(产业-房地产)一次性把房地产的泡沫讲清楚（理论+实践：未来房价下跌的底部、房地产行业大趋势、商业地产的泡沫、中国房地产的泡沫到底有多大、房地产行业的就业前景）

一次性把房地产的泡沫讲清楚（理论+实践：未来房价下跌的底部、房地产行业大趋势、商业地产的泡沫、中国房地产的泡沫到底有多大、房地产行业的就业前景） 备注：此文为本人原创，大部分观点仅代表个人观点，是个人意志的体现，不一定反应行业的真实现状。部分引用别人观点出，会在文章中指出。 本人对本人的观点保留意见，不构成投资建议。 观点来源于本人的行业实践，平时对行业的持续关注，部分观点代表行业的整体共识，会和其他人的观点基本一致，部分观点为个人意见。 文章过长，总共18600字，分为8个部分，系统的论述了：判断房价下跌的指标、何谓绝对降价及房价的底部、房价的构成要素、行业未来的八大趋势、商业地产的泡沫、房地产行业的泡沫、房地产投资意见、房地产就业意见八大问题，观点非常鲜明，论证的逻辑也鲜明，请谨慎阅读。 一、判断房价下跌的几个简单指标？ 最近，很多毕业2年的同学准备买房的，一直问我下半年的房价走势，其实大的基调在行业内是有共识的：房价的挂点已经到来，在未来的一年半甚至2-3年是房地产的一个大熊市，在这个熊市，不一定是房价的绝对下跌，而是绝对不会大幅上涨。去年4月的时候，政府开始出台“4.15”新政，那个时候，大家都以为调控只是过家家，过不了几个月，一切照旧，而且事实上去年在销量和价格上受调控的影响都有限，而当调控严厉的持续到今天，大家才相信，狼真的来了，中国房地产大牛市的十年终于结束，熊市踏上征途。对政府的宏观调控目标而言，并非要房价大幅下跌，而是稳健发展。而熊市何时结束，取决于以下几个因素：保障房的完成情况；中国宏观经济的形式，如果基本面持续恶化，可能会在后期放缓调控力度，但是绝对不会救市；民意的预期；对前期泡沫的逐渐消化。所以目前业内没有谁对此有预测。 之前我简单列过几个房价绝对下跌的指标： 1、 如果是在售楼盘，同一户型、差不多的层高，如果降幅没有超过10%，则这个楼盘并没有出现实际的降价； 2、 在售楼盘里面，如果出现老业主闹事情况，则证明房价出现绝对下跌，却下跌幅度超过10%；没有出现，则房价没有实际的下降。 3、 新预售楼盘，对比同区域、同档次的楼盘，如果没有特殊的自然景观，比如紧邻公园、名校之类，如果价格没有相比低10%，那不算降价。 以上三个指标，针对新盘、旧盘，基本在中国的一二三线城市都通吃通用，是我行业经验加实地调研多地楼盘之后的一个总结。 为什么会得出以下几个指标？基于以下几个原因： 1、 在中国的房地产销售里面，几乎所有的楼盘都是这样，售楼小姐第一次告诉你的面价一般会比开发商的心理底价高5-10%，根据不同类型的城市这个比例不一样。 2、 在同一个楼盘里面，就算是同一栋楼，最好的户型和最差的户型价格差距都在15-20%之间。那不同的楼栋因为景观、朝向、户型的不同，价格差距会更大，很多开发商会在逆市的时候用比较低的价格推一些差的户型宣称自己降价，促进销售，其实本质没有降价。 3、 就算是在底价的基础上，很多开发商在做价格表的时候也会预留6-10%的活动折扣空间、内部折扣空间，这个折扣人为因素很大。 所以综合以上几个因素，一个简单的指标就是如果价格下降幅度没有超过10%，那基本就不是真的降价，有开发商用打折忽悠你降价的时候，你基本上可以一巴掌把他拍死。用这些指标，到目前为止，从中国大的趋势来看，部分现金流有问题的楼盘出现了大幅降价之外，整体的价格还是比较平稳，目前已经开始出现松动的迹象，现在还处在深度博弈期。 二、何谓绝对降价？房价的底部在哪里 说到绝对降价，我们得先对绝对降价的本质和房价构成本质做一次深度的解析。 何谓降价？所谓降价就是企业为了促进销售，以牺牲一定的合理利润为前提，换得销售业绩，促进销售的竞争策略。这是我对房地产降价的定义，一个最核心的要素：牺牲企业的合理利润,何谓合理利润？对领先型企业而言，一般利润率较高，就是牺牲较高的利润部分，让利润回归到市场平均水平，对于一般企业而言，合理利润就是行业的平均利润水平，牺牲利润就是让自己的利润低于平均水平甚至是比成本价略高销售（对房地产而言，目前不太可能低于成本价）。比如在现实生活中，一个经常卖20的洗发水某一阶段10元促销，这就叫降价，还有部分衣服特定节假日的大促销。 我们深度解析房地产的成本构成：房价=楼面地价+建筑及配套成本+税费+借款的财务成本+利润+营销费用等 为了计算的方便，我们设房价为X,利润率为Y，楼面地价为Z，建筑及配套成本为E。 在实际的项目中，一般楼面地价可以直接在网上查到，大部分土地都是招拍挂，楼面地价会公布，计算时以武汉为例，武汉这样的城市市中心边缘地带楼面地价在3000/平米左右。 建筑及配套成本包含：勘探设计等前期工程费用（100左右），建筑成本（1500-2000），配套建设费用（200-300），监理建安等费用（100），在这里我们取个平均值，全部加起来在2000左右。 税费包括营业税所得税、增值税等，全部加起来略等于销售额的25-30%，在这里我们取28%的均值。 借款的财务成本这个差距非常大，因为不同的项目自由资金率不一样，融资方式不一样，我们这里采用信托融资的模式（现在银行贷款很难，我们取融资成本为25%的利率，销售额的30%来自于融资），那财务成本等于X*25%*30% 因为营销费用占比非常小，一般1.5%。所以我们在计算的时候和利润打包计算，按照20%的净利润率计算。 那最终房价的公式可得： Z（3000）+E(2000)+X*28%+X*20%+X*25%*30%=X 按照这个公式，在楼面地价为3000左右的时候，房价略为11764，和武汉的市场均价基本持平，也和行规销售价格大于楼面地价的三倍以上这个原则符合。