合同去了。wawj要求签字并摁手印，我们都弄妥附加合同以后业主也签完名了，另一个中介提醒他要摁手印。业主突然暴怒，说摁手印侮辱了他的人格，这是对刑事犯罪的人的待遇。
刚摁完手印的我俩一脸懵逼。业主突然说不卖了，因为中介不尊重他。刚入社会的社畜没见过这场面，站在角落里瑟瑟发抖。中介安抚了半天，并说跟领导汇报了，业主可以不摁手印，我们继续签呗。业主实力演绎倔强本强，话不多说，摔门而去。
后期中介带着大区总监去业主家赔礼道歉了，我俩一头雾水地回家等消息。由于担心随时被中介call去继续签约，我们在家啃着肉夹馍坐立不安。直到10点多中介说他们继续沟通。
中介后来说，业主的理由是这是他最后一套房，有点舍不得。然后，年后一回来，老头涨价10w，依旧是少一分不卖的倔强态度。我秉着“好马不吃回头草”的态度和高傲的自尊心，决定不让步。所以这套也这么拜拜了。现在想来，应该是业主突然后悔了，有可能是因为我们没讲价，也有可能是因为觉得年后还能涨。但是当时是中介说少一分老头都不见面我们才没议价的啊摔！
当时觉得过几天就过年了，年后回来接着看吧，然后遇到了疫情，4月份以后才开始继续看。
曾经为了展示诚意，我们还在他原来的价格基础上加到510。后来发现根本没必要，简直是把自己的姿态低到了尘埃里。买卖是两方的事，很难一直迁就对方，即使房子本身不错。
第三套是商品房。地段好、房龄新、成熟小区、有不错的公立幼儿园，缺点在全西向且得房率一般。看完后我的心理预期是470左右。中介和业主谈到了477，我们觉得差不多，可以见面。基于这个共识我们见面了。由于业主临时提出需要我们提前给50定金，让他们去定另一套房子。我们衡量了一下，毕竟提前给50也有一笔利息损失，所以提出475的要求。
女业主本来同意了，她丈夫却突然坐地起价提出490。无论他当时出于什么心理——哄我们出价或是真的还有人在谈，我也不太能接受。因为为了节约彼此时间，谈到初步共识了才见面，突然提价有点不地道。所以我们直接离开了，没再继续谈。对象说，万一人家只是为了哄我们出到480呢？那我也还是选择放弃，我喜欢干脆利落，因为别人好说话就后悔，然后要高价的人，诚信度有待考量，万一后续又有啥幺蛾子。
实践表明，过去快2月了，这套房还没卖出去。 不过总的来说，去年底到现在，亲身感受是好的户型、地理位置和交通便利程度对价格影响很大，符合这三条的疫情期间不降反升，而且依旧成交周期短，需要果断抓住机会。
给各位看帝都房的组友们参考，共勉！
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