关于在丽江开客栈的可行性分析(转载)

　　(本文发表于07年1月。) 　　 　　 丽江说穿了是个培养懒汉的好地方,一个年轻人在这里容易消磨意志,有坠落成一个社会混混的危险.但如果你在外面的世界感觉压力太大,把这里作为休闲的地方确实是非常好.当然,你如果是想来丽江创业与休闲生活二不误,在这里开个客栈也确实是个非常好的选择,不过现在再在丽江开客栈风险也越来越大,门槛也开始变得有点高了. 　　 　　 据有关统计,05年来丽江的游客已经突破了四百万,但事实上整个丽江城几乎都是由客栈、酒店和商铺组成,这酒店客栈的价格已经做到了极低点。象现在淡季，古城的标间价格一般在50-80元，(根据地段不同高低有区别)新城一般在50--120左右。古城的客房基本上没有空调，有的配电暖气，有的则是光配一电热毯，北方人过习惯了暖气房的生活可能吃不消，因为冬季阳光时间短，阳光一收就冷了。散客一般都是住在古城客栈里，旅行团因为人数多管理需要基本上住在新城，上档次的宾馆基本上有空调，私人的小宾馆配空调的少。一年中暑假和寒假属于旺季，古城客栈价格标间150--200左右，新城250-400左右。 　　 目前在新城转让一家手续设备齐全的客栈，在四方街周围的一般六七个标间，加上三五个普间的客栈，转让费基本上20万以上，年房租金4万左右，因为害怕房东老是来骚扰，常常喜欢二年三年一交，省得房东来找麻烦。也有朋友在北坡南门等处租了民房不办执照依靠网络平台来招揽生意，算是自住与经营二不误型的,这里房租一般三万左右，一般最少三年一交，有的甚至五年，加上装修和相关设备用品三到五万左右，但这种没执照风险较大。因此在丽江开个客栈至少投资二十万左右。 　　 丽江古城的电费是八毛多，水费连排污费三块四一吨，税收一般按床位收取，服务员小妹小弟的工资包吃包住四百到五百，整个费用一般一月要二千多块三千左右，加上房租，一月一般六千左右可以保本。除了客房收入，一般入住的散客都会去雪山泸沽湖香格里拉等地旅游，如果介绍给旅行社会有一点小回扣收入，所以单纯从收入上来说，不去计算转让费的成本，一年挣七八万问题不大。但如果考虑到转让费成本，那就风险比较大了，去年初丽江客栈的转让成本还是在十万左右，一年时间提高了一倍，而且还有上涨趋势。最近我在古城许多地方都看到有一些房子在装修和转让,新开的客栈数量在不断增加,但这个似乎还是比不上来丽江游客的增加吧. 　　 大理到丽江的铁路据传会在今年底开通，听起来似乎来丽江旅游的人会更多，因为开客栈的老板们都认为在奥运会之前丽江的上升趋势是没问题的，奥运会之后就难说了，我个人也这样认为，所以从开客栈的角度来说，风险主要是转让费.如果是没有生命力的东西,那转让费就犹如击鼓传花，本地人的的欲望在不断地升温，造成了古城内客栈和商铺的经营成本在不断地攀升，一旦无利可图时，经营者便会开始撤退，丽江再美，离开了旅行社，离开了服务业，那再美的丽江也不会有人来了，这点从昆明、大理、西双版纳、贵州等地以往的火爆和今天的冷清可以得以印证，所以说在目前这个价位接手丽江开客栈风险多大就看转让费的多少了。我个人认为，按每间房一万五左右的转让费还是可以承受，超过这个数就难度系数偏高了。但目前丽江的客栈转让费基本上不低于二十万，如果你经营二年再转让，你只要判断四年内丽江是不是还有生命力就不怕转让费没人接手了。丽江的古城保护确实是不错的,其独特的旅游资源也远非江南的乌镇周庄一类可比,一个这里特定的夏天不热冬天不冷的气候,少数民族地区传统古老的文化风俗又无所顾忌的民族习俗,加上特定的茶马古道的地理位置和来自世界各地不同的文化背景的人们聚集短期休闲等特质都注定了丽江成为当今中国唯一的休闲旅游胜地.从综合情况分析,丽江应该是有较长生命力的. 　　 丽江的客栈是追求生活品质人创业生活的一个比较理想的投资项目