经验干货｜关于上海楼市的一点看法

先说我的情况：19年在外环附近购入商品房，等额本息贷了300个，目前同小区绿皮成交价，相比较19年的购入价高出不到5k（大致3-5k的样子吧）。

以下通过问答的方式，谈一谈我对当前上海楼市的看法。

【一线城市房产还保值吗？】

这5年观察下来，我意识到不能脱离大环境来谈楼市。大环境不行，再优质的房产也会贬值。当然，房产的升值和贬值，在不同城市、不同地段，是不同步的，相对来说，一线城市的优质地段，相比较来说会更抗跌（涨得时候也更凶），但绝对不是不会跌。相比较22年的高点，整个上海楼市都贬值了，这是毋庸置疑的，至于有没有跌回16年、19年，得具体看，不可一概而论。

【上海楼市见底了吗？】

我的观察是，持续在跌，但似乎趋于稳定。成交量随着楼市的刺激政策，时不时有所起色，但成交价始终没起来。目前成交价的下跌趋于平缓，但究竟有没有见底，很难说，我个人的判断是没有。至少观察到现在的成交价横盘保持个几个月再说。

【上海楼市会不会一蹶不振？】

楼市波动的趋势，短期和长期要分开看。短期，经济形势下行，毫无疑问是萎了。至于长期，其实很大程度上取决于你对整个大环境长期变化的认知。你还看好cn吗？每个人心里答案不同，结论就会不一样。我不是先知。

【现在是刚需买房的好时机吗？】

我认为还可以再观望观望，还没见底，这个底在哪里，还说不准。

【学区房还有没有价值？】

目前看学区房的溢价仍然很明显，代表性的我随便举例：静安的静教院、徐汇的交大附小（对口初中确定性更高）等等。长期看会受人口减少影响，但是，人口减少会削弱学区溢价，但妄想所有人都享受优质教育资源，那是不可能的。学区房的价值仍然存在。

【要不要加杠杆？】

如果你没有别的赚钱渠道，现在很显然不是加杠杆的时机。对于已经上杠杆的，如果还款压力大、利息高，我觉得也可以考虑减少杠杆，比如提前还贷（保证一定现金流），或者反向置换。

想到别的问题我们在评论区再讨论。