旧城改造如何赚钱

要拿以前，推倒重建，搞房地产肯定是最佳答案，同时有无数地产企业将这块地竞标到高价。可现在，全球来看，地产都在弱化，房住不炒更是我们的主流。

随着存量房市场渐近，越来越多的房企加入旧改阵营，旧改项目分为一级开发收益和二级开发收益两大类盈利模式。

城市是有生命的。每座城市都有其发生、发展的过程，也有不少城市在历史的长河中死亡和湮灭。城市是有历史的，每座城市都有其独特的文化演进特征，从而构成了城市的文化生命体征。物质的和非物质的文化遗产，是城市文化生命的重要载体。保护城市的文化遗产，就是保护城市的历史，保护城市的精神传承，保护城市文化生命的完整性。

多年来，“千城一面”一直为人诟病，但如今高楼比赛仍在进行，“千城一面”所造成的缺憾，随着时间的流逝而愈加显现。所以，今天蓝裕文化要为大家探一探旧城改造盈利的秘密。

一、城投自主进行一级开发

城投单独进行一级开发，政府将熟地出让之后全额返还给城投。

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模式一运作过程示意图：

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城投自主进行一级开发模式评价

二、城投寻求合作开发，并约定投资回报率

三亚城投通过约定投资回报率吸引其他投资者合作进行一级开发。实际上是一种融资性质的合作，城投主导整个开发进程，在阶段性一级开发完毕收回土地出让价之后，向合作方支付承诺的投资收益。

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模式二运作过程示意图：

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城投自主进行融资型合作开发模式评价

三、城投谋求战略性合作开发，并按股分红

战略性合作，是与卓越的合作伙伴面向整个改造和开发过程的长期合作。城投与其他开发商合资成立项目公司，操作具体的一级开发项目，并为接下来的进一步二级开发奠定基础。城投靠安置土地或者土地抵押贷款，以及与政府达成的框架性协议作为合作资本。

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模式三运作过程示意图：

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战略性合作进行一级开发的模式分析

总结：进行一级开发合作的方式因地块的具体情况而分为融资性合作和战略性合作两种主要形式。

四、城投取地自主进行二级开发

项目后期城投自有资金比较充裕，积累一定开发经验后，项目开发利润率高。

一级开发结束后，应在挂牌前对熟地价值作市场评估，之后按照评估价格通过土地空转来获地，并以此作为再融资的手段。

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模式四运作过程示意图：

五、城投取地转让变现

城投自有资金比较充裕，需要在战略上控制土地开发进程，土地需要一定时间来提升价值，项目开发利润相对土地增值利润较低。

六、城投与其他公司合作取地进行二级开发

项目开发利润率较高，项目开发进程需要控制，项目前期城投自有资金比较紧张，项目前期缺乏足够开发经验。

综上，城投可以通过定向摘牌获得土地二级开发权，根据具体情况获得二级开发和土地增值收益。

七、BOT项目

一些非盈利文化娱乐项目也可以采取BOT项目招商方式开发，城投通过协议获取招商佣金。

作为“接棒”棚改的一项重要工作，老旧小区改造被认为是“稳投资、促民生”的重要抓手，同时也被看作房地产及相关上下游行业的新机会。

这一行业虽然前景广阔，但在实际操作过程中，仍面临着盈利模式、社会资本积极性等方面的现实问题，未来需要在政策、企业、社会等各个层面共同努力推动。

站在时代更迭、城市更新的浪潮下，无时无刻不在考验我们的“随机应变”，并得以延续地产行业的生命周期，发掘地产崭新面貌。