我上车了｜20年北京帝都昌平买房经历分享 part1
来自：骨中的骨(棒棒鸡)
本人背景，85后，单身妹纸。最近上车了，还挺激动。和大家分享下帝都昌平买房经历：
1.为什么想买房?
a.有需求： 想到后面终归是要结婚，希望给自己留一些婚前财产。之前在北京一直是自己租房住，生活品质不高，想稍微提高下自己的生活品质。现在钞票哗哗地印，想给自己的存款稍稍保值。
b.还算凑合有能力：毕业之后工作十年左右，手头子弹大约200万。老家有一套父母之前给买的房子，卖掉之后75万。所以首付275万可用。不喜欢贷款太多，让自己压力太大，考虑总价450万以内的房子。
2.帝都买房须知：
a.首先要确定自己的买房资质：我是缴纳社保满5年，哪怕户口在老家，也算有购房资质了。这个不清楚的小伙伴可以在链家app上进行购房资质查询。
b.明确自己对于房产的需求：
我是在西二旗附近上班，没有北京小客车，出行基本靠BMW(Bus, Metro, Walk)或是偶尔奢侈打个滴滴。所以我对于公共交通要求比较高，希望距离地铁站步行5-10分钟以内。
多年的租房经验让我知道自己对于房屋本身最关注的地方： 不考虑全南向的房屋，会热成烤白薯的，一定要南北通透。不喜欢昏暗且满是小广告的走道和满是乱搭乱建的的经适房邻居，所以尽可能选择2005年之后的商品房。家人会过来住，或是将来自住，所以至少要两居室。如果是无电梯楼房，一定不能选4楼以上。顶楼、底楼不考虑
根据这些我初步划定了以公司为中心，20km半径范围的小区，进行观察。 悲剧了，符合我的价格预期和品质预期的区域，大约就分布在三四个区域： 朱辛庄附近，南邵附近，海淀北部新区附近。
从此，这三个区域的多数楼盘都留下了我奔波的脚印。开始漫长的看房之旅……
c.了解二手房中介费用，契税费用，增值税，个人所得税，二手房的交易指导价等信息，这样自己就能了解自己看房的价格范围了。
据我了解，北京的中介费用大多都是买方支付，根据选择中介的不同，在1.5%～2.7%之间。400万的房子的中介费至少要6万块哦～（计算基数是实际成交价格）
契税费用，根据房屋面积，比例不一样，我知道90平米以下1%，90平米以上到144平米契税是1.5%（计算基数是网签价格）
增值税，个人所得税根据房屋，是否满二年，满五年，是否唯一都有一些不同的计算。（这部分复杂，也有一些规避手段用于合理避掉税费，中介一般会给你详细介绍）
在北京购买二手房时，还要注意交易指导价格，这个关系到贷款的上限问题。据我所知，六环外是280万，5-6环之间是374万，5环内是468万。小伙伴们如果发现不对，欢迎指正！
我后来买房，除了给房东的房款之外， 还会额外产生接近11万总额的税费+中介费用。大家需要在计划之初也预留好这部分的费用额度。
3.看房实操：
a.是否需要中介？如何寻找合适自己的中介？
这个问题其实是要根据个人情况来决定，如果你自己已经看中了某一个房源，房子卖主靠谱，可以找人帮忙操作，只要操作得当，其实可以规避大部分的风险。无奈社畜在北京没有太多人脉，连合适的房源都只能自己去绿中介上刷，就只能选靠谱中介了。
关于中介这一块，我也有一些自己的经验，就是在看房之初，一定要多找几个品牌，多找几家门店的中介带你去看，在这一过程中目的：
将中介的话进行互相比照，尽可能选择对自己坦诚的中介和多了解小区楼盘的状况。比方1号中介说，a小区附近有即将建成的学区，b小区边上有加油站；但是在2号中介那里会告诉你：a小区附近的学校规划还没有落地，就算是落地a小区可能也不能划归学区；b小区边上的加油站相距2公里，中间还有个c小区，不利影响较小；3号中介那里会透露给你，a小区户型没有阳台，都是在客厅南边自己做分割；b小区可能还需要经适房转商的费用。
在这一过程中，会逐渐清晰自己的购房需求，例如：我发现有个双地铁的楼盘附近的小区，符合我需求的房子至少要480万以上，我就放弃那块区域了。在海淀北部新区看房的过程中，交通方便的小区竟然是1965年的老小区，还比较贵；再然后就是经适房的次新楼盘，距离地铁至少3公里。果断放弃。
后来基本上专注在几个小区里看房，这时我还是选了两个中介，一个绿中介，一个是昌平本地的中介。在慢慢带看的过程中，觉得那个本地中介的业务员和绿中介相比，差别不大，公司也算靠谱，中介费能是绿中介的七折左右。后来就基本上推掉了绿中介的看房邀请，慢慢得让本地中介业务员带我看房。
b.看房过程中注意哪些方面？
这个展开来估计就是一堂课了。后来在选定小区之后，自己在看房的过程中更关注我所在意的方面：户型，最好是自住装修，楼层，窗外建筑是啥，当然社畜最在意的还是价格。
户型方面，我比较偏好南北通透，而且能是门通透，那种一南一北两个卧室，一个门朝东，一个门朝南的户型，在我眼里，是个假通透的户型。主要是受够了不通透的苦了，吃个火锅，烤肉啥的，味道不容易散出去；夏天外面凉风徐徐，屋里还是小蒸笼。
自主装修方面，家人不可能帮忙装修，我也没有精力几个月铺在装修上，又要和工长斗智斗勇。而且现在装修费用至少也要超过15万了，所以我希望能选个装修较好的房子，可以直接入住。所以我把自住装修这一块基本上等价成了15万进行评估。
楼层方面，我原本的目标是中楼层，下雨不漏水，下水道不会漫上来，不容易特别吵闹，采光也不错。但是后来因为价格原因，还是选了2楼的低楼层。如果大家感兴趣，我可以给大家说说这个变化的原因。
窗外建筑，我看一个房子各方面都挺满意，但是发现这个从窗户看下去是边上商场的顶层，全是曲里拐弯的管道和设备，让我看着特别不舒服，立马拔草这套房源。
c.看中合适的房源，讲价
我是在疫情期间看中的房源，家人没法来帝都帮忙砍价。只能自己上阵，我在讲价的过程中总结了几个经验：
家具电器不值钱，最多算个1～2万元。因为后续收房的时候，如果发现电器或家具损坏，根本不能索赔。按照我自己的需求，自己买也就一两万。
不要不好意思，不要不好意思，不要不好意思！！重要的事情说三遍。
最好是温和地杀价，但是语气不要太强势。无论如何，目标是明确的，便宜点。去之前把可以用于讨价还价的地方列一遍，轮番说：之前的成交价是多少啊，房子哪里不是最满意啊，你的税费比较高，受众群体少啊，自己的付款方式多么优秀啊，我现在买房是有多艰难啊～这些能帮助你大幅度降价吗？不能！ 房子价格的90%都是由当前的市场所决定的，我所能做到的无非就是在当前市场价基础上降一点。我当时是超级努力地去battle，争取到了比报价便宜十几万的样子。现在回过头想想，感觉还是有2～3万的降价空间，我没有努力到极限。有点遗憾。
大家有什么问题，可以私信或是留言，现在百感交集，也特别乐意和大家分享这段经历和经验。
相关链接：20年帝都昌平买房经历分享part2
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