浅谈保利嘉园的施工.设计.监理.质量.装修.户型.价格等问题(zt)
浅谈保利嘉园的施工.设计.监理.质量.装修.户型.价格等问题 (点击:3108)
920a 2009-03-12 14:55:04 发表于焦点房地产网-谈房论市-保利嘉园论坛
一.保利嘉园的施工情况：
保利嘉园1#-6楼及11#和12#楼，由江苏华健负责施工。其它的楼由江苏南通二建负责施工。这两个集团公司
是特级施工资质企业，获得过鲁班奖。以此判断施工单位应该技术实力雄厚和施工经验丰富，但是每个施工队
的技术水平不同。我在施工现场观察后觉得，这两支施工队的技术水平实属一般，不能说好，也不能算坏。
他们浇筑的混凝土没有发现漏振或振捣不实而出现的蜂窝麻面等现象，表面还算光泽，但相比之下仅算一般。
他们支撑的模板有涨模跑浆现象，但都不算严重，门口和窗口没有发现严重变形问题。
冬季施工他们采取了相应的冬施措施，在冬季施工的楼层里我发现了许多小堆的烧过的蜂窝煤，证明他们在
最冷的那几天为防止混凝土受冻采取了措施。
施工现场管理不太好，脏乱差比较严重。此施工队肯定不是曾经获得鲁班奖的施工队。
二.保利嘉园的设计情况：
多层楼和高层楼的混凝土设计标号相同，地下室的是C40S6抗渗混凝土，正负零以上的墙体是C40混凝土，多
层住宅一般设计标号为C30或C35的混凝土，高层住宅一般设计标号为C35的混凝土，即可以满足混凝土强度需要，
保利嘉园提高了一级强度。它的楼板混凝土设计标号为C30符合一般要求。
它的钢筋含量通过观察估计还行，没有图纸没计算钢筋含量。北京市预算定额规定：每立方米混凝土墙钢筋
含量86.6gk,每立方米混凝土板钢筋含量66.3gk.从九零年开始建筑物的设计钢筋含量，远远超过定额含量，因为
现在的设计人员不讲合理节约，懒得计算，保险系数越大越好。
塔楼的基础深度和其它楼盘相比感觉差点，它由两层人防和一层夹层组成，夹层高度最多两米。二十层以上
的楼，一般为地下三层并且通过地下车库将各个楼的基础连接成一个整体。
它的外墙厚度为250mm混凝土再加上80mm聚苯板外保温，内墙为200mm，符合一般住宅设计的基础要求。
有的邻居在网上说楼板厚度均为120mm，并提出质疑。据我所知房间的开间比较宽，进深比较长的楼板的厚度
才130mm，140mm，150mm超过150mm的很少。有时较粗的电线管暗埋楼板中所以板比较厚。一般楼板厚度应120mm。
保利塔楼B户型的厨房，卫生间，及相邻卧室的承重墙之间开间为4800mm,进深为6750mm。（非承重墙与墙之间不
应作为开间和进深）其楼板厚度应140mm以上。C户型厨房，起居室的开间为5400mm,进深为7500mm，其楼板厚度应
1500mm以上。我忘了测量它的实际厚度了，实在抱歉。有机会我在去测量。A户型的板厚120mm没问题。
为了降低工程造价， 所有两限房的设计层高肯定都是2.7米。其层高是楼板上皮至上一层楼板上皮。层高太
低了，房间越大压抑感越强。奉劝大家装修最好别吊顶。没办法，谁让咱们是低收入者呢。毛泽东时代的普通住
宅层高都是2.9米或者3米。真羡慕啊。可以告诉大家，我们的家园为什么层高2.7米？八十年代那个号称总设计师
的，到北京兆龙饭店巡察，说了句：“建筑业要整顿”于是乎，把建筑业折腾的乌烟瘴气。时隔不久，这个身高
不到1.6米的矮个子总设计师又跑到北京前三门住宅巡察。北京前门楼子东西两边的高层楼称之为前三门住宅。这
