我上车了｜帝都朝阳两居踩盘+上车记录（2022.2.14更新）

从21年7、8月开始准备买房起就一直在组里潜水学习，获益良多，最终在年底成功上车，最近终于摆脱惰性开始抽空写写自己的买房记录，希望对后面的朋友们有所帮助。

背景：

刚需婚房，首付250万（含中介和税费）。要求正规两居，明厅，至少一个卧室朝南，非顶层非底层；目前无孩，暂不考虑学区；考虑后续置换，房龄最好2000年以后；通勤考虑以6号线沿线为主，5号线和17号线作为备选。

看房过程：

前期先在网上看了看，后来发现还是要实地勘查，看多了就心里有谱谈价也不慌。根据我们的需求主要看了安贞、望京、朝青和常营这些热门板块，下面按片区介绍下看房观感：

1.安贞/惠新西街

这个片区也是北边洼地，组里很多刚需踩过盘。主要看了安慧里，地理位置不错，学区初中陈经纶还行。小区属于大社区环境，中心有大花园，小区里各种商店，但也显得有些乱，车停的比较乱，停车估计比较困难。小区主要是90年代的20多层塔楼和6层无电梯板楼。板楼一般是南北/东西通透，我们的预算只能买到60多平，且板楼组合贷没法贷满25年，遂PASS。塔楼里有几栋五矿还有人寿还是啥的物业管理相对较好、比较干净，当然价格也高些。主要看了田字格和L型户型。

L户型实地看客厅有些暗

田字格属于塔楼里比较好的户型，两个卧室朝南，客厅朝东或西，观感还不错，就是每个房间都有点小。

2.望京

望京片区属于今年非常热门的片区，地理位置、交通、学区都比较均衡，但以我们的预算也就能看看南湖东园、南湖中园、花家地三里，房子都是2000年左右无电梯板楼，学区还行，房子、小区环境都一般，离地铁也远，且望京作为涨价领头区域，溢价高且业主心态高，听中介说有炒房客业主恶意抬高房价扬言就是要给这个区域定价，果断放弃。

下面以6号线自西向东介绍：

3.金台路

金台路地理位置不错，靠近东三环，6号和14号线换乘站，交通便利，非常看重地理位置和通勤的朋友可以看看。但实地看下来甜水园、道家园等几个小区都属于90年代无电梯板楼，楼龄老贷款年限短，以及后续转手问题，有合适户型最后也没敢买。

4.十里堡

京棉新城等回迁房：10年的房子维护极差，小区环境不好，人员结构问题，排除，之后其他回迁房也基本没看。

晨光家园是前期重点关注的小区，2000年塔楼，离地铁近。但户型大多比较差，次卧基本都在缝里、采光极差。朝南户型稀缺抢手，之前谈过一个全南户型，谈成签合同时最后业主要求签补充协议限定银行放款时间，当时放款慢，放款时间得看银行我们无法控制，不敢冒着违约100万+的风险，以协商未果告终。现在看上海新闻也是有些后怕和庆幸。

小区大多都是这种在次卧在缝里的户型，窗户外面正对一堵墙

我们差点成交的全南户型，但其实次卧也在缝里，采光略受影响。

炫特之前在组里看说风评不好，特地去百度了下，也没去实地看。

石佛营西里离6号线很远，考虑以后3号线开通也去看了下，有90-00的长连廊板楼和塔楼，公房小区环境一般。

5.青年路

青年路大多数小区都可望不可及，主要看了勉强沾朝青区域边的甘露园、康家园、兴隆家园、丽景、甘露晴苑，整体离地铁都比较远。

甘露园和康家园公房小区整体房龄偏老，没有电梯，环境观感一般，后来做了老旧小区改造好一些啦，胜在价格洼地上车容易。

丽景和甘露晴苑是各四栋2000年塔楼的小社区，小区没啥活动空间，楼道环境还凑合。两居户型基本都是纯东纯西户型，客厅采光会受一些影响；朝南基本都是三居户型。

兴隆家园大社区主要分为南北两区，南区1期为6层无电梯板楼，北区2、期有塔楼和板楼。商品房小区特别大，各种户型都有，环境还可以，生活设施齐全，据说羽毛球场比较便宜，还蛮吸引我。周边1.5公里有大悦城、民航医院和兴隆公园，配套还可以。缺点是没学区，小区里学校是菜小；目测停车也不太好停。离6号线、1号线都不近1.4km，有点远；之后的22号线在门口修建中，只是开通时间太晚，能赶上下次换房，算是些许利好吧。