比如最近深圳宝安区成交了一块土地，楼面地价9590元，最终反算房价为27000.和现实基本符合。当然很多了解房地产的人会说房地产企业的净利润不止20%。因为这个是粗算，而且我也只是借此说明几个问题，这里面有几个细节： 首先是地价为题，中国的房地产企业，除了恒大、万科这样的大企业是拿地之后马上开发，一般企业都喜欢囤地，90%以上的在售项目地都是3年前拿的，而中国这几年地价的涨幅一直领先于房价的涨幅。 其次是建筑成本问题，开发商偷工减料是常事，万科这样的企业也不例外，随便省个300块钱是常事。 税费问题，增值税一直有较大的操纵空间，甚至很多企业官商勾结，偷了很多税。 融资成本问题：大企业一般通过债券和银行融资，融资成本在15%以内，之前中小企业也一般通过银行融资，或者信托，那时的融资成本最高也不高过18%，高过25%是最近一年的事情。 如果开发商的房价是按照这个折算出来之后的价格，那利润率远高于20%，房价有较大的调整空间，特别是之前几年旧盘。按照这个标准，房价降个20%不为过，而且也是在今年下半年到明年上半年可能出现的大概率事件。因为就算降了20%之后，行业的利润还是可以维持在10%以上。 最最重要的原因是，房地产的定价根本他妈的的不是采用成本反算法，没有一个开发商会傻逼到算出成本是多少，然后很仁慈的决定自己要赚多少钱，然后倒推出房价。正是因为这个原因，很多开发商的售价会远高于我们按照成本反算法得出的价格。我个人的观点是，按照成本反算法后得出的价格整体降20%，是这次调控的底部。 为什么是降20%？有以下几个个人观点： 1、 降价20%之后，其实开发商还有一个合理的利润，这是开发商本身能接受的。 2、 降20%，不会对金融行业出现大规模的冲击，别忘了地方政府几乎所有的债务都是用土地抵押的，还有普通购房者的按揭，开发商的银行融资。如果出现大幅下跌，也不是中央政府希望看到的。 3、 降20%能满足老百姓的降价预期，也不会引起前期购房者的大面积暴乱。就是居民用房子表现的资产不会大幅贬值（因为很多之前买的房子到现在也涨幅在20%以上了） 基于以上几个观点，20%是一个合理的底部，当然不排除个别地区、个别楼盘的降价幅度超过30%，达到30-50%的情况，比如07年的恒大为了活命就经常干这事。 三、房地产销售中价格的构成要素和影响因子 在房地产的操盘中，价格表的制作是重中之重的事情，其实就是在现实中房价怎么得来的一个过程。 在房价的计算中有一个核心的公式： 单价1*面积1+单价2*面积2…….=总建筑面积*核心均价 而单价1=基准价+平面差+层差（这个单价对应的就是销售过程中每一个房源的价格，基准价因为核心均价不一样需要试算） 在这个计算公式中，最最重要的就是核心均价，核心均价其实就是上一部分中通过成本反算法算出来的那个价格X。但是在实操中，开发商都不会这么去算价。科学的方法就是竞争楼盘比较法，就是通过对一系列的竞争楼盘打分，最后算权重得出的价格。往往是开发商老板根据代理公司给他的一系列数据，自己拍出来的一个价格，比如可能代理公司认为这个卖5000就好了，因为就算4500也利润非常高，而老板往往想卖5500.甚至更高。正是这个价格决定了后来的一系列的每一个房源的价格。这样算出来的核心均价一定会高于成本反算法的。 所谓的平面差就是不同的户型，因为景观面、朝向、赠送面积、户型结构本身而造成的一个差价，大概的意思就是同一栋楼、同一个楼层，可能差价都在几百块钱，这个价格在实际的计算中虽然有标准的公式：平面差=核心均价*20%/极差值*差分值。但是在现实中因为核心均价是个不定量，往往是开发商随手拍的，最终倾向于根据经验把平面差定为一个定量，这个随意性很大。 层差就是不同楼层的价格差距，这个也是根据市场规律拍出来的，其实没有科学的规律，没有人可以证明住在28楼一定比住在20楼舒适度高，但是现实中28楼一定会比20楼高200-300块钱。这些没有价值的差价都是客户在负担。当然极少量的楼盘，不同的楼层的景观面会有稍微的差距，但是这个差距很弱小。特别是在现在的一线城市，项目的容积率非常高，低楼层和高楼层一样，看到的都是一些密密麻麻的房子。 看完以上的论述，大家应该知道自己买的房子价格是怎么来的了吧？那以后销售代表在给你忽悠价格的时候，你完全可以一巴掌将他拍死！ 其实最终的总结就是：在项目中，核心均价是开发商根据市场形势拍出来的，如果形势好的时候，开发商随时可以涨价20%，甚至更高；那些所谓的平面差，除了户型这个硬性指标，因为部分户型的确有硬伤，影响居住感受，其他的影响平面差的因素，价格差距的随意性很大，而且和实际的居住感受相关度不高；而所谓的层差，我觉得这个是房地产销售里面非常伟大的创造，但是是用来忽悠全世界最傻逼的中国客户。本质上层次和平面差这东西和中国人追求名牌和奢侈品的心理如出一撤，没有区别。 所以在真正的买房中，很多客户经常为一些没有必要的价值付出了略等于价格10%左右的价钱。也正因为有这样复杂的价格标准的制作过程，也给开发商降价预留了很好的空间。 开发商在开盘的时候，很少会一次性把房源推出来，常规的做法是在开盘的时候把次好的和次差的推出来，中间销售最差的，最后销售最好和最差的。在如此的熊市之下，很多开发商的常规做法是往往把比较差的户型拿出来，因为价格本身就低，和原先较好的户型之间形成差距，构成大降价的假象，促进销售。 也正是因为有此暗中操作手法，政府才会在有些城市要求开发商一次性公布所有房源的价格，明码标价，这就是为了堵死开发商变相涨价之后的折扣。 