是李瑞环和张百发搞得试点楼，层高有2.9米的和2.7米的。总设计师又说了句：“还是2.7米的好啊”。听到这话，
那些吹鼓手们马屁精，大肆宣传2.7的好，2.7米的就是好。设计院改设计，以后都设计成2.7米的。这些王八蛋，
嘴上说2.7米的好，可是自己却不住2.7米的房。矬子一句话，坑苦世代人。现代人，一代比一代高，我个不高，
可我儿子个高，1.85米以上。让他住层高2.7米的房能不感到压抑吗？诶！没办法，谁让咱是弱势群体的。
三.保利嘉园的监理情况：
说实话我没了解保利嘉园请得是哪一家监理公司，因为中国的监理公司如同虚设，起不了多大的作用。一句
话腐败，衙门口不腐败反而不正常，受贿者腐败，行贿者另一种腐败，不另一种腐败办不成事。
挖完基础大坑和放线要验槽验线，绑完钢筋要验筋，支完模板要验模，浇筑完混凝土要验收，水电项目也
是道道关口验收。监理工程师对上一道工序进行验收签字后才能进行下一道工序施工，他不签字你就不能继续
施工。他不签字怎么办？惯用手法，另一种腐败，真管用。
但愿保利嘉园不腐败，请个不腐败的监理公司，认真负责把好质量关。阿弥陀佛，上苍保佑。
另外说几句，大概是九五年，去质量监督站（相当于监理公司），解决工程验收问题，准备上贡两条万宝路，
到那没敢拿出来，问题没敢说，回到单位向领导汇报，咱们前边的人递上的公文袋一打开里边都有百元一张的人
民币，估计最少几千快。（现在送银联卡）黑呀，真黑呀！为什么胆子这么大？因为总设计师南巡时说了:“不要
怕，胆子再大一点，步子再大一点。”腐败分子受到启发，胆子能不打吗？中国在这两个“再大一点”的理论指引
下，从此走上了中国特色的腐败之路。他奶奶的，这是什么世道？
最后我们单位的顾问总工程师出马把问题解决了，并且一分钱没花。因为他是监督站的创始人之一，第一任
站长，（北京市每个区都有一个质量监督站）他是用毛泽东思想武装的头脑，是个很好的掘老头。他把陈XX和张
XX教训了一顿。这些腐败分子只占便宜不吃亏，就是缺骂，你不日他娘，他不叫你爹，日了他的娘，他还叫你爹。
贪官和污吏，百姓日你娘。
四.保利嘉园的落地窗和阳台情况：
保利嘉园根本没有落地窗，有人看到的所谓落地窗，实际是施工洞，用作搬运材料和人的进出，最后要堵上。
开发商为了降低造价也不希望有落地窗。以下按零一年定额做一比较：
注：1.按2001年定额的原价进行比较，实际价格应按现在的市场材料价格换算，能说明问题就成。
注：2.钢筋按2001年定额的钢筋含量低了点，实际含量比定额量高，但影响不大。
定额编号 项目名称 单位 单价 250厚墙每平米用量 合价
5-37换 C40砼墙 立方米 294.18 0.25 73.545
8-1 钢筋园10内 吨 2832.29 0.01265 35.82
8-2 钢筋园10外 吨 2855.71 0.009 25.70
7-19 大钢模 平米 15.31 2 30.62
4-55 聚苯外保温 平米 20.61 2 41.22
3-31 外墙高级涂料 平米 17.8 1 17.8
3-119 墙面耐水腻子 平米 5.02 1 5.02
每平米混凝土外墙造合计 229.73
6-44 塑钢平开双玻窗 平米 393.13 1 393.13
6-144 窗赛口填充剂 平米 9.65 1 9.65
3-204 刮门窗套口抹灰 平米 13.14 0.5 6.57
