限购令下留用地项目再受关注
限购令下留用地项目再受关注
来自：新浪 04月14日 10:23
当前楼市中，一边是通胀预期，一边是“限购令”的购房限制，因此尽管市场环境依然不明朗，但不安分的购房者们仍在执着找寻着适合购买的房产品。
如此市场背景下我们发现，除了商业地产项目异军突起外，还有另一类项目也开始蠢蠢欲动，那就是村级留用地项目。从You盘时代到华彩国际，从象山国际广场到禧福汇，市场中的留用地项目并不在少数。
政策规定，留用地项目51%股份归村里所有，49%则归于合作持有方，且多为综合办公、商业服务用地，因此不受住宅限购令的约束，在当前市场再度受到购房者的关注。
村级留用地性质
合法“使用权”？
资料显示，“留用地项目”是国家在征用农村土地并转为建设用地后，其中留10%给当地村委会，鼓励他们单独或合作开发建设；且具有“国有土地证”、“契证”、“房产证”大三证，只是产权不能分割到户。用业内人士的话说，“留用地”更应该被称为一种项目总称，而非一种地块性质。
据了解，在杭州，最早出现的留用地项目是写字楼，如黄龙区块的聚龙大厦等；而留用地住宅化的第一个项目是西溪锋尚，后来又出现了如剑桥公社、斯坦福平方、新城广场等项目。
值得注意的是，在不少购房者心目中，“村级留用地项目”的概念经常被与“小产权项目”混淆。实际上，这两类项目一个是国有土地，一个是集体土地；一个具有合法有效的产权证，一个则没有合法有效的产权证。因此，相对小产权房而言，村级留用地项目在市场中的“来历”更值得放心。
2002年、2005年和2008年，杭州已相继出台过相关政策。2009年6月，杭州政府更出台了《关于进一步改善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》，不仅在诸多实施方面有了更多细则，还规定如果今后规划批建最小产权单位是单套，甚至有可能取得单套产权。这也让留用地项目更有了底气。
留用地在杭州
城西城东分布最多
新政环境下，不少购房者们一直在寻找新的房产品投资途径。因此，不限购、不限贷的留用地项目自然备受关注。
林先生，长期从事于村级留用地项目研究和开发，目前在城西仍有两个留用地项目在筹备中。他告诉记者，在杭州主城区每一个“撤村建区”的试点区域中都存在留用地项目，如城西的转塘、三墩，城东的下沙、丁桥、石桥、华丰等地。“依照我们曾经做过的统计，主城区至少存在10000-15000亩的留用地，且多为综合办公、商业服务用地。”林先生说。
据初步调查，城西方面，地处申花板块的在售有You盘时代，在售均价约16000元/平方米；三墩的创美•华彩时代也即将开盘，推出有45-60平方米的精装修公寓，定价为9600元/平方米，而与其相邻的商品住宅项目中海•紫藤苑，售价已达17000元/平方米左右。
此外，一些以写字楼为表现形式的留用地项目也在市场中较为多见，而这样的项目也多以整层出售的形式进行销售。比如转塘的象山国际广场，城东的汇禾•禧福汇以及佰富时代中心等。
部分村级留用地项目信息
贷款方式与转让真实性要注意
值得提醒的是，尽管留用地项目的土地通过了国土局备案，同时也能办出“三证”；但由于产权不能分割转让的问题，依然在操作上受限多多，并存在市场争议。
据了解，目前，购买留用地项目多实行首付50%、利率上浮10%的贷款标准，“而最大的问题，就是‘消费贷款’额度的受限。”林先生表示，留用地项目不能使用商品房贷款，只能用消费贷款；在申请贷款时，开发商打出担保证明，即通过三方担保来完成贷款。“但项目不能进行二次贷款；即若进行更名后，开发商三方担保缺失，因此购买者只能一次性付款了。”
记者在向一些中介公司的了解中得知，由于留用地产权归属的特殊性，大多数中介很少介入留用地项目的转让业务；但仍有一些中介在进行交易操作。
李先生，于2009年7月在恒策•西城时代购入一套房源，均价6200元/平方米，“当时没想过将来要转手，其实只想拿来出租。但近期我也试着将房源信息挂在了网上，谁知没过多久，就接二连三有电话打来表示愿意购买。据我了解，现在的市场价格在9000-10000元/平方米，而9000多元/平方米则是比较容易出手的价格。”李先生说。