所以大家在买房的时候，开发商宣称自己降价或者给客户优惠，那你要搞清楚：户型是不是之前的户型，别为那些差的户型买单；额外价值对应的价值是否值得您买单。 在这一章节，给大家举一个活生生的案例，就是我之前操作过的一个失败案例，当然我也是在同事操盘失败之后，没人接盘，被安排了把这个死任务接下来，目前这个项目老板在破产边缘。这个项目位于广西的钦州，当地的均价在3600-3800之间，最好的楼盘销售价格也只在4500左右。这个项目的确是钦州市地段、品质各方面都最好的楼盘，当时在开盘的时候，老板完全不顾市场现状和自身情况，在开盘当天将均价定在5800的高水平，结果开盘当天销售了1套，在开盘凄惨的销售了3个月之后，老板终于把价格降到了4700的水平。我就是在这个阶段介入。但是从5800到4700这个水平，按照我的观点，这根本不能算作降价，因为5800本身就是一个非常不科学的价格，非常虚高的价格，就算4700价格都仍然有下降的空间。如果在后期，后市持续恶化，老板会把价格下调到4000左右，这才算是降价，当然我也认为，价格降到4000基本上是一个必然的事情，老板没有选择的余地。 四、中国房地产行业最近几年的八大趋势 上面章节讲了很多关于房地产价格的要素，下面进入正题，就是在未来的一年、2年，甚至10年，中国房地产行业发展的大趋势，也就是所谓的上涨的空间和投资的机会。 个人认为，未来房地产市场的发展将表现出以下几大趋势： 1、随着中国第一轮高速城市化进程的基本完成，中央对房地产行业的依赖程度在降低，房地产再次暴涨的机会已经基本没有可能（不排除海外资金爆炒等因素造成局部暴涨）。特别是一二线城市，中国的城市化的硬件指标一定达到一个相当程度，所谓的硬件指标就是商业实施、配套设施，剩下的未完成的已经在规划施工阶段，未来中央对房地产的依赖会降低。中国在过去的十年其实政府作为操盘手爆炒房价的十年，房价的主力推手是政府，因为在2000年之前，中国的城市形象非常差，高端写字楼、商业都奇缺，中国的现代化需要这样一轮高速城市化的阶段，政府作为操盘手，通过控制地价、税收和土地供应，一步一步将房价推到今天水平，一方面通过开发商完成了中国的初级城市化，建设了大量城市配套和形象设施，一方面通过房地产夺取民间资本，用于政府财务开支。过去的十年，高速城市化和需求推动房价暴涨，而在未来的十年，这一动力减弱，中国房价再次暴涨也不再可能。 这也宣告着，在中国城市发展的这一大周期内，房地产的牛市彻底结束，剩下的是一个漫长的熊市调整期，之后按照产业发展理论，进入成熟期，逐渐步入衰退期。 2、二三线城市将成为未来房地产市场的重心，一线城市房地产市场回归平静。目前的土地交易市场也说明了这一趋势，一线城市的土地价格涨幅有限，成交量下降，甚至大量土地流拍。而二三线城市的成交量和价格都在上涨。所谓的三线城市是那些发展较好的地级市，而四线城市本人并不看好，因为四线城市缺乏产业支撑，而且居住环境和配套有限，外地人购房动力不足，而本地人的收入不足于支撑房价快速上涨。 3、未来10年，会是中国保障房供给的高峰期，而且保障房的建设模式创新，特别是“限地价竞房价”模式的应用，会对未来几年的中低端商品房市场形成较大的冲击。其实这几年住房上涨的一个基本的逻辑就是大量中低收入人口等着买房，如果这一部分人口的住房需求被解决，支撑房价上涨最主要的依据将不存在。目前的中国，稳定和执政的延续是所有问题的重中之重，而保障房的建设是稳定的基础。当然目前保障房刚刚开始，还存在保障房建为别墅，保障房变成权利房的现象，而且这种现象在未来的3-5年还会普遍存在。但是随着大量的区域暴乱，不稳定事件的发生，政府会把保障房的高度提高，且在建设模式上面会创新。那未来直接的影响就是中低端商品房的需求减少，且价格的上涨空间有限。 4、目前中央政府的调控决心强，并且调控的手段并未用尽，执行也尚未到位，如果未来房价还持续大幅上涨，那调控的力度和执行的强度一定会加强。并且不排除出台新的调控政策，让投机者基本从市场上消失。之前的三个主要调控手段：限购+限贷+限制开发商的贷款，三招都招招致命。限购基本上让50%的投资客撤离市场，再加上一个限贷的严格执行，很多首套房都无法贷款，而2套房极其难贷款，3套极以上完全没有希望贷款，加上限购，连环杀手锏基本上让投资客灭绝，除非愿意一次性付款。而限制开发商的贷款，因为之前2年开发商积累了大量现金，今年年初开发商的现金流不算紧张，银根紧缩到现在，总有开发商会撑不住提前降价，只要这个口打开，之后价格全面的溃败是必然事件。 目前政府的基调已定，未来的1一年之内房价绝对不会大幅上涨，如果未来几年内房价再度出现大幅上涨，必然还会有杀手锏出来，就是所谓的房产税和交易税，过重的交易税和持有税一定让投资客血本无归。所以个人意见，别对未来5年的房价抱有太大的幻想，特别是一线城市。当然房价的小涨幅可能本身依然存在，这取决于GDP、CPI和人均收入的涨幅，但这样的涨幅绝对不能支撑投资的高回报率。 5、行业的准入门槛提高，开发门槛提高，这直接推进房地产行业融资模式的转变，和行业集中度的提升，也一定程度上限制了价格的涨幅。这个很多人无法想象，在几年前，差不多有个2000万的自有资金（差不多是总投资额的20%左右的资金）就能在二三线城市做房地产了，不需要专业团队，各种资质可以造假，正是这样的低门槛，房地产行业有很多只为利润的快公司。而这种虚假的繁华盛世已成过去，现在行业的准入门槛越来越高，特别是资金门槛，因为土地出让的规范，以及对预售的监管，利用客户的钱来给客户建房子将逐渐成为过去。更大的变化是房地产融资模式的变化，在之前的几年，银行融资是房地产融资的绝对主流，银行贷款里面大量的资产是房地产融资和按揭贷款，比如据说光大银行超过20%是地方政府利用土地的融资贷款，这加剧银行系统的风险。