不懂就问｜帝都北四环改善，保2套老破大跃层 or 置换次新 or 置换学区房
来自：FUTURE LAB(自洽且明亮。)
一直组外围观，跟朋友们学到了很多有用的买房经验，最近我也开始考虑房产置换了，所以希望能和组里的各位一起讨论，帮我出出主意，先谢谢大家啦！ 【前情提要】 - 基本情况：已婚一娃，5岁，明年上小学。 - 职业：我是大学老师，学校有附小，但对口海淀比较差的初中；老公创业ing，近两年经济总体低迷受了些影响，未来发展还未可知，天生比较佛+盲目乐观，我们觉得未来不会太差，但没有任何依据。 - 房产：6年前朝阳购入一套小两居，商贷，月供不到6k，老破小，户型好+有电梯+位置好，目前估值420w左右。 - 资金：目前老家有一套大面积住房打算出售，绿家显示售价约300w，另自己和爸妈手里的钱凑一凑还能有150-200w吧，以上基本是能凑出的全部款项了，不希望再因为买房子有更多负债。 【目前需求】 我和娃确定近7-8年要绕着我所在的大学活动，每天上下学接送娃是刚需，常年1-2名老人共住帮忙，所以【离学校近】+【三居】是买房不能突破的2个条件，也是难点所在。 【购房方案】 ① 不考虑学区，保留朝阳原房产并出租（可以cover贷款并有余富），用手里的450-500w + 我和老公的公积金 + 少量商贷，买学校附近总价650w左右的老破大，顶层带跃层+自建的那种。 优点：可以保留2套房产（我和老公都觉得朝阳的房子还有不少上涨空间），还贷压力小，跃层的改造余地比较大，我和老公都学设计，有居家办公的需求，跃层能满足这个特殊需求，把老人、孩子的活动空间和我们的工作空间分开。我们把房子改造成满足我们生活需求的样子也完全不成问题，而且这是激发我们想买老破大的一个重要原因。 缺点：周边的老小区楼龄平均25-30年，且顶层（6 or 7层）无电梯（老旧小区加装电梯maybe会实现？），未来可能不好出手；另外虽然现在家里老人都算健康，但年龄越来越大，爬楼梯也会有困难；小朋友上学就以附小和对口中学为主了，带娃走向佛系第一步。 ② 不考虑学区，卖掉朝阳房产，还清贷款后剩余300w，加上手里的450-500w，凑一套总价1000w左右次新三居的首付，再组合还贷。 优点：能满足生活基本需求，楼龄较新、有电梯，未来相对好出手。 缺点：900-1000w这个等级的三居，在我的目标区域范围内比较尴尬，户型好、小区好、朝向好、面积更宽裕的三居一般要到1300-1500w，这个价位我们就吃不消了。所以只能选户型次好、小区看得过去、朝向可以接受、面积不算很大的三居。这样一来，其实居住质量跟方案1就没有本质差别了，甚至可能不如跃层老破大（考虑动静分区、可用面积、双卫/单卫、朝向等），且还贷压力会更大，我跟老公都不太希望用房子增加杠杆，增加平时生活的压力，理想状态是维持以前的还贷额度，除公积金外，每月商贷不超过6k。另外一个缺点同上，小朋友上学的问题，以大学的附小和对口中学为主。 ③ 考虑学区，卖掉朝阳房产，还清贷款后剩余300w，加上手里的450-500w，凑一套买得起的学区房的首付，再组合还贷。 优点：小朋友教育有保障（政策不大变的前提下）。其他优点，似乎真的没有了。。 缺点：肯定只能买老房子，且可能连三居都保障不了，如果学区政策变化很大，就会面临“未来难出手”+“现在居住质量差”，得不偿失；如果稍稍挑一挑户型的话，总价恐怕和方案2无异，甚至更高，因此也面临更高的还贷压力。 【总结】 总的来说，希望大家能帮忙参谋，以上3个我目前能想到的购房方案，权衡利弊后哪个更优？ 另外，我也有朋友是提前还贷第一套房子，再抵押借款买第二套，which means可能还有其他可行的购房方案？因为年后才开始思考买房的问题，想得可能也不太周到全面，如果神通广大的朋友们还有其他更好的建议，也非常欢迎赐教，谢谢~！
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