买房攻略

与同事聊了会买房的事情。我07年买房，08年又买一套，12年全部卖掉，13年又买。买卖多次，皆因选错了房，不得不再买，期间耗费无数精力和钱财。我以前不关心政策和房市，每次买卖都踩在错误的时间点上，损失惨重。这些教训，我想不如写下来分享，如果你要买房，姑且作为参考。个人意见不免偏颇，请自取所需。所举城市北京，购买目的以自住优先。 【另外，房产泡沫有多大，什么时候破，不在范围内。是否买房一定要自己考虑清楚啊】 1 买小不如买大 初次购房者年龄大多在20-30岁，受限于经济情况，对未来收入有较好的预期，部分人不愿意与父母同住等因素，倾向选择小户型，比如60平以内的一居室、小复式、开间等。很快，你会感觉不够用，你的需求越来越多：来人过夜不便，东西没地方放，打算要孩子⋯⋯你想换个大的，但发现置换的成本变得很高：你需要承受购买二套的七成首付和贷款上浮利率，那时你的收入未必跟得上房价上涨的速度。 在你的承受范围内，尽全力买大的。珍惜你的第一张房票，在北京，它意味着低至30%的首付和8.5折的利率。 2 如果买小户型，不要买小复式和开间；如果非要买，买小复式 小复式看着洋气，住起来非常不舒服。 1）层高低。久住会精神压抑。 2）开放式厨房的油烟问题。小复式厨房大多是开放式，或做成拥挤的封闭式，不管哪种，都不符合中国人的烹饪情况，不便于日常使用和清洁。 3）采光通风差。为提升容积率，小复式的采光通风较平层差，久住压抑，影响身体。 4）居住人员杂。小复式出租率高，人员流动性大，不安全。 开间比小复式更差。 小复式好歹有功能分区：楼下客厅，楼上卧室，开间完全没有功能区分，是最差的户型。进门就看到床什么感觉，是旅店的临时居所感，不具备家的从容性。就算使用屏风、帘子隔开，也不过是自欺欺人。 开间只适合出租，买来自住就是自虐。 3 买新不买老 新=00年之后的楼盘 老=00年之前，尤其95年前的楼盘 首先在建筑上，新老楼盘的保暖、浇铸、墙体设计、外立面、小区规划、楼梯配套设施等方面存在很大区别。北京的老盘，大多没有电梯或电梯破旧，外立面一泡污，小区没有规划停车位，火灾逃生通道基本等于没有，隔音差，楼道维护差（北京老楼楼道的小广告特别多）。在这样的地方居住，容易累感不爱。 其次是户型。户型设计几十年来有很大的变化。老盘户型侧重卧室，轻视客厅、厨房和卫生间，北京老盘户型的典型是60平左右的两室一厅一卫：卧室很大，厅很小，厅没有窗户，厨房小，卫生间小且是暗卫。厅小，没有采光，老年人或许无所谓，年轻人久住可能受不了，谁不喜欢拉开客厅的窗帘有满屋的阳光呢？厨房和卫生间更是仅仅满足基本需求，无法满足舒适要求。 还有物业。老房物业费便宜，有的物业看起来也不错，但满足不了更多需求。 居住者情况。老楼的居住者有两大群体：北京本地中老年人、租房的外地年轻人。如果你考虑在这座房子里生孩子，这两类群体都无法给孩子带来较好的人际氛围。 最后是贷款。老楼的使用年限比新楼短，70年产权规定下，对贷款的要求更麻烦，有些70年代的楼，已经不接受贷款。你入手时要考虑出手，它的折旧速度会越来越快，从而影响出售时你的议价能力。 与老楼相比，新楼在外立面设计、楼体功能、户型设计、物业专业度、居住者素质等方面，都要好些。尤其户型，新楼的户型客厅起码有窗户，部分户型还做到了明厨明卫，基本的舒适度就有了保证。 如果你手里有300万，可选60平老楼或50平新楼，选新的。 4 地段最高 买房是一个复杂的决策过程，要考虑各种因素，考虑来考虑去，就不知道选哪儿了。如果选不定，就只看一个因素：地段。 地段是一个综合评定，考察地段，包括考察：楼盘所在位置；5分钟步行路程内是否有地铁站（或有开通计划）；5分钟步行路程内是否有>3个站牌的公交车站；10分钟步行路程内是否有较大的超市、便利店、饭店、银行、商场；30分钟步行路程内是否有学校、医院；开车是否方便进入环路；未来区域内是否有重大政府规划。重要程度从高到低，最重要的是地铁，只要在地铁旁，就是永恒利好。 5 不要买临街、临桥、低楼层（<3）的房子 临街吵闹，影响睡眠，不能开窗户也很要命。 临桥不仅吵闹，更有心理不适感，风水上认为临桥的楼盘大凶，会带走财运（当然信不信是另一回事）。我曾经看过一个奇葩楼盘，小区内部很好，但临着四环的桥。晚上进小区，耳边全是轰隆隆的汽车声，呆了半小时便无法忍耐。据说那个小区每年都有人自杀。 低楼层的的观景、安全、隐私、排水（会反味）等都不如高楼层，交同样的物业费还不能用电梯，唯一安慰是有的自带花园。 