购买澳洲房产都要注意哪些？墨尔本篇

墨尔本城市介绍

墨尔本（Melbourne），澳洲第二大城市，维多利亚州首府城市，面积8831平方公里，截至2020年墨尔本人口已突破500万。在过去10年墨尔本为整个澳洲和维州经济贡献的份额分别为6%和27%，经济增速3.1%，成为澳洲经济发展最迅猛的城市。

墨尔本是有“花园之州”之称的维多利亚州的首府，绿化覆盖率高达40%，在全球140个城市中，墨尔本以97.5的高分卫冕，并连续7年夺得全球宜居城市的称号。

同时，墨尔本有“澳大利亚文化之都”的美誉，也是国际闻名的时尚之都，其服饰、艺术、音乐、电视制作、电影、舞蹈等潮流文化均享誉全球。

作为澳大利亚的留学之都，墨尔本为国际留学生提供了最优质的教育资源与学习环境。

墨尔本世界百强名校

墨尔本大学（2021年QS世界大学排名18位）

莫纳什大学（2021年QS世界大学排名49位）

迪肯大学（稳居世界大学前1% QS认定五星大学）

墨尔本皇家理工大学（建筑设计专业，于2021年QS全球建筑学专业排名第25名，澳大利亚建筑学排名第3名。）

置业墨尔本特点优势

永久产权：区别于国内70年房产，墨尔本房产均为永久产权，无房产税遗产税，可世代相传。

人口增长快：过去的一年里，墨尔本人口数量已突破507.8万，增速高达13.1%。

租金收益高：过去一年里，墨尔本空置率低至1.3%，且租金收益率增幅全澳第一，增幅达3.3%。

持有费用低：墨尔本房产持有费用仅有市政费、排污费、物管费，土地税（别墅收取）以及房屋保险费等。

贷款条件好：购房借贷成本为3%-6%之间，海外置业者可申请房贷，最高贷款比例70%。

墨尔本未来规划：《墨尔本2050规划》从公共交通项目、城镇重建和区域规划，未来房价水涨船高。

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墨尔本购房要求

购买条件：外国买家持有效护照，通过申请FIRB，购买墨尔本全新住宅。

产权：墨尔本房产均为永久产权，且无房产税遗产税。

房屋面积：墨尔本房产面积均为用户使用面积，无公摊面积。

付款政策：在签署合同后支付房价的10%，余下款项于收楼时支付，收楼后开始月供。

房贷政策：墨尔本房产贷款比例可高达70%，且还款时间长达30年。

墨尔本优质置业区域介绍

墨尔本房产置业流程

1. 选定意向房源：选定自己所喜欢的相应房型和房号，支付定金，向开发商申请保留房源。
2. 签订购房协议：开发商收到定金后，为买家提供购房合同。
3. 签订购房合同（律师全程陪同）：律师为买家解释合同条款，买家签署合同后支付房款的10%。
4. 申请海外人士购房许可：海外人士在澳洲购买房子，需要提交FIRB申请。
5. 支付购房首付费用：在签署合同后，买家需要支付房价的10%。
6. 办理贷款：如需贷款，买家在交房前的3~6个月开始进行贷款申请，海外人士最高可以获得70%的贷款。
7. 正式交房：贷款获批后，买家支付尾款，银行放贷，买卖双方律师与银行共同完成交割过户手续。

购房流程，以供参考

交易税费及房屋持有成本

交易费用

印花税：本地约5.5%左右印花税+8%海外人士印花税（2019年7月1日开始），共计约13.5%。

律师费：约$1000-$2000。

交割预留费：用于市政费用等缴纳，约$3000-$5000，具体以律师清单交割清单为准。

贷款费用

贷款额度：最高贷款比例为70%。

贷款申请费：根据具体贷款银行和贷款机构而异。

贷款利率：3%-6%，根据不同贷款产品而定。

贷款年限：最长30年。

还款方式：等额本息/等额本金/还息不还本，根据具体贷款产品而定。

持有费用

市政建设费：约$800-$2000。

污水处理费：约$500-$1000/年。

物业管理费：约$2000-$4000，根据物业配套和房屋大小而定。

土地税：公寓基本无土地税，别墅土地税根据市政评估价和购房用途而定。

市政费是市政厅对管辖区内所有业主（包括居民和企业）征收的费用，用于当地基础设施和市容的更新维护、垃圾处理等等。业主每年需要支付的市政费取决于当地市政厅每年税收总额和物业的价值。一般而言，房价越高，政府收的市政费也越高。

出租管理费用

房屋出租管理费：约为租金收入的5%-7%。

转让费用

资本利得税：利得*税率（税率一般为32.5%-45%，与房产用途、持有人身份/时间/机构、受益对象有关）

律师费：约$1000-$2000。

中介费：约为成交价格的1.6%-2.5%（买卖双方共同承担）

墨尔本置业Q&A

Q： 在墨尔本哪些投资者要申请FIRB？时间需要多久？

A：

除了澳洲永久居民和澳洲公民以外的外籍人士，都需要申请FIRB。对于普通民用住宅房地产的购买申请，通常在递交申请30天内会得到批准答复。

Q： 外国人可以在墨尔本置业买房吗？

A：

在获得FIRB批准后，外国人可以在墨尔本购买全新住宅，并且可以出租。

Q： 墨尔本买房限购吗？

A：

澳洲政府鼓励公民以及外来投资者投资，因此墨尔本买房不限购。

Q： 在墨尔本出租房屋，房产投资人是否需要为租客添置家具等生活设施？

A：

除非租客愿意支付更高的租金来满足他们对生活设施的需求，否则在通常情况下，投资人不需要为租客添置任何生活设施。如果投资人为租客提供了家具和家电等设施，可以通过购买室内物品的保险，提供保障。

Q：

墨尔本留学生是否可以买房自住？

A：

可以，留学生购买新房没有任何限制。留学生购买的新房不仅可以用来自己居住，还可以分租给其他同学。即便将来离境，也不用强制卖出。

Q：

澳洲目前的经济环境如何？

A：

澳洲经济弹性良好，即便在全球经济危机下，也没有出现经济衰退现象，是世界上少数几个始终保持物价稳定并无通货膨胀压力的国家。2020年第三季度GDP创纪录增长3.3%，2018年澳大利亚GDP年度增长2.7%，约1.42万亿美元，27年经济连续增长，经济增速跑赢了绝大多数经合组织（OECD）经济体。