经验干货｜【纯干货】如何选一个合意的新房，大家一起来讨论，逐步更新

之前写过一个与烂尾新房盘擦肩而过的帖子，引起了许多小伙伴的共鸣，大家也问了很多相关的问题。现在想将摇新房前前后后的各种知识点和技能点总结一下，供大家参考。组里既有已经顺利上车的小伙伴，也有热切期盼上车的新朋友，希望这个帖子能让有志于摇新房的朋友们少走一点弯路，避坑避灾，顺利上车。

老贴电梯：

《 魔都摇新房和烂尾盘擦肩而过，小伙伴们一定要注意》

https://www.douban.com/group/topic/215984984/

--------以下正文---------

【认筹前】

1.1 踩盘

1.1.1 交通：首先关注项目距离自己的生活圈是否距离合理、交通方便——离单位是否距离合理，离父母住处是否距离合理，离自己喜欢的娱乐消费地点是否距离合理等。其次关注项目营销的交通设施的兑现情况，地铁站是拟建、在建还是建成通车，承诺的道路是否已经打通、拓宽等。记住，承诺可信度低，主要是看成果。

1.1.2 周边城市界面：干净清爽的城市界面更佳，老旧破楼密密麻麻（历史保护建筑也维护不善），周边环境破败不堪会严重影响居住心情和升值空间。如何看待规划——规划眼花缭乱，主要看拆迁/建设进度，兑现的时间过长，也是一大劣势。

1.1.3 不可移除的不利因素：主要关注从科学上来说会危害人体健康的设施比如垃圾处理场等，以及从精神上带来压力的处所，比如公墓等。考量自己的接受度，是否一票否决。

1.2 精细化研究楼栋

1.2.1 理想户型的确定：根据家庭需求和财力向楼盘销售进行咨询，框定能买的户型所在楼栋

1.2.2 日照观察：通过各种渠道如销售、摇号互助qun等拿到楼盘日照图，重点研究楼盘冬天日照长度。通常来说冬天日照长度是随着楼层来变化的，当然和小区内外的遮挡情况也很有关系。另外挑选不同时间点去楼盘附近观察，进一步确认理想楼栋各层的日照特点，框定自己的理想楼层。

1.2.3 细部观察：有条件的话对楼栋外观全方位拍照，带回家细看，连廊、窗对天井，窗对别家等都需要自己仔细甄别，优选隐私性更好的（别人不容易看到你家内情况）的套型。

通过以上一系列的实地探访和精细研究，如果这个楼盘大体上有符合你需求的理想套，就可以准备去认筹了。

【认筹】

2.1 积分：这个实在没啥好讲，自己尽量搞高点吧。

2.2 资金来源：根据现在各地查首付的要求，尽早安排和落实资金来源。楼主提供一种可供参考的管理方法，找一只优秀的货币基金，尽量每次发工资或者父母打来钱都及时存进去，货基相对理财来说更加灵活，随时可以取出进行认筹，每次存入又没有什么门槛，收益比存款更高些，进行首付资金认定的时候也比较方便。

2.3 银行卡限额：提前和银行确认好银行储蓄卡的刷卡限额，不够就去提额，问明销售最多可以刷几张卡，卡主名字有无限制等，尽量保证一次付款就成功。信用卡目前在大多数项目都不能用于认筹资金或者首付资金了。

2.4 订金合同：这个时候就必须摇确认好房子写哪些人名字了，签订订金合同后，正规的项目都不会让改了，购房合同和房产证的名字都要求和订金合同严格对应。当然，后续出资占比还可以再标注，但是名字一般不得增减。

2.5 收据和合同的妥善保管：没啥好说的，不要随手乱塞，弄丢了就是给自己找麻烦，尽量多拍照和复印留好副本。

【摇号前】

3.1 财务安排：定好你能负担的总房款的极限（其实也就是首付极限+贷款的极限），首付极限没啥好说的，各种资产凑一凑能多少是多少。目前银行批贷的额度一般是以所有贷款人的最近一年年收入为基准来审批的。具体为：最大月还款额=上一年度所有贷款人总收入（税前）/12/2。机智的你找来网上各种各样的房贷计算器按照你所对应的档位的利率算一下就能得出对应你最大月还款额的贷款总额度是多少了。