未来，信托和房地产基金将会成为主流，目前银行房地产基金刚刚起步，融资成本很高，基本都在25%以上。但是随着制度的成熟，房地产基金的融资成本应该会降到15%左右的水平，房地产基金将会求稳，求稳定的回报率，这一定程度上要求开发商不追求快利润。特别是商业地产，目前的开发商为了追求短期的售价，往往把投资回报率做到2-3%，这显然对基金而言无法支撑长期发展，如果要维持长期8-10%的投资回报率，唯一的办法就是降低售价。 在准入门槛提高，融资模式发生转变的同时，还有一个重要的趋势，那就是行业的并购。据统计中国目前存在差不多1万家在活动的房地产开发公司，长远来看，从1万家到1000家的过程肯定是有的（这是我老板在访谈时的观点，个人认可）。目前而言，并购主要发生在中小企业：大企业并购小企业，中小企业互相并购。而未来肯定会有一部分大企业并购大企业的案例，恒大并购城建只是一个开始。 6、随着房地产调控的深入，以及地方债务偿还高峰期的到来，一定会出现部分地方政府技术上破产的情况，这也反向决定了房价不可能大幅下跌，不涨即是调控目标。从目前的情况来看，地方政府的主要收入还是卖地和房地产相关的税，这几项收入在一线城市占比超过50%，在二三线城市超过70%。地方政府的债务超过10万亿，且都是以地方土地作为抵押融资，一般土地的价值打折到5折到七折，但是有一个现实的情况，这些土地一般是城市边缘的土地，本身土地的抗风险能力较差，如果房价出现大幅下跌的情况，比如下跌40%，将是以下几个局面：地方政府的财政收入大幅缩水；银行融资的土地大幅贬值，就算土地出售，因为是郊区的土地，在熊市下基本不会有人接盘，那银行将再次出现2000年前后的大量烂债情况，从技术上将会破产；居民的财富大量缩水。所以还是回到最前面的论述，房价下跌的底部估计会在在20%左右，极少部分个案会达到30%、50%。 7、在住宅调控水深火热的时候，商业地产迎来发展的黄金期，但是同时巨大的泡沫也在形成，未来的5-8年，中国的大部分城市都将出现很多年没有出现的盛况，城市的中心大量商业的烂尾楼和没有人气、出租率低的商业中心。 关于商业地产的问题，后面拿一个单独的部分做专题论述。 8、未来的房地产开发的密度会越来越高，在一二线城市，低密度大户型的产品将越来越稀缺，投资价值凸显。因为调控的目标，以及中国的现实情况，未来的土地集约利用率将越来越高。未来，50-70平的小户型，4.5甚至更高的容积率将成为房地产发展的主流，而诸如之前的纯别墅项目，200平左右的大平层户型将成为市场上的稀缺产品，投资价值凸显。 以上这些是个人认为的房地产调控的8大主流趋势，这些趋势将在未来的5到10年逐渐验证。 五、关于商业地产的泡沫问题 在沉寂了将近10年后，商业地产终于迎来了发展的黄金期，记忆中万达也是在2005年开始大规模进军商业地产，在2009年的时候开始在业界备受瞩目。中国人好像从始至终都缺乏对历史的客观关注，和正面的心态，总是有一种自己一定不会是最后接盘的那个倒霉者的畸形心态。所以大家现在都一窝蜂，根本不管商业地产的实际回报率，涌入商业地产领域。在目前的现实情况下，能达到4-6%的回报率的商业地产项目已经是回报率非常高的项目，而普遍的回报率在2-4%之间，甚至我见过有楼盘的回报率在1%以内。就是这样的回报率，你说商业地产有没有泡沫？ 当然商业地产和住宅有本质的区别，所以中央政府对商业地产基本没有调控：商业地产不是刚性需求，不影响民生；商业地产的首付五成，对银行金融风险影响较小；商业地产的投资客相对范围较小，这些投资客经济实力较强，抗跌能力强。 但是商业地产的泡沫依然严重，最简单的几个泡沫指标就是：投资回报率极低；基本所有的投资客在投资时不看回报率，过度相信未来的预期；商业地产人才近期频繁跳槽，前不久在微薄上，万达的一个高管透露一个案例，说自己手下一个入行2年的小屁孩，还狗屁不懂，被某商业地产项目年薪60万挖角。说句心里话，这样的小屁孩百分之一百专业水平在我之下，我才值几个钱啊？就因为有个万达的光环就卖60万，这挖角的开发商纯属傻逼。 之前几年，易小迪曾经说过一句话：商业地产是埋没英雄的地方。这个是在我老板的访谈文章里面看到的一句话，为什么这么说商业地产埋没英雄？因为商业地产没法快，如果商业地产求快，项目必死！住宅做得好坏是赚钱多少和快慢的问题，而商业地产做得好坏是生死问题，按照目前的情况，商业地产做得不好的一定会死。商业地产不是一个人的独角戏，靠一个强的操盘手，撑不起一个商业地产项目，商业地产的前期定位、规划、运营、服务，如果有一个环节出了问题，一定都会死。如果定位出了问题，连调整的余地都没有，如果规划出了问题，商业的价值大打折扣；如果运营和服务出了问题，那后期的经营和升值基本都是空谈。而要完整的看一个商业地产项目是否成功，基本上需要5-10年的时间。很多商业地产项目可能前期销售很好，但是后期运营一塌糊涂，有的可能前期销售、招商都不错，但后期经营越来越差。 所以商业地产的价值，的确和地段有关，和规划有关，和定位设计有关，但是最终最核心的本质还是和运营有关，运营的好坏决定了商业地产的价值。 而中国目前商业地产的现实情况如何呢？ 1、中国的商业地产领域，基本上没有几家懂商业逻辑的开发商，充斥的是大量通过商业地产低价拿地，然后通过住宅销售赚取利润的快公司。这样的快公司，你别指望他有经营商业地产的心态，投资这样的项目必死无疑。 2、商业地产领域，基本上没有有商业运营经验的开发商，说实话，商业地产的规划和运营问题，如果没有大量的实操经验，这些问题一定是解决不了的。本质的意思就是商业地产一定得教学费，而且这个学费得自己教。