6 楼数量在5-10之间的小区最佳 北京的规划是个奇葩，三环里各种拆不掉的老楼和回龙观这样的睡城并存。很多人选择小区，喜欢选择大体量的，就是那种有一二三四期规划，住几十-百万人的社区，觉得大就是好。但小区未必这样，小区的最优体态是5-10座楼，控制在一个较低的人口数量。方便产生优质邻里关系，避免大社区带来的复杂人员流动，物业管理也较为精细。我理想中的北京楼盘如阳光上东、新城国际等就是这种体量。之前去过世纪东方城这样的大体量社区，晚上成群的老太太跳广场舞，路边塞满了车，小孩和狗满地跑，闹心。 7 比对待初夜还要严肃地对待你的信用纪录 信用纪录是你购买房子的第一道关卡（限购城市还有资格关）。签订合同前，请务必去当地征信中心查询你的信用纪录。北京请去人行征信中心查询，在西城区月坛某大厦内，周末不上班。带身份证即可查询，不收费。网上也可以查询。 信用纪录包括你的信用卡、房贷和助学贷款的还款情况。超过还款日仍未还款，记一笔逾期。请千万不要逾期，记不住女朋友生日不算什么，还款日必须记得。 征信记录的好坏，直接关系你能否成功贷款。如果合同签完，最后贷款失败，你要么违约不买，赔偿卖家违约金；要么走抵押消费贷承受高利率，所以一定要注意。 1）信用卡逾期不超过3次，还清之后，有申请成功的希望，一般问题不大。如是信用卡银行的问题（到期没有自动扣款），可以打电话申诉。 2）房贷、助学贷款逾期的评估加权较重，最好连3次都不要有，很可能贷不下来。房贷如出现逾期，需要找银行开具证明不是你而是银行的错，银行一般不会理你。 3）如果连续逾期超过三个月（如7月份的钱到10月还没还），记为1次严重逾期。只要一次，你就进入人行黑名单了，5年内甭想从银行贷到一分钱。 为什么我这么清楚，因为我就是那个严重逾期的人。 8 选择什么中介 在北京，绝大部分二手房是通过中介成交的，已经无法绕过中介了，选哪个好呢？ 北京中介三大势力：链家，我爱我家，麦田。还有一些小中介抢骨头吃。 链家：门店最多；房源最多；报价最真实，最高；流程（看起来）最正规；中介费最高（2.7%），很难谈下来，最多谈到2.6%。 我爱我家：门店少一些；房源较多；常有虚假报价；流程不太正规；中介费2.6%左右，好谈价，可以谈到2%。 麦田：主做中高端小区，门店更少；报价说不好；流程（比较）正规；中介费2.5%（似乎），价格可谈，最低可能可以到2%（没走过麦田，不确定） 小中介：一般做区域内几个小区，房源不少，报价比较假，流程非常不正规，中介费2-2.5%，有可能谈到2%以下。 链家这几年发展最好，走规模化经营，疯狂开门店。引入企业模式，流程、服务标准等都做了改进，与我爱我家之类的作坊模式区别开。员工招了很多大学生，品牌效应也出来了。 那么选链家是对的？ 不是。链家规模化扩展，不停招新，带来的一个问题是员工培训管理跟不上，直接结果就是搞得你买房很麻烦很累，深深感觉那2.7%的中介费白交了。我通过链家卖的房，跟单的员工完全不熟悉业务流程，除了勤恳毫无优点。 选我爱我家也有问题。我爱我家更江湖气，野路子，有一些手段，不过员工鱼龙混杂，好的非常好，做事利索，帮你省钱；但若遇上个坑你的，初次购房者很难分辨出来。 麦田接触较少，据说洗脑厉害，业务员喜欢孜孜不倦地给你打电话。小中介比较危险，社会经验较浅的请勿尝试。 所以，选择中介请根据个人情况考虑： 1）如果想省心，社会经验不多，预算不太紧张，选择链家。他们收费高，办事儿慢，流程麻烦，服务态度还行。 2）如果想享受DIY乐趣，捞社会经验多，想省钱，选择我爱我家。办事儿有时不走寻常路，流程快，也能妥当办完。 3）麦田没做过，小中介不建议。 选中介前，更建议先选人。哪个业务员看着顺眼就选哪个。我接触过不少业务员，个人觉得好业务员的标准是： 1）至少两年的从业经验 2）说话办事有条理，表达清晰，不废话（很多业务员做不到！！！） 3）对房价有自己看法，不会一味恐吓房价疯涨 4）了解楼盘所在区域的情况，包括在建、筹划项目，能给你建议 5）与楼盘的物业、所在区域的派出所、居委会有良好关系。这点很重要，一方面说明这个业务员会来事，一方面假设你买了这个楼盘的房子，与物业打交道、办手续什么的，找业务员更好使。好的业务员是一个区域的钥匙。 这才是我想要的生活：http://huaban.com/boards/3286247/?md=bddoubanwenqinghui http://site.douban.com/177678/widget/notes/10060932/note/329874151/