6.褡裢坡

褡裢坡已经属于五环外，虽然户型变好、房价边便宜，但只能贷243，相应能看的房子也就500出头。褡裢坡出站给人的感觉就是比较荒凉，主要以回迁房为主，只看了商品房社区美然动力。板楼，小区户型不错，A2区有部分挨着朝阳北路，可能有点吵和尘土，离地铁近，房价也相对便宜。小区看上去环境一般，锈迹斑斑，楼道有小广告，果然便宜有便宜的道理，大家可以上微博搜一下，比较顾虑物业问题就没再看。

7.黄渠

黄渠附近主要是苹果派和柏林爱乐两个小区。

柏林爱乐社区很大，所以有些楼离地铁挺远的。社区里我们看的好像是德国设计师设计的塔楼，进去有点绕，户型不太常见，没看到合适的。社区里楼下商业啥的挺多，这点我不是很喜欢。

苹果派小区是我们租住过的小区，感觉一直不错，也是我们后期考虑五环外重点关注甚至一度死守的小区。小区是08年左右的板楼小区，10多栋楼，半人车分流，夏天看环境很好。物业满负责的，每天两次楼道清洁，很干净。离地铁挺近；北边是公园，很吸引我们；走路可以去常营，路上都是回民美食，有些人会比较介意周边回族聚集区。主打的也是两居户型，我们关注的是以下500出头的朝南户型：

全南户型两个卧室、客厅和厨房朝南，分两种82平和78平左右的，主要是客厅面宽和卫生间大小差异。

东南西南户型，没有过道浪费，两个卧室比较均衡，我们最关注的户型。去年10月底开始一直在几乎死守这个户型，但结果是在北京楼市低迷的情况下，苹果派房价一路攀升，不知道是中介吃准我们，还是别的原因。在最后一次尝试谈价报出高出以往成交价不少的价格谈崩后，觉得这个小区已经不适合再等，无奈放弃。

8.常营

常营地区优点是商业配套，缺点是在航线正下方。这一片最开始看的是限竞房三兄弟：北辰福地、阳光美园和保利嘉园。中介说是陈经纶的学区，但也是一般的陈经纶。房价在500左右，但因为限竞房，需要在此基础上加30左右的转商费。

保利嘉园是三角飞机户型，户型有方正的也有不方正的，离地铁有点远，就没仔细看。

北辰福地和阳光美园户型差不多，主要是全南和南北两种户型。鉴于对回迁房的印象不好，这次看竟然挺干净。北辰福地离地铁近，但稍微旧一些，没有小区环境；阳光美园离地铁远些，小区环境和楼道环境都要好一些。

朝南户型，次卧略微再缝里。

南北户型，略微通透，但客厅朝北。

此外，还看了南边的北京新天地，房龄新、户型不错，小区环境夏天看估计还不错，但离地铁远。看了离地铁稍近的区，感觉房子物业维护不行，这些新的房子楼道里有小广告。另外，不知道窗户多的原因，我莫名觉得墙体薄。

结果：

不出所料，随着看房进程首付追加到300出头，最后12月底上车朝阳东四五环01年全南两居，周边商场医院公园配套齐全，美中不足的是顶层、离地铁远，但回头一想顶层视野好、安静，门口地铁在修也有些盼头啦。总之，有限的预算无法百分百满足，已经非常好啦，再接再厉努力早日置换改善💪。

户型图如下：

交易流程：

12.25 谈成交定金

12.27 网签

01.05 批贷、面签

01.14 过户

02.08 放贷