因为涉及到规划和运营的问题，这差不多是每个商业地产公司的最核心竞争力，这个比所谓的商家资源还是核心优势。这些东西，没有实操经验的顾问公司解决不了问题。因为你没有实际操盘过，根本不知道后面的招商和业态调整、运营中的到底有多少繁杂的问题。最简单的例子就是，可能一个运货的暗道设计不当，一个烟管设计不当，整个商业地产项目都会死。 3、因为融资模式的局限和大量快公司的存在，商业地产的回报率偏低。在西方发达国家，因为商业地产的投资回收期长，一般都是一些追求稳健的基金投资商业地产，比如美国的西蒙公司，因为商业地产的回报率是5-10年以上，所以一般投资回报率都在8%左右。而在中国，除非银行融资出现问题，一般的商业地产公司都倾向于贷款去解决资金问题，常规的操作手法是：商业地产配套大量住宅销售，一般比例在50%左右，通过50%左右住宅销售打平资金；大量的商铺直接销售变现，这是项目的利润；少量持有商铺抵押给银行融资。 4、中国的中小开发商，非常抗拒持有商业，就算在没有选择的余地情况下，对持有商业的运营能力偏弱，未来商业的升值并非是运营的升值，而是地段本身带来的人流的升值。在中国目前的商业地产开发商中，除了华润这样的企业，是出于企业战略目标的考虑，会持有大量的商业，其他的公司，就算是一些非常知名的上市公司，在考虑商业地产的问题时，基本的战略思路都是，我最少持有多少商业能保证这个项目存活，能保证其他的商铺成功销售？他们的逻辑思路都是尽可能不持有商业。而很多开发商根本就完全不考虑持有商业，往往是以一些包租、返租销售等营销概念促进销售。因为运营的都不是专业团队，往往是商铺销售完之后，除非是地段非常好，一般情况没几年项目就死掉。就是这样的商铺，你敢投资吗？ 比如，我现在服务的项目，开发商就是商业全部销售，而且非常抗拒客户了解商业运营的问题，因为如果客户了解了运营问题，商铺销售将面临巨大的阻力。另外一个项目，在中国某知名三线城市，市中心核心地段，有希尔顿顶级酒店，这样的项目，开发商连集中商业都不敢持有。 所以对有兴趣投资商业地产的朋友，给大家几点建议： 1、别投资那种非专业商业地产公司、小公司开发的商业地产项目，不管他的广告做得多好，价格多便宜，地段多好，规划多有前景，千万别碰，除非你想赌自己的运气。商业地产的便宜没有任何意义，合理的贵才有价值。区域规划不具有绝对的意义，因为规划范围内一定有很多竞争项目。这样的快公司，往往都是皮包公司，赚完钱老板就走人，留下一个和自己在法律上不具有任何关联的管理公司，未来没有任何保证。 2、千万别碰那种开发商承诺包租、返租等协议的商业地产项目，如果开发商全部销售不持有的话。因为开发商往往会把前景描绘得非常美好，给你前面几年承诺8%的回报率，看似12年就能收回投资，但是可爱的同志们，开发商一般都是把前面几年的租金反算到房价里面，因为前面几年根本不可能收到8%的回报率，这样房价就会比实际还高。如果后期的运营出现问题，给你100年你也收不回全部投资，因为运营出了问题，商业地产一文不值，就是一堆砖头。 3、投资核心区的综合体商业项目时，尽量别投资集中式商业，就是所谓的商场内铺，因为未来的转让是个大问题。选择临街商铺为宜。这种未来的转让、租金都有保障。核心区的临街商任何时候都不愁租。 4、投资核心区综合体商业时，一定要投资那种主力店招商已经完全确定的项目，如果一个大商业项目主力店不占到50%的面积，成活的概率很小。除非开发商运营能力非常成熟，本身定位就不是主力店带动的大商业项目。 5、谨慎投资有规划和未来发展前景的商业项目，很多商业项目都是在城市的新区，市政府为了卖地，会给新区非常宏大的一个发展规划，但是现实的情况是，除了一二线城市，极少部分三线城市的新区规划具有意义，其他城市的新区规划在未来的十年不具有任何价值，很多城市的级别和发展根本不足支撑新区。这是我多地调研项目的经验。而且就算是一二线城市的新区，发展路径都一样：先住宅，然后是写字楼，之后才是酒店和大商业。如果一个新区，住宅的开发都还没有成熟，也没有居住氛围，就开始给你忽悠商铺投资，这样的项目基本不用考虑。 6、在投资社区配套商铺时，一定要实地去调研租金和投资回报率，如果当时的回报率低于6%，基本不用考虑投资。因为社区商铺未来的发展空间有限，租金相对稳定，不会大幅增加，社区商铺未来的经营商家也相对稳定，却承租能力有限，这样的商铺投资回报率是确定的，6%是极限值。 当然还有一些更专业的判断标准，比如主力店因素法、哈弗雷利模型、人口系数法等等，这里不展开论述。 六、房地产行业的泡沫问题？和日本、香港、美国完全不一样的泡沫 很多人问我房地产行业是否有泡沫？还会问这个问题的人证明从来没有用心去关注过房地产问题。房地产行业一定有泡沫，而且泡沫很大。在任何一个国家，判断房地产泡沫的指标都是一样的：房价和收入比；房价的增速和GDP增速以及CPI增速之和的关系。按照这两个指标，中国房地产的泡沫非常严重。就算在美国纽约这样的大城市，房价与收入比在0.68这个水平，在东京人口密度高，也在1的水平，其他城市基本上都没有超过1.5这个水平。很早前我们曾经做过类似的研究，很可惜这个研究报告找不到了。 而目前，在中国的上海，房价和收入差不多达到了6:1，深圳5:1的水平，就算是在房价极其低的三四线城市，也达到了2:1的水平。按照这些标准，中国的房地产的泡沫早就该破了，而且够破好几次了。你千万别拿香港、纽约和东京的房价来和北京上海深圳比，认为上海深圳还有多大的空间，城市级别完全不在一个档次，城市的人均收入完全不在一个档次，城市的外来人口的数量和质量完全不在一个档次。这个差距未来的十年都没有赶上的希望。