来美国买房子特别要注意什么？
美国的房价比去年涨了不少，房价的上涨跟来自我们国内的买家不无关联。也许是国内的房子太贵了，好些来美国买房子的人好像都不问价格，人家要多少给多少。比如有的房子去年成交价在110万美金，现在充其量也不过120-130万美金，但那个老美的经纪人却在华人报纸打了广告要价160万，这是2005年老美屋主的买价，现在看来有点过分。请问，人家把报纸打在我们老中的报纸上，为什么呀？就是想钓到中国人买主。由于中国人等外国人来美国无法贷到款，都是一次性现金付清，这样就不需要银行去评估房屋价格，无形中买家就有可能被蒙蔽。买家的经纪人多数人为了赚钱，也不会那么有良心告诉你，倒霉的就是买家。
还有大陆来的买家好像更喜欢跟台湾、香港籍的经纪人联络，也许有别的因素在其中吧。比如，我认得的一位女士，2009年买的房子，其房屋面积为1800英尺，但卖方的经纪人居然说自己丈量的是2200尺，那时房屋每英尺300美金，她无形中就多付了至少6万6美金。如今该女士发现了，她问讯是否还能告对方呢？按照美国加州的法律，她在三年之内都可以追溯对方的责任。我问她，难道没有自己的经纪人吗？她说有，只是对方一点都没有告诉过她，她想想就气，看来上法庭找公道不可避免。然而，当初她签了若干文件，其中一项就是出现纠纷不可上法庭，只能调解。这就要看法官如何判断。如果有类似案例发生过，法官的判决就会套用在这一案例上。未来，该女士将面临找律师，上法庭等繁琐当中。律师费不会少花，至少五千至一万美金起价。（这还是少说的）接下来如果案子赢了，她也许可以拿回来律师费。假如输了，她得到的则是一口气，因为对方被告了也不会轻松，应诉她的提告，也要请律师不会少出钱费精力。 她可以告卖家、告和她这单买卖有关的经纪人和经纪人的公司。
来美国洛杉矶买房子特别注意什么？（洛杉矶位于加州，美国的西海岸，这里的气候非常好，四季如春，吸引着国内的投资人）（洛杉矶的洛杉矶县房屋、橙县房屋最贵，跟就业、环境设施有关）
1。首先要看那房子周围的卖价，比如在过去三个月的成交价是什么？（需要区分正常买卖、还是银行拍卖）。
2。通常银行拍卖价格低于正常买卖的大约10-30%
3。2005年房价最高，如果现在卖价是2005年的价位，你最好走掉，别买了。
4。买哪里的房子好？凡是学区好的，基本上都比较保险。特别要了解你所买的房子所属学校是哪几所，否则将来孩子上学也很麻烦。
5。目前，美国洛杉矶最顶尖的学区，里面住了很多富人的，屋价基本上100万美金起价（700万人民币起价）
6。假如不是顶尖但是属于B类以上的学区，独立屋的房价应该在60万起。（360万人民币，独立别墅带车库）
非独立屋，房价也在40万以上，人民币250万以上。这种房子有可能是联体屋，但带双车库。
7。美国的房子基本上一分价钱一分货，一般都不乱开价，都有一个市场价位为准则的。胡乱砍价的现象不多，一般过分的杀价就是对方不理睬你完事。
8。便宜的美国房子是什么样的？俗称铁皮屋，美国人、美国的退休人士会住（有些华人也买这房子）
9。便宜的房子有公寓，就是我们国内的大高楼之类的房子。但这要看地段，好地段（比如临海而居、设施完善的大高楼公寓也不便宜的，贵的上百万，便宜的20-30万美金）。
美国的房地产经纪人需要考执照才能带人买卖房子。但是那个执照不是太难，入行的起点也不高。好多人英文不好但狂背考古题就考过了，假如那人连跟美国人对话都有问题，他怎么给你讨价还价呢？当然有好的经纪人，但我没有遇到过，于是包括我在内还有不少朋友都自己考了执照，自己帮助自己。
经常听到经纪人抱怨，国内来的游客打着看房子为幌子实则是找免费的经纪人当导游。这行业的确也会被人践踏，怎么办呢？天下没有白吃的午餐，人家不认得你，怎么会把一大单生意给你。大牌的经纪人也没有那个闲工夫带你满世界的周游。国内来的朋友千万别认为经纪人就是你免费的导游，否则吃亏的还是你。
国内来的后来考了执照的人中有没有过分夸张的呢？当然有。所以一定小心，有时就是对人的判断。
前不久在旧金山了解当地房市，亲友告诉我距离伯克莱不远的一个城镇，环境优美，治安良好，交通方面，独栋房价比市区要便宜一半左右。在晚上一搜，跳出来的图片和价格令人兴奋，三卧两卫双车库10年新的独栋房价仅20万美元左右！
在美国买房的程序并不复杂，通常只需30-60天。而国内朋友一旦获得旅游探亲或商务考察签证，在美国至少可以停留90天，因此是有足够时间去参观实现选定的房产并完成大部分手续。