每平米塑钢平开双玻窗合计 409.35
混凝土外墙每平方米229.73元，塑钢双玻落地窗么地平方米409.35元，差价为179.62元。所以没有落地窗，并且窗
户很小。不知是原设计就这样那？还是开发商买通了设计商，或者就是自己的设计院。
保利嘉园没有阳台，我认为业主和开发商应互相理解，因为国家规定两限房面积不能超过90平米，阳台算建
筑面积，原有面积加上阳台面积必然超过90平米，所以没有阳台。塔楼A户型餐厅开间2.7可以改成3.6米，并且总
面积不会超过90平米，如果改了就好了，这是不可能的，说说而已。
五.保利嘉园的户型比较情况：
板楼不如北辰，塔楼赛过北辰，北辰的板是样板，买不着干瞪眼，保利的塔是宝塔，八面玲珑最潇洒。
三家开发商各有优势：保利重户型、富力重园林、北辰重商业
塔楼A和C户型各有千秋，相比之下A户型通风采光最好，但是户门到客厅间的过道太长了，这属于垃圾面积；
户门到客厅应该有个过渡区但不应过长，行话叫玄关，用以避免开门时室内一览无疑。C户型几乎没有垃圾面积，
客厅最大，居室采光时间最长，客厅的窗户朝东（西），通风采光差点。
塔楼B户型垃圾面积太多，布局比较杂乱，开发商把杂乱美其名曰紧凑型，居室与C户型的卫生间用隔断墙隔开，
不知采取隔音措施了没有？当心卫生间的流水声音。当然有人喜欢不规则型，好不好，喜欢就好。更何况比其它
小区的塔楼采光通风好得多。只要买了，不好也认为好，想得开，就是好。
保利的板楼各种户型都差不多，相比之下通风好则采光差，采光好则通风差。因此保利的板楼不如保利的塔楼，
保利的板楼和富力的板楼比富力的好，因为在宣传资料上看富力的窗户有的是飘窗，好像没阳台，有人把飘窗当成
阳台了。我没仔细看，不知实际有没有阳台。
给保利塔楼A户型的朋友提个醒，我发现户门到客厅的过道实际宽度比宣传资料上的宽度要宽500mm，既门框到
墙之间有500mm的距离，宣传资料上过道宽度为1.2米。贴着墙可以做一个4.5米长的多宝槅式的组合壁柜，存放衣裳
和皮鞋，靠近厨房门口存放粮食和蔬菜。还真能把垃圾面积利用上。不知朋友们发现了没有？
六.保利嘉园的质量情况：
我认为早期北京的两限房能够达到国家规定的工程质量标准要求，后期的两限房难以保证完全达到国家规定的
工程质量要求。因为现在的两限房，是国家重点监控的工程，是媒体关注的工程。开发商和建筑商都不敢把两限房
搞成豆腐渣工程，否则媒体一曝光，开发商的房没人买，建筑商的队没人用，甚至赶出北京，永不许进。他们应该
记得，湖北省孝感建筑公司是为什么被永远赶出北京的。
现在的工程都有监理公司实行质量监督把关，起不了大作用也不能说不起作用，狗不咬人也吓唬人，能叫唤几
声就管用。保利的墙体设计标号是C40的，按常规C35的就行，提高了强度等级，现在的钢筋含量都不低，设计的抗
震等级为10级（度）。保利的商品混凝土是恒坤搅拌站供应的，恒坤是大的搅拌站，商品混凝土的质量应该能保证。
虽然工程的外观质量一般，可是它很结实。以上说明咱们的保利嘉园不是豆腐渣家园。
虽然保利嘉园不可能是豆腐渣工程，但是我对他的质量依然有许多疑虑。因为它的工程中标价格实在太低了，
低得令人难以相信。每平米才1200.00元。对于粗装修的住宅楼，招投标价格应该是每平米1700.00元至2100.00元，