而在林先生看来，这样的操作方式是目前市场上留用地项目再次交易存在的最大风险所在，即“如何考证房东真实性”。
“众所周知，商品房物业均经过相关部门备案，但以留占地项目为代表的纯使用权项目，签署的是租赁合同，没有监管部门备案，且开发商经营管理公司不可能长期存在。这样一来，在进行再次交易时，对方究竟是不是房东，根本无处可查，易产生欺诈行为，使得购买方产生损失。”
留用地适合哪类人群购买
刚需自住者与长期投资客
那么，合理、合法的留用地项目究竟适合哪类人群置业？林先生表示，村级留用地这一类“使用权物业”的购买者可以为两类。“第一便是资金并不富裕，但却同样拥有购房需求者，即最为典型的刚性自住需求。尽管留用地项目不能用做抵押，增值速度也比商品房项目要慢，但至少可以保证基本的居住需求，因此很适合自住型购房者。”
“而第二类购买客户，便是手中正有闲钱的购房者。一般而言，留用地项目相对便宜，一旦对外租赁，随着周边范围内租金的上调，项目的投资回报周期较渐渐缩短，随之而来的便是可观的利润。这样的长期投资相对稳定，且能拥有不错的收益。”
这一点，便可总结为“留用地物业的租赁回报大于商品房物业的租赁回报”。对此，林先生以You盘时代为例，“随着城区外扩，不少原本相对荒凉的地段也逐渐热闹起来，不少留用地项目的市场关注度也日渐走高。You盘时代地处的申花板块目前正炙手可热，目前项目销售均价为16000元/平方米，而周边商品住宅的销售价格已多为25000元/平方米，差距悬殊。因此不难计算，You盘时代今后的租金回报率相对周边商品房项目而言会具有明显优势。”
“然而，‘使用权’物业是否能真正被市场接受？购房者是否能放弃产权概念，去买一个使用权物业？太多购房者还是存在顾虑。其实，目前留用地项目的价格相对较低，也是与这样的市场接受程度有关。”林先生说。
此外林先生还透露，留用地项目的相关政策可能有望再度出现改变，即将小户型控制在20%之内。“这样一来，今后的留用地项目只能向写字楼、办公项目发展，留用地小户型居住项目将越来越少。当然，这也是留用地的真正宗旨所在，即‘鼓励用于招商引资’”。
来自：新浪 04月14日 10:23
当前楼市中，一边是通胀预期，一边是“限购令”的购房限制，因此尽管市场环境依然不明朗，但不安分的购房者们仍在执着找寻着适合购买的房产品。
如此市场背景下我们发现，除了商业地产项目异军突起外，还有另一类项目也开始蠢蠢欲动，那就是村级留用地项目。从You盘时代到华彩国际，从象山国际广场到禧福汇，市场中的留用地项目并不在少数。
政策规定，留用地项目51%股份归村里所有，49%则归于合作持有方，且多为综合办公、商业服务用地，因此不受住宅限购令的约束，在当前市场再度受到购房者的关注。
村级留用地性质
合法“使用权”？
资料显示，“留用地项目”是国家在征用农村土地并转为建设用地后，其中留10%给当地村委会，鼓励他们单独或合作开发建设；且具有“国有土地证”、“契证”、“房产证”大三证，只是产权不能分割到户。用业内人士的话说，“留用地”更应该被称为一种项目总称，而非一种地块性质。
据了解，在杭州，最早出现的留用地项目是写字楼，如黄龙区块的聚龙大厦等；而留用地住宅化的第一个项目是西溪锋尚，后来又出现了如剑桥公社、斯坦福平方、新城广场等项目。
值得注意的是，在不少购房者心目中，“村级留用地项目”的概念经常被与“小产权项目”混淆。实际上，这两类项目一个是国有土地，一个是集体土地；一个具有合法有效的产权证，一个则没有合法有效的产权证。因此，相对小产权房而言，村级留用地项目在市场中的“来历”更值得放心。
2002年、2005年和2008年，杭州已相继出台过相关政策。2009年6月，杭州政府更出台了《关于进一步改善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》，不仅在诸多实施方面有了更多细则，还规定如果今后规划批建最小产权单位是单套，甚至有可能取得单套产权。这也让留用地项目更有了底气。
留用地在杭州
城西城东分布最多
新政环境下，不少购房者们一直在寻找新的房产品投资途径。因此，不限购、不限贷的留用地项目自然备受关注。