但是中国这几年讲房地产的泡沫问题基本上已经讲了5年的时间，这5年中，无数人预测房地产崩盘，08年离崩盘一步之遥，但是傻逼的4万亿玩意儿救了开发商，这几年就在这样的争论中，房价节节高升。这一现实现象凸显了中国房地产泡沫的严重性、复杂性。因为中国的房地产泡沫和美国、香港、日本的本质上完全不一样。简单的说，这三个地区的房地产泡沫破裂时都具有以下几个特征： 1、存在房地产的绝对泡沫，所谓绝对泡沫就是供需失衡。就是供给大于市场的合理需求，所谓合理需求就是有效需求，当然每个人都想住最大的房子，那不算合理需求。 2、 泡沫发生时，这些国家都已经处于城市化已经早已完成的阶段，房地产市场非常成熟，未来发展已经丧失空间。 3、 短期内房价快速上涨，炒楼现象严重，大量投机者涌入市场。 4、 国家的宏观经济出现了大问题，80年代是日本经济大崩盘，98年亚洲金融危机。这些地区泡沫破裂时，经济的发展都缺乏支撑，未来前景暗淡。 5、 购房者自有资金占比少，大量信贷资金涌入房地产市场。 而以上这些特点，在中国的房地产市场都不存在，至少目前是不存在的。但是依然掩盖不了有泡沫的本质，中国房地产市场的泡沫有何特点，泡沫何时破灭？ 我个人的观点是，中国的房地产有泡沫，但是目前整体的泡沫的规模和数量还可控，如果中国的宏观经济不出现较大的问题，比如96年、08年那样的大问题，房地产泡沫不会大规模破裂，而是局部破裂大幅下降，大部分地区一定程度下降，之后几年的时间维持一个极低的增长率，通过经济的增长消化房地产泡沫。 当然如果宏观经济真的出了大问题，中国持持没有其他的新兴产业成长为支柱产业，不排除有大规模泡沫破裂的可能性，那个时候，大量的白领失业，中小企业倒闭，地方政府破产，伴随的就是房价下降30-50%。这个在美国、日本、香港都发生过，而且都近在眼前，中国从来就没有特殊性，不排除中国也有这么一天。 为什么我敢说中国房地产泡沫可控，主要基于以下6点原因，也是中国房地产泡沫的几个本质特点： 1、中国目前正处于人类历史上最快的城市化进程中（没有之一），这样一个城市化进程一定需要政府操纵房地产作为支撑，和当时的日本香港完全不一样。在这个进程中，投资房地产不是看现有的投资回报率，而是未来的价值预期。所以目前而言，中国的投资回报率偏低，房价和收入比偏高，都可以理解。因为房地产市场不成熟，未来发展空间较大，起码10年的快速发展期还是有的。 其实房地产发展与城市化进程的关系就是有些经济学家所谓的大周期和小周期理论，一般来说，一二线城市的大周期是20-30年，也就是一次城市化需要的周期，三四线城市是30-40年，在这个大周期内，房地产的发展整体会经历一个起步期、成长期、成熟期、衰退期的完整过程。这个过程就伴随着经济发展的小周期。 2、中国的人口基数不一样，中国有14亿人口，假设3.5个人口一户，也是4亿户，就算是10%的高收入家庭，，这些人也是4000万户，这是非常大的基数，如果这个数字换成美国和日本，那就是400万户不到，这个基数差得太大，而这些人口就算一户买1.5套房子，当然他们往往是2套极其以上，那也是6000万套。这6000套的海量需求在过去的几年涌入市场，而我们的供应是多少呢？而中国最近10年每年的商品房竣工数量基本都在500万以内，总量在5000万套以内，就算是这些高端的需求都无法满足，别说还有投资、投机需求，以及中低端收入。 正是这样的海量需求和有限供给之间的差距，将中国的房价拉得很高，因为这些高收入家庭能承受的房价很高，他们的收入远高于平均收入，如果拿他们的收入和房价相比，那中国的房价和收入比应该在1:1左右。而过去的十年，他们是绝对的消费主力，所以中国6:1的房价和收入比才有存在的合理性，并且还将继续存在。 当然，房地产发展到现阶段，房价快速上涨的动力已经明显不足，因为中产阶级消失了！这是中国社会共识的问题，中国的中产阶级收入低，且不稳定，他们不具有消费商品房的能力。未来，中国的房价与收入比一定会继续下降，直到下降到2:1以内，当然中国很难到1:1的程度。在这个问题上，中国一定不会有特色之处，只是下降的时间还不到。 3、中国的人口密度不一样。中国地大人多，但是整体来说，人均可用土地非常少，而且目前土地的集约利用率很低。而美国等地方不一样，地广人稀，所有中国永远达不到他们的居住条件，中国的房价和收入比也达不到他们的水平。 4、中国的付款方式决定了中国的房地产泡沫可以被控制。中国目前的情况是，首付付款3成，二套5成，3套极其以上更多。商业地产的付款比例高达5成。在调控之前，中国房地产市场一次性付款的比例高达20%，调控之后，现在上升到40%。而且这个比例在价格高的高端住宅中，一次性的付款比例更高。而在西方国家不一样，房地产泡沫破裂前，大量的房产首付比例很低，信贷资产过大，导致房地产的泡沫极其脆弱。就算是整体房地产的信贷资产达到销售收入的50%，整体还是可控，因为收入足以支撑贷款。所以目前为止，还没有曝光的房地产信贷违约案例。 5、中国的消费心态和消费心理决定了房价与收入比偏高，也决定了消费更加理性。在中国人眼中，把房子看得极其重要，正是这样的心态，让很多人举全家之力买房，而且牺牲未来几年的生活质量，这是这一心理需求决定了高的房价和收入比。同时，也正是这样的理性消费心理，让中国购房者在购房时会量力而行，不会过度的请追求自己买不起的房产，整体的信贷质量较高。 6、房地产发展的融资模式不一样。在西方国家，房地产发展的资金需求主要来源于企业债券和基金，这些东西国家央行对其控制能力都有限，在泡沫产生时，一定会有大量短期的投机资金涌入，推高泡沫。而在中国不一样，房地产企业的融资绝大部分来源于银行，而银行牢牢的被控制在国家手中，整体的信贷规模和风险虽然现在很高，但是目前来看还在可控范围内。 