经验干货｜魔都摇新房和烂尾盘擦肩而过，小伙伴们一定要注意
Emma_lu(快乐的交易员)
楼主在2018年五一节前参加了浦东御桥板块一个天坑盘的摇号，期间发生了一些事情，最终导致退房。今年初，楼主办好自己的新房产证后，当时天坑盘摇号认识的盆友突然和楼主说天坑盘烂尾了，他们至今产证都没下来。惊讶之余，回顾自己退房前后的心路历程，感觉还是有必要留点建议给后续参加新房摇号的小伙伴们。
摇号契机：参加御桥的万科神盘摇号吊车尾，没买上，在现场听到了天坑盘的宣传（没错，就是埋伏在摇号现场的绿zj），说是开盘认筹没满，有认小筹摇第二轮的机会，离神盘只有一公里多，遂决定去看看。现场了解房型确实好，95平米小三房，南北通透。后来看样板房我没空，委托老妈又去了一次，老妈非常尽责地拍摄了视频，感觉确实不错，就掏了10万认了小筹。
摇号当天坑爹之路就此开启：认大筹的人第一轮把好楼栋好楼层都包了。第二轮认小筹的人捡一点残羹冷炙，轮到我的时候只有几个一楼可选，头昏脑胀心态急躁地便定了一个一楼，想着最起码便宜，就在销售人员的带领下签订了转定合同，然后回家筹措首付。
开始发觉不对劲：回家一想到这个一楼就整夜睡不着，特别担心采光，就又去了一次现场打算测算一下本套的真实情况。这次留了个心眼，从该盘的南边走（非zj带的路）直接震惊了，这个盘背后是破小区一个，和该小区之间只有一车宽的一条路，离该小区的楼只有大概十几米的样子。我的一楼离围墙不过2米，而围墙高1.8米，这还采光不采光？就比坐牢勉强好点吧！于是开始动了退房的心思，不满意的真的不能乱选，后悔死了。
签约现场勇敢翻脸：终于到了付首付当天，我还在犹豫不敢完全确认自己一定要退房，毕竟当时来看，确实价格合适地点合适的新房太少了。然而在付首付之前突然销售人员掏出一张非标准户型告知书，我的三室两卫直接变成了两室一卫，因为一楼外面需要修残疾人通道。而这在我们选房的时候完全没说。我当时就拒绝付首付并提出退筹，理由是欺诈，和绿zj还有项目营销开始扯皮。
整理证据退房成功：我们从售楼处撤退回家后就开始整理证据，支持欺诈的申诉。发现热心老妈当时拍摄的样板房视频里面有zj明确说所有95平米户型都一样的表达，于是复制了多份保存了证据。依据这个证据，我们和绿zj以及楼盘营销拉锯了两轮，诉求是要么换一套别人退出来的高楼层，要么退房。由于当时绿zj确实孜孜不倦地营销剩下的房子，导致甚至我们这套待退的一楼都有人在排队，不愁卖。最终换高层不成，双方谈妥了定金全退，我在两周内拿到了退款10万元。通过绿zj的口径，我得知我之所以能快速拿到退款，是因为我退的这套当天就被别人定了，他们快快走完退款流程是为了新买家可以签约首付让他们快点拿到佣金。
后来发生的事情：开发商三盛破产了，由于整个楼盘全部抵押给了银行换取开发贷款，无钱解抵押，就办不了交房，更办不出产证。目前，破产接管人、房产抵押的银行、破产的三盛、购房者、御桥社区的政府机关、代建地产商N方扯皮个不停，遥遥无期。
复盘烂尾的迹象：1、需求端不够强，绿zj代理营销才勉强凑够人，中介带看套路多，小区围挡非常严实，刻意回避了小区周围的不利环境，而小区周围有垃圾焚烧发电厂，数量庞大的二手车销售商，和离的贼近的破小区，所以没有需求是有原因的。2、作为金融从业者我特意查了当时三盛的融资情况，发现当时三盛的债券融资利率已经在8以上了，还有一些没有披露的信托融资估计利率都在10以上，融资成本高企说明企业的资金链非常脆弱，也更加坚定了我要抽身的决心。
经验教训：1、即便是上海的房子也有可能烂尾，这个是新房的核心风险之一，大家千万不要忽视，新房千好万好，能交房能办产证才是真的好；2、开发商雇的外部营销团队为了佣金啥都能干，房子卖完就跑了，在上海这样的城市，开发商如果拥有自己的营销人员会相对更靠谱点。我接触的万科、仁恒、招商等都是有自己的营销团队，相对来说卖房的时候少了很多花言巧语，多了很多流程规范；3、房企排名可以看看，但是用处不一定很大，核心还是融资成本及其所代表的融资来源的广度和融资的稳定性，如果大家有兴趣听听房企的分析，可以在本帖下留言。
最后，衷心祝愿大家都能买到满意的房子！
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