即使是1700.00元，工程管理不好稍有不慎就会导致亏损。每平米1200.00元的承包价，在保证工程质量的前提下，
盈利是不可能的。为了少亏损或者不亏损，保利嘉园会不会偷工减料？特别是在隐蔽项目上捣鬼。例如：铜线改成
吕线，粗线改成细线，选择价格最低质量最次的电线管.给排水管和防水卷材，塑钢窗设计60系列改成40系列，防
水卷材设计三层改成两层等问题。试问保利嘉园会不会捣鬼？谁能告诉我？上问天，下问地，中间何处问良心？
七.保利嘉园的装修情况：
首先不要指望政府对两限房实行限价装修，他们没这好心。咱们虽然是低收入的弱势群体，但绝不祈求别人
的怜免，咱们要自强，咱们一定能够自强。
其次组织业主委员会，由业委会去组织以楼为单位工程向社会超标装修。现在的装修市场是业主的市场，装饰
公司到处找活干，找都找不着，一幢楼的装修对装饰公司来说是大活，他们都抢着干。咱们应该充分利用这一点，
控制装修价格。装修队伍最好找给保利嘉园主体结构施工的原有队伍，让他们装修的好处不言而喻。或者找大的有
装修资质的装修公司。我已经和南通二建项目经理蔡忠同志取得了联系，他同意为买两限房的中低收入朋友装修。
江苏华健的项目经理我没找到，希望各位邻居去保利嘉园工地的时候，找他们的项目经理谈谈装修问题.
同是天涯沦落人，相逢何必曾相识。咱们都是买两限房的，同属于弱势群体。咱们一定要团结起来，组织起来，
团结就是力量，组织就是能力。
如果每户都单打独斗，各自为战，装饰公司必然利用你是外行的弱点，在材料上以次充好，以贱充贵，在质量
上金玉其外败絮其中，在价格上漫天要价，内行忽悠外行，骗你没商量。被人坑被人宰，最后还得说：谢谢啊！
对于装修质量的控制，可以聘请监理公司和业主共同监督。并且要求装饰公司提前作出不同户型的样板间，按
样板间的质量装修和验收。这样既有效的控制了装修价格又保证了质量，同时又解决了许多人因为工作忙没时间的
问题。如是这般何乐不为？
对于每户装修的要求，式样，特点，风格的不同可以这样解决：让装饰公司对同一种户型作出多种装饰效果图，
供大家选择，并且施工中可作适当调整。够资质的装饰公司都能做效果图。咱们自己也可以做效果图。
保利嘉园人多，什么样的人才都有，虽是弱势群体，照样藏龙卧虎。如果真的组织业主委员会，希望到时候
踊跃的站出来，各显其能，各尽其能。
如果有时间，我准备编制塔楼A,B,C不同户型的装修预算，并作出工料分析清单，测算各项技术经济指标。装
修预算分为低档装修和中档装修两种，为买两限房的中低收入朋友，提供装修成本核算依据，为装修招标控制造价
提供依据。板楼装修可以参照塔楼。
为了装修预算的编制尽可能的符合大家实际装修情况，希望大家最好以跟帖的形式说明自己准备如何装修。
八.保利嘉园的环境污染情况：
高安屯的垃圾厂我去了两次，它在保利嘉园的东北方向，离保利嘉园不远也不进。北京刮的都是西北风，刮风
天垃圾厂对保利没影响，不刮风垃圾厂的空气也很难扩散到保利。所以垃圾厂对保利影响不大。
保利嘉园的西边，朝阳北路边上的制药厂，对保利嘉园可能有影响，在保利嘉园西边的万象新天有时能闻到制
药厂的怪味。刮西风保利嘉园可能受影响，但有万象新天和北辰给挡着呢，影响不大。刮西北风保利嘉园不受影响，
受影响的是制药厂南边的柏林爱乐小区。柏林爱乐状告垃圾场没道理，应该状告制药厂。在住宅小区里就不应该建
制药厂，也不知北京市规划局的怎么想的？此制药厂的污染危害相当严重，影响生育能力。应该联合起来状告制药
