楼市低迷期指导购房的因素--楼盘项目价值体系的构成

笔者认为一个楼盘是一个完整的价值体系。充分掌握楼盘价值体系构成的分析方法，对所意向购买的楼盘进行精准而有效的价值分析，抛开广告宣传、折扣优惠、活动促销等诸多干扰购买者判断决策的因素，让购房者真正看到欲购卖产品的保值、抗跌性能力、居住价值体现的核心要素，做一个理性“聪明”的购房者。
那么一个楼盘真正的价值体系到底是由什么因素所构成的呢？在同样的市场,同样时间着实有些项目持续热销,又做如何解释?
笔者认为对一个楼盘完整的价值构成应该是由：“产品价值体系”、“形象价值体系”、“销售服务增值价值体系”这三大价值体系所构成的。每个价值体系又由各种价值因素有机组成。
其中“产品价值体系”包含了区位价值（区域市场、地段）、配套价值（教育、医疗）、景观价值（景观资源、风水）、产品自身构成价值（项目规划、户型、园林、立面、建筑品质）等主要因素；
“形象价值体系”包含了企业品牌价值（开发商品牌、口碑价值、相关乙方单位品牌）、物管管理展示、楼盘包装价值（广告公司的形象推广、样板房装修、营销中心包装、营销活动展示）等主要因素。
“销售服务增值价值体系”主要是由代理公司所体现，代理公司在代理项目时通过订定适当的销售策略、形象定位、价格定位策略、销售服务过程、共享客户资源、营销活动组织、阶段优惠促销政策制定等因素来实现的。
在一个楼盘的价值体系构成分析中，“产品价值体系”所占的比重最大，其次是“形象价值体系”，最弱的是“销售服务增值价值体系”，前者是一个楼盘价值的核心体现，是判断未来项目是否抗跌、增值的关键点。后者主要是价格、折扣优惠、以及愉悦购房的整个过程。
一个项目正是通过以上三个价值体系的有机贯通展现出其综合性价比与竞争力。现在的市场存量大，购房者的选择余地也大,对比性就更多；综合性价比高低,显然决定了成交数量多少和速度快慢。
通过掌握以上分析规律，购房者可以在购房时很容易的将多个项目的价值进行对比，判断各项目的增值保值性。
最后笔者提醒购房者在现阶段市场下在，进行价值分析判断时应该把握几点原则：
第一点：“产品价值体系”中项目所在的区域市场进行分析判断，需要遵循自住原则。毕竟房子是要住人的，一个没有自助刚性需求，或者很少的城市，与有强烈居住需求的城市是有很大区别的，保值与增值的能力也是完全不一样的。有强烈居住需求的城市在市场形式不好的情况下，通过适当降价的手段，很快就能消化掉，在没有自助需求的城市，光是在炒家手上转来转去，抵抗风险的能力是很弱的。
第二点：把握房地产不可移动的特性原则。项目所在区域的地段分析时，城市中心与城乡结合部的项目，又是有区别的。
第三点：资源稀缺原则。若项目具有稀缺的景观资源，是项目增值保值的必要条件。
第四点：保持理性的原则，不要在近期低靡的楼市中，被各大开发商纷纷亮出各自招数，“价格战”、“心理战”、“送礼”、“打折”等层出不穷的促销手段，所迷惑。