另外，正规的项目都会有银行个贷专员驻场给大家进行咨询，将你的各种条件报给银行个贷专员，他们那边一般会有一套匡算额度的办法，把自己算的和个贷专员算的比较以下，如果感觉差距较大，建议尽量问清楚原因，避免自己多算了贷不出来，少算了又会后悔没有买到最心仪的那一套。

比较有用的辅助个贷专员判断你收入实力的材料为：税单（说服力最强）、银行流水（标注工资、奖金收入的那些条目最有用）。

3.2 优劣排序：根据上一步匡算的财务安排，框定出自己能买的所有的房子，搞一个excel表格列示一下选出来的所有房子的特征，包括但不限于总房价、单价、首付款、每月还款额，日照时间，是否靠路等。根据这个excel表将所有房子按照喜好进行排序，从最优到最低能接受的顺序一一看熟并打出来随身携带（字打印大一点，因为选房现场你也要给销售看）。这一步你还需要到售楼处好好看下各种公示文件，有些非标户型呀不利因素呀，你都要一一标识出来，避免选房的时候踩坑。

3.3 整理思路，养精蓄锐：选房前一天保持足够的睡眠，将应该想清楚的问题都想清楚，比如，实在运气不好的话一楼/顶楼/靠路/走廊/腰线到底能不能接受（一定要想明白，不要等到选房现场再想这个问题，选房现场氛围是开发商根据心理学人为营造的，会影响你的判断），如果最后运气不好到了这一步，能接受就选，不能接受就干脆点退筹走人。

【摇号选房】

4.1 摇号：如果是现场摇号，早到现场，选好离屏幕近的位置。如果是公证处摇号网上公示的话，在摇号结束后找销售第一时间要来公示文件的照片。出结果后第一时间确认好自己的摇号顺序，开始制定选房策略。

4.2 制定策略：摇号靠前，恭喜你可选择空间就很大了，估计基本都能选到满意的。摇号中间偏前，把自己一般满意的房子顺序再看一遍，大概率你能选的就落在这个区间了。摇号中间偏后的，把自己看起来还凑合的房子顺序看熟点，各种腰线层估计会在这部分消化掉。摇号十分靠后的，就要考虑各种极端选择了，比如极低层和极高层或者靠近某些奇怪设施残疾人通道的套型了。摇号吊车尾的基本就爽快退筹了。

4.3 现场合纵连横：对于现场摇号的朋友来说，可以迅速锁定你周围一片摇号比你前的朋友，一通恭喜+恭维，迅速混熟，因为一般来选房的都是两个人的组合，说不定你在现场认识的朋友能在自己选房之余给你传来一张所剩房源图，那么你就更有参照系了，不过这个对于社恐的朋友也就不强求了。

4.4 进入选房区域选房：这个时候要集中精力了。首先，一般开发商选房现场为了营造热闹的氛围干扰你的判断把不好的卖的房子趁乱卖掉，现场经常是声音洪亮的小伙子一群一群地在喊口号，尽量忽略他们的喊声，听清楚你的销售说的话，也把你要选的选择清晰地交待给销售。其次，走道选房板前面一定要看得快点，按照自己的选房排序看，目标明确，字可能会比较小的选房板一定要开口问清楚。最后，当销售把属于你的那个房子的贴纸揭下来给你的时候，一定要看清楚他们揭的是不是你要选的那个，如果不对当场要求更正，确认递给你的贴纸无误后，就可以跟着工作人员离开闹哄哄的选房现场了。

4.5 订金转定金：选完房之后第一时间就要签署转定合同了，“订金”是可以退的，而转成“定金”后就不能退了，所以签字前你还有最后一次反悔的机会。一旦签订了转定合同，你的认筹金就转为房子的首付了。

【首付签约】~~~未完待续~~~

【办理贷款】

【在建监督】

【交房验房】

【房修】

【产证办理】

【购买车位】