新的贷款模式下的潜在风险

       和某位豆瓣友邻讨论起现在银行的贷款模式，聊着聊着就谈到担保公司模式。这几年在上海与银行合作的担保公司可谓风起云涌，逐渐占据了一块很大的市场，但其中孕育的风险也在不断加大。这里把讨论的部分内容加以整理补充，写了这篇文章。
        先来谈谈溯源，要回到2003年以前中国银行业尚未进入连续8年的高速增长期之前。当时银行信贷产品较为单一，客户结构也集中于国有企业以及部分民营企业。早年的担保公司在信贷市场上也有一块生存空间。但那个时代除了房地产公司和国企，企业都拿不出房产抵押，即使抵押因为房产价值较低，也贷不了多少钱。于是担保公司通过给企业提供的担保生存的也不错。
        但当时对《担保法》的认识和相关操作是存在很多问题的，导致担保公司大量违规担保和无效担保，在2003年以前造成了银行大量坏账。在后来很长一段时间（03年到08年）上海国有银行基本都退出了担保公司这块市场。很多民营担保公司也关门了结，只有类似中投保、中信保、置业担保之类有政府背景的担保公司继续拓展业务。
        各大银行业从2006年开始拓展中小企业贷款业务，特别是全额抵押物的小企业贷款。几年下来，市面上几乎能抵押给银行的抵押物也被收的差不多了，而市场需求还在不断推动银行开发新产品出来。于是担保公司的春天又来了，在业内我们将这类业务称为信用扩大。
        银行对企业抵押物都采取打折的方式，比如1000万元的房产，最多只能贷600~700万。但小企业主仍然有贷款需求。这时就引入一家担保公司，将抵押物设定一个第二顺位抵押，比如300万元，然后为该客户向银行提供300万元的担保，这样公司就可以向银行贷款到1000万元，甚至于更大金额。而企业需向担保公司缴纳每年1%~3%的担保费。
        这块市场在2008年开始蓬勃发展起来。再后来，通过联贷联保等方式，大量纯信用的担保贷款更快速的涌现出来。近几年，纯抵押的小企业贷款在市场上的份额在不断下降。
        为什么担保公司的担保贷款会热火朝天，一个原因当然是扩大信用敞口，另一个原因，则是帮助企业募集了借新还旧的募集资金。
        借新还旧分两种，一种是严格的“借新还旧”，就是银行在账务处理上先发放一笔贷款给客户，专门用于归还前一笔贷款。
        另一种实质上的“借新还旧”，受监管政策限制，对一般客户到期后银行仍要求其自行筹集资金，先归还贷款，还掉之后银行马上发放原来金额的贷款，业内一般叫“到期续贷”，因为中间还需要客户自行准备过桥头寸，所以不算严格意义的借新还旧。 而担保公司往往可以提供这一类搭桥贷款的服务。
　　
　　严格的“借新还旧”也分三种：
　　
　　第一种叫“置换贷款”，就是A银行觉得B公司是一个优质客户或者看中了抵押物，发放一笔贷款给B公司，专门用于归还B公司在C银行的贷款。
　　
　　第二种是为了维护银行本身的优质客户，一般是内部评级AA级以上，重点客户优质客户，银行不需要客户再调集资金先归还银行贷款，而是先发放贷款，专门用于归还原来的贷款。
　　
　　第三种类似于“展期”，就是贷款客户的现金流或还款能力出现问题了，银行不得不与客户重组贷款条件，在这种情况下一般有两种做法，一是对原有贷款“展期”，即延长还款期限避免违约；另一种就是“借新还旧”，即发放一笔新的贷款来归还老的贷款。两者的区别，主要是展期不得超过原贷款期限的一半，而借新还旧的期限可以较长。
　　
　　应该说，从广义而言“借新还旧”是银行的常态，扣除固定资产贷款和房地产开发贷款，几乎大多数流动资金贷款都是各种类型的“借新还旧”。
        于是问题出现了，正因为其中有大量的操作空间，于是为这一类担保公司的操作提供了一些灰色空间。举个例子，预售房的抵押问题。
　　（1）房地产开发公司拥有该块土地的“国有土地使用权证”，并依据四证进行房地产开发。此时房屋是不能预售的，也不能在交易中心在线签订“房屋预售合同”。
　　
　　（2）房屋结构封顶，房地产开发公司获得“预售许可证”，可以与客户签订“房屋预售合同”，该份合同都应为网上备案可查的。此时尚不可办理抵押，办理的叫做“预告登记”。此时，如果房产所有人将房产用做反担保措施抵押给了担保公司，用的是房屋预售合同”就属于这种情况，担保公司仅能宣告对该套房产的权利，但因为没有房产证，无法办理抵押。
　　
　　（3）房屋通过验收交付使用，房地产开发公司获得“房地产证”，一般称之为“大产证”，此时房开发公司有义务通知客户并为其析分房产办理“房地产证”——此处指单套房产的“小产证”，而客户办理小产证的前提条件是获得“预告登记”权人，即担保公司的许可，并将“预告登记”转换为“他项权利证明”即抵押权证。
　　
　　注：此时房地产开发公司对外签订的均为“房屋销售合同”，而不再是预售合同。
　　
　　以上的解释比较繁琐，我想表达的意思是，在手续上，如未办理产证。担保公司的抵押权其实是不存在的。
         
        如果此时公司发生贷款逾期，反担保合同的效力是无法落实的，但担保公司与银行签订的担保合同仍然有效，因为银行是善意第三方，担保公司与客户是否签订反担保合同，与银行放贷的行为是无关的。如果公司未能偿还银行贷款，担保公司仍有义务为其代偿银行贷款。
        在实务中，曾发生过开发商卷款潜逃，或未足额缴纳土地出让金，导致无法办理产证，无法落实抵押的情况。
　　
　　其二，抵押权可以设定第二顺位抵押，但优先权低于第一顺位，需要再第一顺位抵押权人执行抵押物之后，对第二顺位要求受偿权。 如果担保公司设立抵押权的抵押物涉及两家不同的银行，那么搭桥贷款可能存在被挪用的风险。
       比如担保公司为公司提供担保给B银行，由B银行发放贷款，用于归还A银行的贷款，设立的反担保抵押就是抵押给A银行的贷款。如客户将贷款资金划转到A银行之后没有按规定归还贷款，将资金挪用，到时候两家银行和担保公司都无法顺利处置这套抵押物。房产所有人还可以通过挂户口，亲友唯一居住用房等各种方式，导致抵押物无法被处置。
　　
      其三，设立第二顺位抵押之后还可以设定第三顺位抵押，而且这个是无上限的。公司还可以通过引入其他债权人，导致更为复杂的问题。