经验干货｜从某明xing夫妇买房与中介纠纷一事，来聊聊中介那些隐藏坑？
来自：人间美味幸运面(诚实可靠小郎君 (‵▽′)/)
这两天在rs上某明xing夫妇买房和中介纠纷一事，围观后我觉得不太对劲，似乎很多人都不知道中介有哪些坑。
消费者自己的合法权益却被说成“违法”还一堆人信，【中介带看两次未签协议在六个月后选择了其他中介网签并达成交易】竟被指属于“跳单”且违法？实在是匪夷所思。
感觉这个案例实在有意思有代表性，再联想到年前刚买房时被原先觉得很信任的中介坑的许多事情，不吐不快，所以想写个帖子和家人们交流讨论下。
因为阿北对明xing两个字现在太敏感，所以以下很多尽量使用代称，仅讨论涉及的买房和中介那些事儿（不涉及ylq只讨论买房事件本身谢谢，请阿北手下留情，这真的是干货贴！！！有点长，没耐心看案例的拉到最后看教训经验总结吧）
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首先来谈最复杂也是经常遭遇问题的“跳单”。
一、关于某夫妇与中介纠纷的事件本身：
虽然买家一方已提请进入司法程序，但“造谣诽谤”“侵犯隐私”等词语太精简，所以以下采用中介一方的口径，尽量分析提取与贴近事件真相。
中介大意是，19年6月某夫妇通过工作人员和他联系带看房，第一次看房便流露出对房子的特别喜欢，连续带看过两次房，结果却没有进展（他和房主汇报过）。
中介一直盯着这套房进度，发现房在19年12月已网签卖出后多方查询打听，发现是就是某夫妇方买了这套房，觉得自己被“跳单”。
随后他联系相关人员（怎么联系说的什么他没提），便收到了律师来交涉，律师提示“泄露信息是刑事犯罪”（中介原话），他觉得自己被“威胁”。
后续这个中介出国（中介说因为被威胁才出国，但被认识中介的人爆料说他因为老赖才出国）说自己得了新guan所以不管不顾爆料他们“跳单”（看房时的聊天记录+看房偷拍照+曝光住址和工作人员手机号）。
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看了上述事件大概，再结合此前中介一方放出来的事件相关陈述，我们再复盘下整个事件关键点（不好意思感觉事件有点复杂所以复盘较细）：
1. 购买的房源是从哪儿来的？房主和中介的关系究竟如何？结合以下中介的自述：
所以房源疑似是“开发商一手操作二手交易”（通常叫“一手房源二手卖”）？
房主（开发商）联系了多家中介公司，给中介1个点佣金，并设有售楼处，这属于“一手操作”。
但房源需要按照正常二手房交易手续网签过户，且购买条件也符合二手房规则，属于“二手交易”。
这种房源感觉比较特殊，其实严格来讲，其实不存在个人房主，因为开发商必然有自己的销售，直接找开发商买卖必然通过销售走。而其他中介也没有签约权，只能和开发商结算佣金。
【有一个疑点为】：
19年12月网签时，显示该房源网签是通过永业销售这家中介达成的交易（永业销售也是中介公司，但和原房主同属于永业集团名下----我个人认为可以看做是相当于新房里开发商的自带销售，不知这理解是否有误？）。
但是后续新闻里永业总公司的回应为：“该房源不是他们公司操作。”
所以是否存在这种可能？：
该房源属于一手操作，房主即开发商换壳，用的一手新房销售和中介的合作方式，给予多家中介佣金来卖房，但中介没有与买家签约的资格，网签只能通过“永业销售”？（参考中介说的“带了熟悉的客户买了一套永业守规矩给了1%的佣金”）。
而某夫妇是否实际上是找了其他中介但还是和永业销售签约？这样是否能解释网签是永业销售但永业回应不经由他们操作？整个流程更像一般的新房销售？这种情况属于“跳单”违法吗？
如果这种可能不成立：
虽然永业销售仍旧是“中介性质”但确实和开发商是一家，以最大的不利于某夫妇的角度去考虑，他们是否能被认定绕过带看中介去和房主直接交易且跳单的可能呢？
也就是说：在此类交易中，中介带看后委托协议签约前，直接去找开发商销售，是否同样是“跳单”违法？（虽然个人认为这种情况属于开发商和中介的矛盾，与买家无关，但还是认真探讨下）
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要搞清楚这些问题，我们继续往下看——
二、关于法律上“跳单”事实认定相关：
1. 房源未独家授权，有不同中介服务，某中介带看了两次房最后买家在其他中介那边购买，算“跳单”吗？
首先关于“跳单”的法律定义，一般采用2021年新版民法典的法条第九百六十五条：
“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”该规定明确指出，委托人与第三人订立合同，只要委托人实质上利用了中介人提供的劳动，即中介人通过中介行为向委托人提供的订约信息或者媒介服务，就应当认定该交易是由中介人促成的，委托人就应当向中介人支付约定的报酬。
这条的关键在于【利用中介人提供的交易机会或者媒介服务】如何解释？
注意，有补充解释明确过“非独家房源在多家中介选择其一是合法权益，不属于跳单”：
“居间合同中，禁止买方利用中介公司提供的房源信息与卖方私下签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得跳单；但同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于跳单。”
关于此点有一个指导案例中原物业与陶德华合同纠纷案：
最高人民法院2011年12月20日发布了指导案例1号“上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案”。该案件房屋原产权人李某委托了多家中介公司出售房屋，而中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售，卖方陶某及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，最后经过对比，选择了报价低、服务好的中介公司，并通过该中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶某并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，不需要支付违约金。
