从房贷说起----负债观及资金的时间价值（一）

去面签的时候，房主对银行审个贷的业务员说：你们银行就是合着房地产商一起绑架了经济。业务员正色说：你说的也不正确，准确来说是银行和经济被房地产商绑架了。我比较同意业务员的观点，虽然并不非常准确，但是离现实总近得多。-----那就是个人住房抵押贷款业务对银行来说算是鸡肋，对习惯了高利差的银行来说，他们不太瞧得上眼。
我有个哥们买房了，按照他的资质，可以贷出92万的公积金贷款，但是这哥们鬼使神差的居然只贷了82万，我知道后觉得哭笑不得，告诉他这真是个愚蠢的决定，眼前的便宜都不占。他却说自己不愿意负债太高，借银行的钱更多觉得未来的压力就更大了。
我觉得他没有算清楚其中的经济账，所以尽管也是高学历，但是在金钱的观念上还是很传统，即借钱要算利息，要还，借的越多，对自己来说总是亏本的事情，因此尽量少借点。
说到这里，请诸位考虑一下，你们是否也同意上面这种观点，和自己的理由。
下面我们来算算这笔账。按照银行的贷款利率，如果是公积金贷款的话，应当是年息4.6%，如果我们借款期限为20年，根据等额年金的计算公式，可以算出每个月还款数目来，这个数目加总大概是现在借款总额的1.5倍。这多还的0.5倍就是占用银行资金的时间价值。如果是商业贷款，要高一些，现在大概是5.6%，20年算下来比1.5倍多一些。
很多人每次算到这里就咋舌，多还了这么多钱，你怎么还说算便宜？
算这笔账涉及到几个概念。、
首先是通货膨胀率。我们的利率要扣除通货膨胀率即CPI之后才是借款人真正负担的成本。公式为：
真实利率=名义利率----CPI
我们根据实际物价感受也能发现，近几年每年的CPI至少是10%以上的，银行却仅仅以不到6%的利率放贷，借款人实际承受的是负利率。简而言之，从购买力的角度出发，借款人并没有付款给银行，反而是银行补贴了借款人。而且，借的数额越大，期限越长，银行补贴的就越多。这也是经济学上一个概念的简明反应：即在通货膨胀的情况下，对债务人是有利的，因为其负债被稀释。
其次，是机会成本。机会成本的意思是说一笔资金如果不用于个人放贷业务，而是用于其他用途可能获取的最大收益，一般机会成本可以作为这笔资金的实际成本。那银行放出这笔资金的机会成本有多高呢？银行如果放贷给企业，可以在贷款基准利率上上浮30%，通常可以达到9%左右，也就是说，银行将一笔本可以放出9%利率的资金仅仅以6%的利率提供了借款人。
说到这里，我们可以明白，从资金的成本来说，个人获取这笔资金的利率并不吃亏，至于那个0.5倍，则是资金的时间价值---利率的体现。如果从市场的情况来看，能够以5%左右利率获取的资金成本是很低的，实际上除了房贷，已经很难取得这么低成本的资金。因此在可能的情况下，应当尽量利用房贷。
当然还涉及到很多其他问题，比如偿债能力，有空再讲。