林先生，长期从事于村级留用地项目研究和开发，目前在城西仍有两个留用地项目在筹备中。他告诉记者，在杭州主城区每一个“撤村建区”的试点区域中都存在留用地项目，如城西的转塘、三墩，城东的下沙、丁桥、石桥、华丰等地。“依照我们曾经做过的统计，主城区至少存在10000-15000亩的留用地，且多为综合办公、商业服务用地。”林先生说。
据初步调查，城西方面，地处申花板块的在售有You盘时代，在售均价约16000元/平方米；三墩的创美•华彩时代也即将开盘，推出有45-60平方米的精装修公寓，定价为9600元/平方米，而与其相邻的商品住宅项目中海•紫藤苑，售价已达17000元/平方米左右。
此外，一些以写字楼为表现形式的留用地项目也在市场中较为多见，而这样的项目也多以整层出售的形式进行销售。比如转塘的象山国际广场，城东的汇禾•禧福汇以及佰富时代中心等。
部分村级留用地项目信息
贷款方式与转让真实性要注意
值得提醒的是，尽管留用地项目的土地通过了国土局备案，同时也能办出“三证”；但由于产权不能分割转让的问题，依然在操作上受限多多，并存在市场争议。
据了解，目前，购买留用地项目多实行首付50%、利率上浮10%的贷款标准，“而最大的问题，就是‘消费贷款’额度的受限。”林先生表示，留用地项目不能使用商品房贷款，只能用消费贷款；在申请贷款时，开发商打出担保证明，即通过三方担保来完成贷款。“但项目不能进行二次贷款；即若进行更名后，开发商三方担保缺失，因此购买者只能一次性付款了。”
记者在向一些中介公司的了解中得知，由于留用地产权归属的特殊性，大多数中介很少介入留用地项目的转让业务；但仍有一些中介在进行交易操作。
李先生，于2009年7月在恒策•西城时代购入一套房源，均价6200元/平方米，“当时没想过将来要转手，其实只想拿来出租。但近期我也试着将房源信息挂在了网上，谁知没过多久，就接二连三有电话打来表示愿意购买。据我了解，现在的市场价格在9000-10000元/平方米，而9000多元/平方米则是比较容易出手的价格。”李先生说。
而在林先生看来，这样的操作方式是目前市场上留用地项目再次交易存在的最大风险所在，即“如何考证房东真实性”。
“众所周知，商品房物业均经过相关部门备案，但以留占地项目为代表的纯使用权项目，签署的是租赁合同，没有监管部门备案，且开发商经营管理公司不可能长期存在。这样一来，在进行再次交易时，对方究竟是不是房东，根本无处可查，易产生欺诈行为，使得购买方产生损失。”
留用地适合哪类人群购买
刚需自住者与长期投资客
那么，合理、合法的留用地项目究竟适合哪类人群置业？林先生表示，村级留用地这一类“使用权物业”的购买者可以为两类。“第一便是资金并不富裕，但却同样拥有购房需求者，即最为典型的刚性自住需求。尽管留用地项目不能用做抵押，增值速度也比商品房项目要慢，但至少可以保证基本的居住需求，因此很适合自住型购房者。”
“而第二类购买客户，便是手中正有闲钱的购房者。一般而言，留用地项目相对便宜，一旦对外租赁，随着周边范围内租金的上调，项目的投资回报周期较渐渐缩短，随之而来的便是可观的利润。这样的长期投资相对稳定，且能拥有不错的收益。”
这一点，便可总结为“留用地物业的租赁回报大于商品房物业的租赁回报”。对此，林先生以You盘时代为例，“随着城区外扩，不少原本相对荒凉的地段也逐渐热闹起来，不少留用地项目的市场关注度也日渐走高。You盘时代地处的申花板块目前正炙手可热，目前项目销售均价为16000元/平方米，而周边商品住宅的销售价格已多为25000元/平方米，差距悬殊。因此不难计算，You盘时代今后的租金回报率相对周边商品房项目而言会具有明显优势。”
“然而，‘使用权’物业是否能真正被市场接受？购房者是否能放弃产权概念，去买一个使用权物业？太多购房者还是存在顾虑。其实，目前留用地项目的价格相对较低，也是与这样的市场接受程度有关。”林先生说。
此外林先生还透露，留用地项目的相关政策可能有望再度出现改变，即将小户型控制在20%之内。“这样一来，今后的留用地项目只能向写字楼、办公项目发展，留用地小户型居住项目将越来越少。当然，这也是留用地的真正宗旨所在，即‘鼓励用于招商引资’”。
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