而立之年的我在欧洲穷国FIRE之买得起房吗2？

昨天的文章似乎引起了大家的兴趣，也问了很多问题，那么楼主就勤快一点，立马加更。主要论下房产相关的成本。利益声明：楼主不是移m中介，也不是地c中介，所有的手续都是自己DIY的，希望在力所能及的范围内给大家提供海外FIRE的资讯。另外有人质疑为什么中国人到哪里都买房？我想咱们FIRE的人希望的就是生活稳定性，特别是支出的稳定，我有一套全款没有贷款的房子，不刚好能让我安稳睡个好觉吗？

欧美国家房产相关的税项可能比较相近，以下仅以葡萄牙为例，供大家参考。

购买房产：假设买一套20万欧的投资房（140万人民币），有一次性的购置税和印花税，这两项占总价大概是4-5%。因为购置税是阶梯的，所以总价越高税率也会越高，另外自住房的税率也比投资房（即二套房）略低。此外，还有律师费、公证费这些，如果贷款的话，还有银行相关的费用（估价和开立贷款），但后面这一部分成本并不高，另外买房不需要付中介佣金。

持有房产：听说在美国，每年的房产税可以要人命。好在葡萄牙是真-社h主y国家。在里斯本房产税是按房屋评估价值x0.3%收取，评估价值不是市场价。比如我两套房的市场价分别是35万和42万，但评估价只有3.6万和9.7万，所以实际每年收取109欧和292欧，合计400欧（2800人民币）。评估价和楼龄、位置、大小等等都有关系，总得来说买一套很新的大房，那么评估价就会更高。我两套房的楼龄分别是130年（所以这套为什么这么便宜）和20年（在里斯本算次新房）。但大家不要对楼龄有误解，欧洲是非常保护古老建筑的，很多历史城区的房子不可以拆，所以我这套自住的公寓，里面都是新的，但是外面结构没有变过。欧洲历史城区的房子100-200年楼龄很正常，质量也很好，还有古典的韵味。我想着四川老家20年楼龄的小区房，基本上都入不了眼了。

我去年的房产税账单

此外还有物业费（每个月几十欧）和保险（不强制买，一年大概100多欧）。还有最重要的是如果把房产出租且人又不住这里（非居民不能享受税项抵扣），租金收益的税率是28%。听着确实很高，但是因为里斯本的税前租金收益率也能有4-5%，即使扣除了租金税，貌似净收益率还是比国内高，如果做短租就更高了。而且大家别忘了，这边是永久产权，一房永流传。

出售房产：出售房产时，非居民（纯投资者，不在葡居住）划一收取房产增值部分的28%（注意是增值部分），如果是居民，有减免，如果是自住房换房也有税务抵扣。另外卖方支付中介佣金，一般是5%，当然也可以自己在网站挂牌。

贷款：外国人在葡可以随意购买房产，没有资格限制。但，投资移民的本金部分（通常是50万欧，350万人民币）不可以在当地贷款，必须从海外汇入，超出部分可以贷款。如果不想着拿居留，只是单纯投资房产，那么可以在当地贷款，本地人可以贷8-9成，最长40年，但是外国人比例和年限都会有打折，而且要提供符合银行要求的收入证明，估计很多人会被卡在这上面。加息前，去年的按揭浮动利率大概是2%，目前已经在4-5%的水平了。

我自己是没有打算出售的想法，一是我觉得里斯本一直在吸引游客和劳动力（旅游业已经超过疫情前了），这周正在开召开里斯本web summit（网络峰会）。因为这边的阳光、沙滩、水质、空气、食物、物价、治安（世界安全指数global peace index，葡萄牙常年全球前五名，和北欧看齐）都非常宜人，肉眼可见很多digital nomads（数字游民）在涌向里斯本，最近两年租金都是每年10-20%的涨。而且永久产权持有成本又低，收几代的租，不比钻石香么？

家底篇

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超市物价1

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超市物价2

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水电网费用

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医疗

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购房1

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