上海浦东中环老小区暴跌赏析（4）：北蔡
来自：merseyside
收到了超过三个朋友在评论区催更北蔡的近三年老小区交易情况，这就来了，数据来自链家的真实成交案例，对比只采用同小区同面积同户型，控制变量对比法
北蔡地理位置：浦东新区中环内，背靠张江和御桥，西接南码头世博，北接著名园林区花木。区域内有三条地铁线穿过，7，13，18 还有2，16，磁悬浮沿着板块擦过。不幸的是，北蔡虽然地铁数量多，但交叉站点少，三条线之间距离很远，只有13，18号线在板块边缘莲溪路交会。因此，个人认为交通灵活度不如世博那么强悍，但也相当可以了。医院方面，上海市第一妇幼保健院在北蔡，也有部分大型商业，大型绿地体育公园位于大华锦绣城（均价9-12万）这个高端次新小区组团附近，只能说，有钱人住在哪，娱乐设施建在哪，还是有钱好啊。
13号线北蔡站出口，有北蔡供应较大的一个组团，建于1995-1998年的紫叶花园，48-50平一房最低挂牌价237万，最近半年，在房源如此充足的情况下，一房无任何成交记录。上一个同户型一房出售记录，在23年11月，也就是半年前，283万。半年亏46万。但这还不是重点，21年先后卖出三个50平一房户型，成交价分别为：332，338，331，分别在三年时间里亏了95万，101万，94万。22年中旬卖了一套51平的，成交价318万（这个时候就有房价开始跌的信号了），亏了81万
两房58-68平，最近三个月成交价分别为301万，304万 最低挂牌价350万（本人锐评:某些房东是不知道链家的交易价格公开透明吗？都成交了不止一个300万，还挂接近400万，像咬人的王八一样死不松口）
鬼故事又来了：又是熟悉的21年底这个节点，66平465万，两年半 亏164万，22年初，70平468万，比上一个多4平，但是仍然血亏167万。 最吓人的来了，22年8月，离今天只有一年半，某人激情下单了69平的最高成交价：495万！！！！我估计他当初也许还庆幸自己换了5万，可能原价是500万，但悲剧的他没有想到，他成为了本栏目第二大冤种，一年半亏损194万！！！！仅次于住在普陀真如的A某亏损的195万，可谓是难兄难弟。
北蔡第二个小区组团我选的是最接近18号线，位于板块中央的芳芯路地铁口的，培花七村组团，建于1994-1998，它也是周边成交量和规模最大的一个
45-50平一房，最低挂牌255万，最近半年无一房成交，上一个案例是23年9月的305万成交，半年亏了50万，当然，他不是最惨的。时间回到22年3月，成交了332万，两年整亏了79万 22年末又成交了一套，339万，一年半，亏了86万。我看到这些数字已经麻了
57-58平小两房，最低挂牌价305万，这个月刚成交一套。21年4月，58平 374万，三年亏69万，我居然觉得可以接受。 22年七月，57平380万，亏75万，同月又出售一套一样的户型，57平388万，亏81万。北蔡小两房居然没有亏100万以上，我觉得这是个奇迹，或者这暗示还可以继续跌。
重头戏：71-80大两房，最低挂牌价71平350万，两个月前73平最低成交价372万，说明砍的不够多，买家没耐心等。
鬼故事来喽：21年中旬，79平521万，三年亏了171万。23年3月，81平543万，但这个房子被匀出了三房，尽管它本身就是个两房。他亏了194万，但因为面积稍大9平米，而且是三房，所以这个就不放在冤种榜单了
历史上最大冤种在这个小区诞生了，恭迎22年2月，80平两房，成交价570万，亏了220万的业主C某！！！它荣登上海老破小界最大冤种宝座，期待下一个挑战者！
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