2012司法考试《民法》考点讲解：租赁合同
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租赁合同
一、租赁合同当事人的权利与义务
（一）出租人的主要义务
1.按照约定交付租赁物于承租人使用
2.租赁物的修缮义务。
（1）承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。
（2）出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。
（3）因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
3.租赁物权利瑕疵担保义务
因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
（二）承租人的主要义务。
1.按期支付租金的义务
承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2.保管租赁物的义务
承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
3.反还租赁物的义务
租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
4.不得转租的义务
（1）承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
（2）承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
5.按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物的义务
承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
6.不得擅自改善租赁物
（1）承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
（2）承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
二、租赁合同的解除
（一）出租人的可以解除合同的情形有
1.承租人未按约定方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损害的
2.承租人未经出租人同意转租的
3.承租人迟延支付租金经催告仍然未支付的
4.对租赁期限没有约定或约定不明，又未达成补充协议的，出租人可以随时解除合同，但应在合理期限内通知承租人
（二）承租人可以解除合同的情形
1.租赁物危及承租人的安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格承租人可以随时解除合同;
2.因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或全部毁损、灭失，不能实现合同目的承租人可以解除合同。
3.对租赁期限没有约定或约定不明确的，事后又未达成补充协议的，承租人可以随时解除合同
当然，除此之外在符合《合同法》总则规定的合同解除的一般条件时，当事人也可以解除合同。
三、租赁合同的其他特殊规范
（一）标的物之权利变动不影响租赁权——买卖不破租赁
租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。（《合同法》第229条）
（二）承租人的优先购买权
1.出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。
2.承租人享有以同等条件优先购买的权利。
3.侵害了承租人的优先购买权的承租人可以主张买卖合同无效。
4.承租人的优先购买权与按份共有人的优先购买权冲突时按份共有人的优先购买权
（三）租赁合同对与共同租赁人的效力
承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。要件为：
1.承租人死亡
2.租赁期限尚未届满
3.必须是与承租人共同居住的人，而不论其是否为近亲属或者法定继承人与否。
（四）租赁合同终止的例外
租赁合同规定的期限届满合同终止，但是承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
租赁合同
一、租赁合同当事人的权利与义务
（一）出租人的主要义务
1.按照约定交付租赁物于承租人使用
2.租赁物的修缮义务。
（1）承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。
（2）出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。
（3）因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
3.租赁物权利瑕疵担保义务
因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
（二）承租人的主要义务。
1.按期支付租金的义务
承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2.保管租赁物的义务
承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
3.反还租赁物的义务
租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
4.不得转租的义务
（1）承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
（2）承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
5.按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物的义务
承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
6.不得擅自改善租赁物
（1）承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
（2）承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
二、租赁合同的解除
（一）出租人的可以解除合同的情形有
1.承租人未按约定方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损害的
2.承租人未经出租人同意转租的
3.承租人迟延支付租金经催告仍然未支付的
4.对租赁期限没有约定或约定不明，又未达成补充协议的，出租人可以随时解除合同，但应在合理期限内通知承租人
（二）承租人可以解除合同的情形
1.租赁物危及承租人的安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格承租人可以随时解除合同;
2.因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或全部毁损、灭失，不能实现合同目的承租人可以解除合同。
3.对租赁期限没有约定或约定不明确的，事后又未达成补充协议的，承租人可以随时解除合同
当然，除此之外在符合《合同法》总则规定的合同解除的一般条件时，当事人也可以解除合同。
三、租赁合同的其他特殊规范
（一）标的物之权利变动不影响租赁权——买卖不破租赁
租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。（《合同法》第229条）
（二）承租人的优先购买权
1.出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。
2.承租人享有以同等条件优先购买的权利。
3.侵害了承租人的优先购买权的承租人可以主张买卖合同无效。
4.承租人的优先购买权与按份共有人的优先购买权冲突时按份共有人的优先购买权
（三）租赁合同对与共同租赁人的效力
承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。要件为：
1.承租人死亡
2.租赁期限尚未届满
3.必须是与承租人共同居住的人，而不论其是否为近亲属或者法定继承人与否。
（四）租赁合同终止的例外
租赁合同规定的期限届满合同终止，但是承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