7、房地产的构成比例不一样。在中国，在2005年时做过统计，自建房40%，购买商品房18%，购买经济适用房6%，购原公房19%，租房18%，其他4%。这么高比例的自建房，决定了中国房地产市场抗跌能力很强。当然，这方面我没有做过美国、日本的对比研究，时间有限。 中国房地产市场正是因为有以上几个内在的本质特点，决定了他泡沫的特点：因海量的需求造成的短期价格高，并非投机需求造成；所谓泡沫并非绝对的过剩，而是因为高收入客户和投资客户支撑，短期的房价与收入比失衡；所谓的泡沫并非行业的衰退，而是透支前景的短期市场过热，市场远未达到成熟阶段；因为付款方式和构成比例的巨大差别，导致房地产市场整体泡沫有限，而且抗跌能力强；因融资模式的不同，政府的宏观调控对行业的发展影响巨大。 但是以上这些，都改变不了中国房地产市场存在泡沫的本质，有泡沫，如果不想房价通过大跌硬着陆，就一定有一个缓步消化泡沫的过程，这个过程预计是5年左右，这5年消化泡沫而可能出现的趋势其实上面已经讲了8大趋势，现在针对消化泡沫做一个针对性总结： 1、 未来5年一线城市的房地产市场会持续疲软，直到房价与收入比下降到合理水平，这个水平应该是1.5-3之间，根据城市的等级而不同。即房价会在短期内下降20%左右，长期而言，减掉经济增长和CPI涨幅，房价是会下降到50%左右。但是这个下降不是财务数据表面的下降，而是价值的下降。必须考虑资金的时间价值。 2、 从整个市场而言，未来的房价涨幅会持续低于GDP+CPI的涨幅，通过经济增长和通货膨胀，逐渐抵消泡沫。 3、 为支撑经济的增长，未来几年政府一定会大力培养新兴产业，特别是新能源、物联网、生物技术等产业，逐渐弱化房地产的支柱地位。 4、 二三四线城市都会在未来几年出现一波或者几波通过价格换销量的行情，，每一次抓住底部买入就是胜利。 如果宏观经济持续恶化，泡沫一定会在消化完前破灭，但是底部仍然很难超过30%，极个别城市会达到40-50%，这些城市是：北京、深圳、上海、佛山、中山、济南、温州、杭州、泰安、宁波。这些城市都有几个特点：现阶段经济发达；外地人占购房比例在40-50%左右；城市没有核心的旅游资源支撑；经济发展受国际宏观经济形势影响较大。 如果真的出现房地产市场大崩溃，泡沫破裂前将出现以下几个明显的迹象： 1、 大量房地产企业高管非正常离职。诸如上次万科、金地的高管离职都是战略性离职，和行业关系不大。 2、 业内发生大量并购，并且由最初的中小企业并购蔓延到大中型企业之间的并购。当这也的并购连续发生，离泡沫破灭就不远了。 3、 整体消化量大幅下降，特别是一二线城市，高端楼盘的走了基本停滞。 4、 开始出现大幅度的价格下降，但是价格下降并不能明显的促进销售，甚至抑制销售。 5、 开始出现中小房地产企业倒闭潮，部分项目工地突然停工。 6、 银行完全停止放贷，行业的现金流被完全扼段。 以上6个迹象，当同时发生2-3个的时候就是泡沫破灭的迹象，当全部都发生的时候，泡沫已经破灭。仅代表个人观点！ 七、房地产大趋势下给购房者和投资者的一些建议 对于刚性需求的购房者，我一直的建议是不急着年轻时候透支你所有的梦想、所有的未来来买一套房子，这个代价太大，大到没法计算。你放心，如果有一天中国大多数30岁的年轻人买不起一套房，不用你革命，会有很多人帮你革命。 对于自住的客户而言，房价没有底部，也不需要有底部，你只需要在合适的时间，购买自己的合适的房子。 其实今年下半年一定是一个最好的机会，在这个期间任何时候买都一样，因为房价绝对不会上涨，只要你看中一个适合自己的户型，你长期关注，价格下降幅度达到10%以上，立即出手购买，中国房地产市场的需求依然强劲，你不买一定会有人买。谁都不知道底部何时到来，一味的等待底部没有意义。 你只需要记住几个基本原则： 买方便自己工作的地段，其他都是浮云，未来每天花一小时上班绝对不是件幸福的事情，这个时间值得你花巨大的投资，只要有能力。 销售代表忽悠你的所谓的未来商业繁华、地段价值和规划前景和你没有任何的关系，这些你基本用不到，你老婆也用不到，结婚了就是过日子的心态，不是小女孩还天天逛街，而且繁华的街区住着一定不舒服。 别为没有必要的户型附加值、单一的户型景观面花太大的投资，价值不大，除非你不差钱。只要小区的周边环境好、不吵不闹不脏，就是好房子。 别为所谓的医疗配套、场馆配套花钱，这些配套，只有教育配套拥有价值，其他都是炒作之用。 别听销售代表忽悠未来的高铁、城际快铁等规划，这个基本只有地铁规划有用。事实已经证明，高铁这东西祸国殃民，而且和你真的关系不大。 而针对投资客，这个问题变得相对复杂，因为房地产投资和其他任何种类投资：股票、债券一样，适用价值投资原则，就是在一个投资品低于本身价值时买入，在更高价值时卖出，而不是在低于投机者预期价值时买入。但是中国人在过去的5年的大牛市熏陶下，已经忘掉了所有的底线，所有的原则，只要是好的合适的都买入，商业地产的疯狂就是例证，在这里， 本人结合自己的行业经验，给大家几条标准： 1、谨慎投资一线城市非核心区住宅，比如北京、上海、深圳、广州等城市的周边县市，这些县市的主力客户是本地高端客户和价格外溢的市区客户，他们本身的承价能力有限，下跌时肯定是这些地方先跌，现在的市场行情已经证明这个观点。比如北京的通州、杭州的郊区已经开始大跌。 2、谨慎投资中低端商品房，因为保障房的影响，中低端商品房的价格上涨空间有限。 3、谨慎投资房价与收入比超过3:1的二三线城市，如果是三线城市比例达到这么高，可以完全放弃投资，二线城市视特殊情况而定。 4、对这样的城市千万别投资：城市无核心支柱产业（煤矿不算支柱产业）、无核心旅游资源的城市。