绿卡入籍问题
值得注意的是，外国人（国内朋友）在美国购买住宅物业与申请绿卡或入籍是没有关系的，一些不了解内容的国内投资者在此方面有时会受到误导，但有固定住宅对你申请绿卡或入籍也是有帮助的。
房产经纪人作用
当你决定在某地买房，聘用一位有足够经验的房地产经纪人至关重要。一位好的经纪人不但可以帮您搞定所有与交易有关的必要手续，还会提醒你没有想到的问题，避免以后出现麻烦。此外，买房经纪人的佣金是由房地产出售方支付的，因此无需担心费用问题。
购房付款
国内多数投资者会选择全额付款，但也不排除目前资金不足，选择首付和贷款支付的。这时你需要了解当前美国银行对房产相关规定，由于近几年房贷信用危机，所以现在银行一般要求20%的首付。如果，一栋房子30万美元，意味着成交时，你需要支付给房贷公司6万美元。
贷款利率
在美国，贷款有固定利率和滚动利率两种。浮动利率通常是在起始的三年或更长期限内给你一个较低的利率，过了这个期限之后每年根据某个金融指数的升降调整当年的利率，所以借贷方要有在占了便宜之后吃大亏的心理准备。
固定利率期限以15年和30年为常见，也有更长或较短的。以美国人常常选用的30年期房贷为例，今天的利率在4.25%到5%之间，不同贷款机构有所不同，折合年利率之后，还以刚才30万的房子为例，你的月供大约在1250到1350美元之间。
房产税征收
在美国，对房地产占有、处置、收益各个环节征收的各类税项统称为房产税。全美50个州都征收房产税，这一税种是美国地方政府的主要收入来源，也是平衡地方财政预算的主要手段。 一旦你成为房主，你就需要每年向当地政府缴纳房地产税。例如，加州的房地产税在1.5%，如果你的房产价值为30万美元，你就需每年缴纳4500美元至地方政府。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和民众的福利，因此美国房产税的收税主体是郡、市和学区，联邦政府和州政府不拿房产税税款。
目前购房升值
从长期投资的角度来看，目前是进入美国住宅市场的难得时机。其中，谈到的主要因素是美国房价探底企稳，利率保持在低位，而美元趋于贬值，具备财力的国内投资者可以把美国房地产看作长期强劲获利的工具。
对于加州而言，这个居住国内最多华人的地方的许多住宅都具备长期投资的价值。这些华人聚集或者熟悉的卫星城居住质量较好，配备有优质的学校、高挡的商业服务区和完善的基础设施。专家们认为，只要选择得当，控制好购买成本，在这些区域购买住宅具有长期升值的机会。
还有大陆来的买家好像更喜欢跟台湾、香港籍的经纪人联络，也许有别的因素在其中吧。比如，我认得的一位女士，2009年买的房子，其房屋面积为1800英尺，但卖方的经纪人居然说自己丈量的是2200尺，那时房屋每英尺300美金，她无形中就多付了至少6万6美金。如今该女士发现了，她问讯是否还能告对方呢？按照美国加州的法律，她在三年之内都可以追溯对方的责任。我问她，难道没有自己的经纪人吗？她说有，只是对方一点都没有告诉过她，她想想就气，看来上法庭找公道不可避免。然而，当初她签了若干文件，其中一项就是出现纠纷不可上法庭，只能调解。这就要看法官如何判断。如果有类似案例发生过，法官的判决就会套用在这一案例上。未来，该女士将面临找律师，上法庭等繁琐当中。律师费不会少花，至少五千至一万美金起价。（这还是少说的）接下来如果案子赢了，她也许可以拿回来律师费。假如输了，她得到的则是一口气，因为对方被告了也不会轻松，应诉她的提告，也要请律师不会少出钱费精力。 她可以告卖家、告和她这单买卖有关的经纪人和经纪人的公司。
来美国洛杉矶买房子特别注意什么？（洛杉矶位于加州，美国的西海岸，这里的气候非常好，四季如春，吸引着国内的投资人）（洛杉矶的洛杉矶县房屋、橙县房屋最贵，跟就业、环境设施有关）
1。首先要看那房子周围的卖价，比如在过去三个月的成交价是什么？（需要区分正常买卖、还是银行拍卖）。
2。通常银行拍卖价格低于正常买卖的大约10-30%
3。2005年房价最高，如果现在卖价是2005年的价位，你最好走掉，别买了。
4。买哪里的房子好？凡是学区好的，基本上都比较保险。特别要了解你所买的房子所属学校是哪几所，否则将来孩子上学也很麻烦。
5。目前，美国洛杉矶最顶尖的学区，里面住了很多富人的，屋价基本上100万美金起价（700万人民币起价）