也就是说：该房源只要不是【独家代理销售】，选择其他中介促成买卖合同成立不构成“跳单”。
很显然，该房源并非是某中介的某销售个人独家代理，而是【请各大经纪公司来销售】，所以消费者在买卖合同成立前拥有寻找其他中介的权利。
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2、关于【买卖合同成立】这点又该怎么理解？
我们可以再看第二个案例：
当买方接受了中介提供的服务，但没有促成合同成立的，即便是和个人房主后续直接达成交易都不得要求支付报酬。
永济市人民法院（2020）晋0881民初173号案件中，原告中介公司的经纪人先后两次带被告寇某实地看房，并且双方签订了一份《物业需求看房单》，其中有约定：被告及其关系人不得避开原告与原告提供物业的房源方进行交易，否则视为被告违约，被告须按本协议第二条第4项约定的服务佣金的两倍支付佣金。后被告因为各种原因没有成交，而是与房主陈某签订了购房合同。
最终法院认为，根据《民法典》第九百六十四条规定，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。中介取得报酬的前提条件是提供服务，并实际促成合同的成立。原被告签订的《物业需求看房单》，并没有促成买卖双方合同的成立，所以原告要求被告支付佣金的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。
在某夫妇买房纠纷的案例中，网签合同签订在带看房后【六个月】，六个月前在两次看房（6.21与6.22）后即与该中介断了接触（该中介说看完房后去问工作人员他们说不想要该小区的了，“佣金和价格都没有细谈”）。
而且一般来说，在一手房销售中，有中介保护期是【一个月】，【六个月】显然超出了时效（房源属于一手操作）。
所以某夫妇买房纠纷案例中不存在【促成合同成立】。
这能给我们什么启示呢？
【首先，乱七八糟的所谓看房合约在网签交定金前一律不要签】
【就算不小心签了，只要能证明当时并没有成交，后来签合同时也没有经中介的手，法律依旧支持不属于“跳单”。不知道我的理解是否有误？】
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3. 那究竟怎样才属于“跳单”事实？
我们继续来看案例：
这个案例中，我们可以看到：
1. 买家【直接与房主签订协议】
2. 买家【已签订了购房委托协议】
回到某夫妇的案例，仅带看房两次并未签订购房委托协议，也并未直接与房主签订协议（就算是选择的开发商销售但也属于中介并非个人房主），所以“跳单”还是不成立。
所以对我们来说，最最重要的是：
【千万不要提前签购房委托协议】
【不到万不得已不要签购房委托协议】
【一般购房委托协议是网签交定金时同步签的】
那什么样的情况才是跳单？
我这边总结是（只是个人总结欢迎指正）：
1. 房源独家授权➕签订委托协议/口头协议证据或许也行表明“只接受某中介服务购买/独家委托”；
2. 有绕过中介直接和房主达成交易的事实➕签订委托协议/有口头协议证据表明“只接受某中介服务购买/独家委托”
上述两种情况可认定跳单。
三、聊聊买房中介的那些隐藏坑
1. 我们有选择不同中介的服务自由，和中介沟通时，如果想服务货比三家，不要提前签订或接受奇怪的协议，委托协议也要慎重签不可提前签（一般委托协议也都是网签时再签的）；
2.不要表露出对任何房子的特别喜好倾向（就算再喜欢都憋住），不仅对谈价格不利也容易被中介拿捏，某夫妇就是表现出了明显的喜欢才被一直盯上盯了一年然后得知没从他那里买就被“报复”；他们是明xing还请律师容易，但对于我们普通人来讲，万一碰到有坏心的中介风险真的很大；
3. 此外，关于其他的交易过程中的隐藏坑....作为年前刚买房的人来讲....真的早就想说了....
以为是个特别好的中介态度特别好，结果还是被坑了。
a . 作为社chu衷心建议，保留好任何和中介达成的优惠协议的证据（最好是纸质，录音需要你去起诉才有用交涉时心软都没用），中介费也建议尽量留一半在买房流程结束后再付，不然太容易被坑了。
比如一直和我说1个点中介费，结果价格谈妥了协议签了对我说房主的中介费也需要我们付，加起来两个点，吵了半天还是给了快1.5个点（虽然不算高但我最开始找这个小中介就是冲着一个点服务费啊）。
比如给中介费的时候说给我优惠金融服务费，特别申请各种承诺，结果签贷款时还是原价（最后带看的说自己帮我们承担一部分，但还是比原定多给了500左右，我们真的懒得计较了虽然500对我来说并不是不在意的小数目）
b. 拒绝信息差，交易阶段各种信息都和房东本人核对好（或者在群里确认告知）。
中介各种给房东承诺的事根本没和我说，比如说首付付款时间什么的，带来很多困扰；
c. 真心推荐留一半中介费最后再交。中介费催的特别快，网签完我就交了，然后各种幺蛾子出来把房主和我们都搞的很头疼。
哦对了，还有，各种利用信息差忽悠我们，说马上涨价了催着买房结果让我们在房地产税出来前一周交了定金（好心累）
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【很长的帖子，实在抱歉一口气吐槽了那么多】
【买房时一直在组里也征求过意见，所以恰逢此事感觉有点意思，所以写个干货贴回馈大家】
【如果有不同意见的，欢迎大家直接讨论，我也是才第一次买过房所以肯定很多地方都不专业不知道有没有错】
谢谢！
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