厂，要求迁移制药厂。
天上飞机的噪音对保利嘉园影响不大，随着科学技术的发展，现在飞机的噪音比以前小多了。这是我的亲身体
会，飞机越先进噪音越小，记得七一年美国总统尼克松第一次访华，他的飞机最先进，我看见了可是几乎听不见声
音。唉！飞机的问题谁也解决不了，听天由命吧。
九.保利嘉园的价格情况：
两限房的价高，实在是高。开发商的心黑，实在是黑。建筑商太苦，实在是苦。民工太惨，实在是惨。政府装
糊涂，确实糊涂。
横眉看房价，高不高？目前国际公认的较为合理的房价收入比在4－6倍之间，以北京市零八年人均可支配收入为
24725.00元为依据，三口之家俩人挣钱，年轻人结婚买房所以按俩人计算，房价收入比按上线6倍计算，得出的结论
就是：买一套90平米的住宅均价应该为296700.00元，每平米只有3296.66元。如果按三口人计算则：买一套90平米的
住宅均价应该为445050.00元，每平米只有4945.00元。照顾中低收入者的限价房每平米5900.00元，你说高不高？
冷眼看房价，能不能降？常营两限房的楼面地价每平米是2681.00元（含土地开发补偿费1600.00元）。南通二建
中标保利嘉园价格为每平米1200.00元。各类税费北京每平米200.00-300.00元，两限房税费按200.00元估算。开发
商保利的管理费按1%计算为每平米59.00元。两限房的利润据说是5%和世界房地产平均利润相符。按5%计算利润为每
平米295.00元。早期的两限房是政策房具有政治性，是政府和媒体重点关注的。办各种手续走的是绿色通道，所以
行贿用的腐败成本不计算。以上各项合计4435.00元。限价5900.00元减去4435.00元等于1465.00元。这1465.00元那
去了？腐败了，可腐败据说站30%，应该腐败1770.00元，看起来腐败的还不够，没达标，尚需努力！如不腐败就将他
作为降价让给中低收入者吧，如不乐意就让给苦命的建筑商和惨淡的民工吧。
旁观开发商，黑不黑？建筑商苦不苦？民工惨不惨？且看工程招投标，粗装修的高层住宅招投标的价格为每平米
为1700.00-2100.00元。开发商保利竟然以每平米1200.00元的价格包给了建筑商南通二建，即使是1700.00元，工程
管理不好稍有不慎就会导致亏损。每平米1200.00元的承包价，在保证工程质量的前提下，盈利是根本不可能的，现
在的建筑市场，是开发商的市场，开发商太黑，压价太很。建筑商无利可获，实在太苦。政策房限价，开发商宰建筑
商，建筑商宰民工。民工干的最苦，最累，最危险的工作，却拿着最少的报酬，民工实在太惨。请君评说，这是什么
世道？
政府装糊涂，确实糊涂。北京的房价成本是多少？北京的房价应该是多少？房子是干什么用的？政府能不知道吗？
他什么都知道，他装糊涂。房价的土地成本土地管理局有统计资料，房价的建安成本超投标管理办有统计资料，房价
的税费成本税务局有统计资料，企业的社会平均管理费和利润经济学家都只道，房价成本政府能不知道吗？国际公认
认的较为合理的房价收入比在4－6倍之间。那些高官们为了自己的利益经常呐喊国际接轨，国际惯例吗？为什么房价
收入比不国际接轨？他们靠高价卖地和高房价的税收装扮他们的政绩。
在多数人没有解决住房问题的前提下，房子只能住，绝不能用来炒作。这一道理难道那些高官不懂吗？他们比
