城市综合体“井喷”福兮祸兮？
“凡是有城市的地方就有城市综合体”。用这句话来形容当下中国的城市商业地产并不为过。这种由星级酒店、写字楼、购物中心、商务公寓、住宅等多种业态组成的多座建筑体汇聚而成的城市综合体，是近几年商业地产开发的热点，它对城市形象的提升、区域经济的带动引来了全国各中小城市的“眼热”。仿佛是一夜之间，城市综合体在全国各地遍地开花。不仅北京、上海、广州、深圳等一线城市综合体建设一路高歌，就连成都、合肥、无锡、济南等二三线城市也纷纷加入了城市综合体大跃进行列。厦门也不例外，数据显示，仅今年下半年计划出让的地块，就有11幅定位城市综合体。
“满城尽是综合体”。以造城运动而闻名万达集团更是成为“香饽饽”，据说，有的城市的市长竟然因抢不到万达入驻而伤心落泪。我认为，城市综合体火爆原因有三：一是因限购限贷而导致商业地产升温；二是地方政府推波助澜，三是开发商盲目跟风。然而，城市综合体是一把“双刃剑”，做好了，它是城市发展的引擎；做不好，它极有可能成为城市发展的黑洞。正反两面都不缺乏例子：美国洛克菲勒中心、日本六本木、北京华贸中心等城市综合体成为一张耀眼的城市名片；而耗资50多亿打造、面积达32平方公里的鄂尔多斯康巴什新城则成了一座几乎无人居住的“鬼城”。
上周有媒体采访我，问：“最近以来厦门城市综合体供地“井喷”，是市场因素？还是政府主导？“我认为二者皆有之。一方面是房地产市场发展的自身需要；另一方面是政府有意引导。厦门城市综合体“井喷”主要有三大支撑点：首先是人口支撑。厦门作为国内少有的宜居城市，人口从100万增至300万仅用了了十几年，随着厦漳泉同城化加速，人口增长会呈几何速度暴增。其次是产业支撑。厦门尽管是闻名遐迩的旅游城市，但产业结构合理，尤其是制造业发达，没有象温州那样出现“空心化”。再次是有效消费支撑。厦门千万级以上的富豪多达1.2万人，仅次于北京上海，不仅泉州的富商，闽西的矿主大都在厦门买房置业，坊间传闻，福建省副处级以上的公务员基本都有在厦门购置住宅或店铺。从以上三大支撑来看，厦门发展城市综合体还是有一定的基础的。加之此前，厦门岛内外发展很不均衡，人们戏称：“岛内象欧洲，岛外象非洲”！岛内商业地产过于饱和，中山路许多大型商业体人气不旺甚至空置在那里养蚊子；而岛外商业体却极度饥渴，最典型的是翔安建区时，全区竟然没有一条商业街。国内地产大鳄近年来扎堆厦门，争相抢地，竞相兴建综合体，也许正是看好这些要素。
城市综合体井喷，商业地产挺进“地标时代”。 但凡事皆有利弊，全国各地包括厦门在内的城市综合体"大跃进" ，可能引发“后遗症”也不容忽视。一是谨防城市综合体遍地开花 同质化严重。但大都是照抄照搬，创意不足，创新不够，如果“同质化”的问题不能解决，一旦商业地产一哄而上形成泡沫，其结果比普通住宅更加严重。二是谨防城市综合体烂尾风险。各地政府推波助澜，开发商积极性高涨，城市综合体也进入高速建设阶段。但城市综合体是资金密集型项目，全靠钱堆起来的，如果贪大求洋，摊子铺得过大，又赶上调控重拳，资金链断裂，极有可能出现烂尾工程。这方面，教训多多。三是谨防上演“空城计”。 城市综合体作为商业地产的一种优势业态，以其周期短、见效快、模式灵活、业态丰富等优点迅速成为各房企心目中的“摇钱树”。对于市中心项目而言，可能情况会好很多，但对市郊城区的大型综合体来讲，由于人流并不多，而且一般的消费能力并不能满足大体量的商业需求，综合体空空如也的局面并非不会出现。
原文链接：http://www.xiafun.com/news/lxkl/201210/t20121029_78628.htm
“满城尽是综合体”。以造城运动而闻名万达集团更是成为“香饽饽”，据说，有的城市的市长竟然因抢不到万达入驻而伤心落泪。我认为，城市综合体火爆原因有三：一是因限购限贷而导致商业地产升温；二是地方政府推波助澜，三是开发商盲目跟风。然而，城市综合体是一把“双刃剑”，做好了，它是城市发展的引擎；做不好，它极有可能成为城市发展的黑洞。正反两面都不缺乏例子：美国洛克菲勒中心、日本六本木、北京华贸中心等城市综合体成为一张耀眼的城市名片；而耗资50多亿打造、面积达32平方公里的鄂尔多斯康巴什新城则成了一座几乎无人居住的“鬼城”。
上周有媒体采访我，问：“最近以来厦门城市综合体供地“井喷”，是市场因素？还是政府主导？“我认为二者皆有之。一方面是房地产市场发展的自身需要；另一方面是政府有意引导。厦门城市综合体“井喷”主要有三大支撑点：首先是人口支撑。厦门作为国内少有的宜居城市，人口从100万增至300万仅用了了十几年，随着厦漳泉同城化加速，人口增长会呈几何速度暴增。其次是产业支撑。厦门尽管是闻名遐迩的旅游城市，但产业结构合理，尤其是制造业发达，没有象温州那样出现“空心化”。再次是有效消费支撑。厦门千万级以上的富豪多达1.2万人，仅次于北京上海，不仅泉州的富商，闽西的矿主大都在厦门买房置业，坊间传闻，福建省副处级以上的公务员基本都有在厦门购置住宅或店铺。从以上三大支撑来看，厦门发展城市综合体还是有一定的基础的。加之此前，厦门岛内外发展很不均衡，人们戏称：“岛内象欧洲，岛外象非洲”！岛内商业地产过于饱和，中山路许多大型商业体人气不旺甚至空置在那里养蚊子；而岛外商业体却极度饥渴，最典型的是翔安建区时，全区竟然没有一条商业街。国内地产大鳄近年来扎堆厦门，争相抢地，竞相兴建综合体，也许正是看好这些要素。
城市综合体井喷，商业地产挺进“地标时代”。 但凡事皆有利弊，全国各地包括厦门在内的城市综合体"大跃进" ，可能引发“后遗症”也不容忽视。一是谨防城市综合体遍地开花 同质化严重。但大都是照抄照搬，创意不足，创新不够，如果“同质化”的问题不能解决，一旦商业地产一哄而上形成泡沫，其结果比普通住宅更加严重。二是谨防城市综合体烂尾风险。各地政府推波助澜，开发商积极性高涨，城市综合体也进入高速建设阶段。但城市综合体是资金密集型项目，全靠钱堆起来的，如果贪大求洋，摊子铺得过大，又赶上调控重拳，资金链断裂，极有可能出现烂尾工程。这方面，教训多多。三是谨防上演“空城计”。 城市综合体作为商业地产的一种优势业态，以其周期短、见效快、模式灵活、业态丰富等优点迅速成为各房企心目中的“摇钱树”。对于市中心项目而言，可能情况会好很多，但对市郊城区的大型综合体来讲，由于人流并不多，而且一般的消费能力并不能满足大体量的商业需求，综合体空空如也的局面并非不会出现。
原文链接：http://www.xiafun.com/news/lxkl/201210/t20121029_78628.htm
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