6。假如不是顶尖但是属于B类以上的学区，独立屋的房价应该在60万起。（360万人民币，独立别墅带车库）
非独立屋，房价也在40万以上，人民币250万以上。这种房子有可能是联体屋，但带双车库。
7。美国的房子基本上一分价钱一分货，一般都不乱开价，都有一个市场价位为准则的。胡乱砍价的现象不多，一般过分的杀价就是对方不理睬你完事。
8。便宜的美国房子是什么样的？俗称铁皮屋，美国人、美国的退休人士会住（有些华人也买这房子）
9。便宜的房子有公寓，就是我们国内的大高楼之类的房子。但这要看地段，好地段（比如临海而居、设施完善的大高楼公寓也不便宜的，贵的上百万，便宜的20-30万美金）。
美国的房地产经纪人需要考执照才能带人买卖房子。但是那个执照不是太难，入行的起点也不高。好多人英文不好但狂背考古题就考过了，假如那人连跟美国人对话都有问题，他怎么给你讨价还价呢？当然有好的经纪人，但我没有遇到过，于是包括我在内还有不少朋友都自己考了执照，自己帮助自己。
经常听到经纪人抱怨，国内来的游客打着看房子为幌子实则是找免费的经纪人当导游。这行业的确也会被人践踏，怎么办呢？天下没有白吃的午餐，人家不认得你，怎么会把一大单生意给你。大牌的经纪人也没有那个闲工夫带你满世界的周游。国内来的朋友千万别认为经纪人就是你免费的导游，否则吃亏的还是你。
国内来的后来考了执照的人中有没有过分夸张的呢？当然有。所以一定小心，有时就是对人的判断。
前不久在旧金山了解当地房市，亲友告诉我距离伯克莱不远的一个城镇，环境优美，治安良好，交通方面，独栋房价比市区要便宜一半左右。在晚上一搜，跳出来的图片和价格令人兴奋，三卧两卫双车库10年新的独栋房价仅20万美元左右！
在美国买房的程序并不复杂，通常只需30-60天。而国内朋友一旦获得旅游探亲或商务考察签证，在美国至少可以停留90天，因此是有足够时间去参观实现选定的房产并完成大部分手续。
绿卡入籍问题
值得注意的是，外国人（国内朋友）在美国购买住宅物业与申请绿卡或入籍是没有关系的，一些不了解内容的国内投资者在此方面有时会受到误导，但有固定住宅对你申请绿卡或入籍也是有帮助的。
房产经纪人作用
当你决定在某地买房，聘用一位有足够经验的房地产经纪人至关重要。一位好的经纪人不但可以帮您搞定所有与交易有关的必要手续，还会提醒你没有想到的问题，避免以后出现麻烦。此外，买房经纪人的佣金是由房地产出售方支付的，因此无需担心费用问题。
购房付款
国内多数投资者会选择全额付款，但也不排除目前资金不足，选择首付和贷款支付的。这时你需要了解当前美国银行对房产相关规定，由于近几年房贷信用危机，所以现在银行一般要求20%的首付。如果，一栋房子30万美元，意味着成交时，你需要支付给房贷公司6万美元。
贷款利率
在美国，贷款有固定利率和滚动利率两种。浮动利率通常是在起始的三年或更长期限内给你一个较低的利率，过了这个期限之后每年根据某个金融指数的升降调整当年的利率，所以借贷方要有在占了便宜之后吃大亏的心理准备。
固定利率期限以15年和30年为常见，也有更长或较短的。以美国人常常选用的30年期房贷为例，今天的利率在4.25%到5%之间，不同贷款机构有所不同，折合年利率之后，还以刚才30万的房子为例，你的月供大约在1250到1350美元之间。
房产税征收
在美国，对房地产占有、处置、收益各个环节征收的各类税项统称为房产税。全美50个州都征收房产税，这一税种是美国地方政府的主要收入来源，也是平衡地方财政预算的主要手段。 一旦你成为房主，你就需要每年向当地政府缴纳房地产税。例如，加州的房地产税在1.5%，如果你的房产价值为30万美元，你就需每年缴纳4500美元至地方政府。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和民众的福利，因此美国房产税的收税主体是郡、市和学区，联邦政府和州政府不拿房产税税款。
目前购房升值
从长期投资的角度来看，目前是进入美国住宅市场的难得时机。其中，谈到的主要因素是美国房价探底企稳，利率保持在低位，而美元趋于贬值，具备财力的国内投资者可以把美国房地产看作长期强劲获利的工具。
对于加州而言，这个居住国内最多华人的地方的许多住宅都具备长期投资的价值。这些华人聚集或者熟悉的卫星城居住质量较好，配备有优质的学校、高挡的商业服务区和完善的基础设施。专家们认为，只要选择得当，控制好购买成本，在这些区域购买住宅具有长期升值的机会。
