麦当劳商铺的投资调研报告

一个难得的市场机会，带麦当劳租约的商铺条件是长租13年，租金按照营业额计提，1－3年6%，4－6年7%，7－10年8%，11－13年9%，该店铺的面积391方，定位为直营旗舰店，这样的条件对于普通的投资者来说不确定性太多，很多人只看不敢买，但对于有投资经验懂得测算的则是一个难得的机会。 13年的周期无疑是一个长期的投资项目，如何正确的调研和测算是这个项目难度较大的地方，需要有详细专业投资分析能力，下面便介绍一下这个过程，鉴于保密原因只讲程序，不讲具体过程。 1，研究麦当劳的营销策略，以及对应的同等级直营旗舰店的营业额。 2，调研周边营商环境，了解周边业态人群特征，从年龄到职业等进行多维度的调查。 3，制定测算依据，研究出未来13年麦当劳收益增长的保守曲线和比列，这个过程需要总结麦当劳过去十年间产品和营业额的变化曲线。 4，测算出未来13年间的总体收益，计算出每一年度的租金收益，13年间租金总收益。 5，第11年租金达到租赁期间的峰值，反推算出当时铺价的合理价格。 6，推算出13年间的总收益，计算出每年的收益率。 以上是投资调研报告的全部过程，该过程全部采用保守数值测算，禁得起客户复调使该报告具有信服力，回到这个铺的最后计算结果，得出的结论竟然是年化收益率可以达到39%，如果客户首付50%，投资年化收益率竟然到了60%以上，这样的依据当然不愁卖了，该铺位推出后按照六个独立铺分开销售，两周之内全部卖完。 该铺位的吸引力在于变量多，而投资最具吸引力的就是预期，多变量虽有不确定性，但叠加了麦当劳全球第一餐饮品牌的光辉，闪亮的预期自然会成为主导，懂行的一看立刻出手也就不奇怪了。