我在葡萄牙FIRE之“创造额外现金流”
来自：NN
大家好啊，我是“而立之年”系列的楼主（之前的文章链接会放在评论），有半年没更新了，最近生活发生了一些重大变化，FIRE的思维也有了一些转变，分享给大家。再次重申我不是中介，没有利益冲突，杠精酸精请自重。
1.家底的更新
最近刚入手了里斯本的一套大平层（140平）+两套房+三卫+书房+双电梯+车位。楼是70年代的，不过内部是3年前装修的，在市中心4条地铁线环绕。而现在住的地方是150年历史的老楼（内部也是3年前新装的），55平+10平露台，位置更好但是稍微有点小而且没有电梯，在计算了自己的承受能力后，选择一步到位，入手“养老房”。其实以前一直喜欢跃层，duplex这类的，但考虑到上下楼的问题，最后还是觉得大平层好。
过户之后准备搬过去，然后把现在有的两套全款公寓用作中租（30天或以上），因为帮朋友运作了一年的中租，收益很理想，所以才会有买新房的决定。
2.收入&支出
a.去年远程主业的收入有7位数港币，但这部分收入完全是佣金（财务策划），不计算在固定收入里
b.之前两套公寓中的一套用于长租，每月租金1000欧，租约下半年到期，收回后准备中租，预期收益是每月3000-4000欧，想杠的人请登录airb搜一下里斯本2房整租的月租价格，你会发现市区的价格是这样的：
c.搬家后，自住的公寓也准备中租，预期收益每月是4000-5000欧
d.副业依然在做，翻译每月收入1000欧，airb物业管理每月1000欧+
e.股息收入会大幅减少，因为卖了大部分用于首付，最近港A都跌成狗，含泪出清
d.刚来第一年花钱比较省，每月800欧左右，最近算了算现金流很健康，所以出去吃饭更多了（一周两次左右），去超市买东西也不再比较价格（以前经常买超市自有品牌）或者等促销折扣，也会买些高级一点的食材，老干妈、油笋这些中超的贵价产品也是想吃就买，现在一个月花销1200欧，增加了不少，但确实也开心了不少，预计未来会稳定在这个水平，因为长期养成了省钱的习惯，也不会过于大手大脚。
3.负债
在买第三套房之前，我是没有任何负债的。其实我是个非常厌恶风险的人，因为我的主业就是和风险相关，过往的投资买房都是存够了现金再下手，这次做了人生最大的决定之一，首付之后，背负了45万欧的房贷（340万人民币），30年还款期，每月还款额大概是2200欧（1.6万人民币）。
Covid后里斯本的旅游业恢复迅速，短租中租价格飙升，连伦敦来的朋友都觉得贵，直呼“赶英超美”，酒店一晚100欧已经算便宜了（还不能做饭）。我主要针对北欧、西欧、英国、美国的digital nomads这个群体，3000-4000欧的月租，他们一般不还价，而且租期通常是1-3个月。
为什么厌恶风险的人想要FIRE的人会贷款？因为合理的使用杠杆，会让你更早的实现财务目标，而对我来说是居住环境的大幅提高。根据以上的现金流预测（已经实证了一年），在不计入波动性佣金收入的情况下，我的税前总收入接近每月1万欧（7.5万人民币），这个是在较为理想可以做中租的情况下。此外，我会为自己进行极端压力测试，也就是不可以中租只能长租的情况下，怎么办？找本地中介了解了下，两套自有物业最少每月可以产生3500欧的租金收入（税率28%），也就是刚好覆盖贷款。极端情况下，不能躺平，但只要继续副业（翻译+物业管理），生活费也是有着落的。
4.FIRE思维的改变
a.压缩消费（过去）vs合理消费（现在），我最近消费观的改变就来自于这个在德国FIRE的主理人，他已经把我想说的话都说了。
b.抵触负债（过去）vs合理负债（现在）
想FIRE的人并不是说就一定要守着资产，盯着每年4%的收益，不使用任何杠杆。当然现在国内除了超一线/新一线的房产，其他城市比较一言难尽，但早年很多人也是通过这个方法上车、越换越大、再实现包租梦想。
合理承受负债需要1.了解市场，现在是加息周期，再加多少次，你能挺得住，算过了吗？现在葡萄牙的综合贷款利率基本在4.5%左右，不排除会上到5-6%；2.了解自己的财务，是否有对自己进行三种情况的压力测试：乐观、中性和悲观，尤其是悲观情况下的极端压力测试，比如完全失去主动收入的能力，被动收入减半，能否还本付息？3.了解自己的心理，极端情况出现时，能否泰然自若，还是会彻夜难眠，不要让投资决定影响自己的心理健康。
d.FIRE了之后就要闲着吗？
我觉得能够FIRE或者接近FIRE的人，往往都有些过人之处，无论是赚钱的能力、省钱的能力还是为了实现自己目标的那份坚韧甚至隐忍。日积月累，这些能力和品格会成为我们的一部分，即使你已经FIRE，不要丢掉它们。每周我都会和我妈视频，她住在老家四川，她常说：我知道你在葡萄牙是想养老，但你知不知道，现在国内赚钱太难了，你还年轻，在不是很忙和很大压力的情况下，尽量维持你这么多年培养出的赚钱的能力，因为这个是很多人可遇而不可求的。
我想也是，只要能有work-life balance何乐而不为？当然我是不会选择坐班的工作，而是为自己工作。
e.创造额外的现金流
在全球经济金融环境动荡和逆全球化的环境下，请不要只寄托于银行存款4%的保证收益，为什么？因为国内的定存已经没有4%了，再叠加高通胀甚至滞胀的预期，未来能不能维持3%也很难讲，其购买力的贬值程度也很难讲（当然现在很有意思的是国内在降息，而欧美在加息）。所以除非你累计的资产已经远远超过所需，否则请重新审视自己的财务和重新计算FIRE的收入和支出。以我为例，现在累计的房产和投资可以让我在当地过上小康生活，但远非达到非常舒适的程度，比如我对吃什么的要求不高，因为自己做饭比外面餐厅还好吃，也不追求米其林什么的，但我一年要欧洲-香港往返四次，年轻的时候坐经济舱是没问题的，但是30快过半，体会过长途（14小时以上）商务舱的平躺后真的很难go back。
为了FIRE以前是花最少、存最多、拒绝一切不必要的享受，而现在我理想的FIRE是平日保持平稳支出，一年可以4次洲际商务舱往返，买sandro这类轻奢品牌时可以不看价格，至于一线奢侈品我是没多少兴趣的，平时穿优衣库、Zara外加几件轻奢充门面就心满意足了。
希望以上的心得对大家有用，祝大家早日FIRE！
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