这样的城市你永远别指望他房价大涨，就算大涨也没支撑。 5、外地人购房比例超过50%的城市，建议不投资，这样的城市房价虚高得厉害，外地投资客一撤，房价必然大跌。 以上这些仅代表个人观点，投资发生损失，本人不负任何责任。 八、关于房地产行业就业的个人意见 在过去的十年，房地产行业是一个暴发户产业，造就了中国最多的暴发户。也是行业平均收入水平比较高的几个行业，差不多平均收入水平只低于金融和互联网，如果加上各种灰色收入，可能只低于金融产业。一个工作2-3年的成熟营销策划人员，在一线城市平均薪水值15-25万，在二、三线城市值8-15万不等。而一个营销总监，最差也值30万年薪。一个高级管理人才年薪过百万是常态。还有各种买房的优惠、广告的回扣等。当然，这个行业的工程人员也有同样的收入，可能比营销策划稍低。另外的一些配套行政人员、财务人员等等，也会比其他同行的平均水平高。 而且在过去的十年，因为粗放式快速发展，这样的行业人才一直奇缺，特别是那种商业地产人才，都缺到泡沫。但是，现在，这样的好日子对大多数人而言可能真的已经到头了，起码行业的平均水平很难在维持这样高的增长率和基数。 一个行业的就业前景和整体发展空间一定是和行业的大趋势相关的，行业的发展和转变决定了人才的需求和价值，而在未来的十年，结合上面的八大趋势，房地产行业涉及就业的正在发生以下变化。 1、在过去的十年，行业最有价值的是政府关系，依靠关系的深浅而有核心竞争力，而未来十年，有价值的将是公司的专业团队、管控模式、融资能力。所以，在过去的十年，那些有关系的政府官员亲戚、前政府关系都获得较多的价值。那些拿土地的、搞审批的，土老板给几百万的薪水都不为过。一个项目的灰色支出基本上是房地产销售额的1-2%。 2、过去的十年，行业的超额利润来源于垄断土地的升值，而非产品的溢价，未来将是产品价值主导。所以在过去，很多二三线城市的房地产企业基本上没有产品意识，那也不会为产品研发设计人员付出高额薪水。 3、过去的十年，营销的重点是炒作概念、规划前景，而非真正的挖掘物业价值。未来将会转变为基于客户实际需求的物业价值的挖掘和创造。所以，未来真正精通营销的人会越来越稀缺，越来越有价值。而那些以为做几个广告，几套说辞就能忽悠客户的营销人员将不再有任何价值。 4、过去的十年，行业都是粗放式发展，开发商求快、求大、求形似，而未来的十年将是专业化主导。会注重管控，注重成本控制，这样的人也越来越稀缺。因为过去的十年除了几个大的开发商职业经理人，就没有几个这样的人才。 5、过去的十年，在大多数公司，房地产这个极度依赖资金的行业，行业财务人员大都数只是一个算账和管账的管家，还有合理偷税漏税的专家。除此之外不具有任何价值。因为在过去的十年，贷款靠的是老板关系，融资不需要其他渠道，各种现金流的控制很大程度上依赖的也是老板关系。而未来的十年，这将发生根本性的变化，银行融资渠道的缩减将倒逼行业的转型，未来精通资本市场，又了解房地产发展规律的人才会非常稀缺，也会非常贵。 6、过去的十年，行业非常分散，三五个人就敢做房地产。最现实的例子就是我现在服务的客户，公司的原始员工就是三个股东，还有老板的一个侄子，一个老板的朋友管工程的，总共5个人，然后就敢做30多万方的大项目。、而未来，行业的并购将成为常态，行业集中度也将提升。 7、过去的十年，商业地产运营和开发人才都去奇缺，因为过去商业地产本身在城市奇缺，像个样都能存活，大家没有运营思维。而未来的十年，商业地产竞争将会非常激烈，精通整个产业链价值创造的运营人才将会持续稀缺，持续泡沫。 8、过去的十年，代理行业遍地开花，而且依靠大牛市，大家都活得很滋润，只要有几个人成熟的人，一年随便接几个项目就能赚几百万。而未来的十年，代理行业的营销价值将逐渐丧失，最后会演变成一个非常单纯的销售公司。很多代理公司甚至会被逼迫转型为二手房炒卖公司。行业的平均薪酬涨幅一定不值得期待。 那给到大家的就业意见就是： 1、 在中国未来的十年，一定别过度迷信关系，先得让自己有真本领。关系是社会的寄生虫，消耗价值，不创造价值。 2、 未来的十年，房地产精细化工程人员一定奇缺，如果你是学工程，一定要让自己熟练掌握造价、成本控制、管控等各个环节，只有这样的人才可能出类拔萃，如果没有这个能力，你也要让自己成为某个领域的绝对专家。如果能达到这个水平，年薪50-100万应该不是难事。 3、 未来的十年，有非常高的产品设计和研发能力的人将非常吃香，上面已经论述，未来是产品价值主导的十年。 4、而对房地产营销人员而言，未来的就业前景个人认为是悲观的，甚至是非常悲观。对一些初级的营销人员而言，薪水将越来越不具有竞争力。对一些中低端楼盘而言，房地产营销价值将减弱，将由营销主导转为产品和价格主导。而对一些高端楼盘而言，营销将不再是单传的灌输式营销，而是整个产业链的整合营销，将客户的需求融合在产品的设计、研发和后期运营里面，这样的人才，需要你精通房地产的整条产业链，并且有整合能力，普通人很难达到这个水平。 5、 未来的十年，精通资本市场和房地产产业链的的金融人才将非常吃香。并且很贵。 6、 未来的十年，那些精通并购、信托基金的人，将会比行业的其他人才更金贵。 7、 未来的十年，商业地产人才继续稀缺，但是稀缺的是那些熟悉整条产业链的人，而不是某方面的单一人才，这就要求你精通商业地产的前期定位、规划、营销和后期运营。当然单一的运营人才也会非常有价值。 8、 未来的十年，代理顾问行业将会有较大波动，一定会有一个大批业内人离职，彻底离开整个行业的局面。而且未来行业的利润率会持续走低，相应的收入水平也会下降。 所以每个人都有可能抓住这个趋势，找到自己的位置，成为一名精英。房地产这么庞大的市场，永远都有机会，都会有饭吃。