谁都明白。他们自己炒房赚钱，很房价不涨，根本不管百姓民生。空有广厦千万间，天下寒士岂欢颜。住房问题是
民生问题，民不聊生，水欲覆舟，装糊涂确实糊涂。
谁在忽悠？忽悠谁？开发商有钱能当人大代表，有钱又有势，有地忽悠。
救市论的始作俑者潘大忽悠曰：“如果政府不救市的话，则可能导致房价持续上涨。关掉的煤矿越多，煤的价格
越涨。关掉的奶粉厂越多，奶粉的价格越涨。如果大面积的房地产商死亡，国内房价不但不会跌，反而会继续涨”。
“只有房地产能带动中国经济走出低谷。”
地产大炮任大忽悠曰：“房价无拐点，政策才有拐点。”“要死也是银行先死，不要以为救市就是救开发商。”
“我没有责任替穷人盖房子，房地产开发商只替富人建房。”“房地产就应该具有暴利!”“禁止炒房就是违宪行为！”
“买卖有理，炒房无罪。”“不能让穷人买得起商品房。”“百姓杀一万次也不可惜！”
最荒唐经济学家徐大忽悠曰：“房价上涨利大于弊，如果2008年7月11日的房价比2007年7月11日低哪怕1分钱，我
将在媒体上刊登整版广告，向深圳人们道歉。”
政府被忽悠，政府忽悠。出台了一些救市政策，阻碍了房价向合理价位的回归。忽悠出买房就是爱国，买房拉动
内需，买房促进CPI和GPI的增长。随被忽悠也有明白时，最终提出了不为高房价托市，大力发展保障性住房，认识到
住房问题是民生问题。
常明白，短糊涂，难得糊涂。常糊涂，短明白，难得明白。明明白白不糊涂，糊里糊涂不明白。
920a 2009-03-12 14:55:04 发表于焦点房地产网-谈房论市-保利嘉园论坛
一.保利嘉园的施工情况：
保利嘉园1#-6楼及11#和12#楼，由江苏华健负责施工。其它的楼由江苏南通二建负责施工。这两个集团公司
是特级施工资质企业，获得过鲁班奖。以此判断施工单位应该技术实力雄厚和施工经验丰富，但是每个施工队
的技术水平不同。我在施工现场观察后觉得，这两支施工队的技术水平实属一般，不能说好，也不能算坏。
他们浇筑的混凝土没有发现漏振或振捣不实而出现的蜂窝麻面等现象，表面还算光泽，但相比之下仅算一般。
他们支撑的模板有涨模跑浆现象，但都不算严重，门口和窗口没有发现严重变形问题。
冬季施工他们采取了相应的冬施措施，在冬季施工的楼层里我发现了许多小堆的烧过的蜂窝煤，证明他们在
最冷的那几天为防止混凝土受冻采取了措施。
施工现场管理不太好，脏乱差比较严重。此施工队肯定不是曾经获得鲁班奖的施工队。
二.保利嘉园的设计情况：
多层楼和高层楼的混凝土设计标号相同，地下室的是C40S6抗渗混凝土，正负零以上的墙体是C40混凝土，多
层住宅一般设计标号为C30或C35的混凝土，高层住宅一般设计标号为C35的混凝土，即可以满足混凝土强度需要，
保利嘉园提高了一级强度。它的楼板混凝土设计标号为C30符合一般要求。
它的钢筋含量通过观察估计还行，没有图纸没计算钢筋含量。北京市预算定额规定：每立方米混凝土墙钢筋
含量86.6gk,每立方米混凝土板钢筋含量66.3gk.从九零年开始建筑物的设计钢筋含量，远远超过定额含量，因为
现在的设计人员不讲合理节约，懒得计算，保险系数越大越好。
塔楼的基础深度和其它楼盘相比感觉差点，它由两层人防和一层夹层组成，夹层高度最多两米。二十层以上
的楼，一般为地下三层并且通过地下车库将各个楼的基础连接成一个整体。
它的外墙厚度为250mm混凝土再加上80mm聚苯板外保温，内墙为200mm，符合一般住宅设计的基础要求。
有的邻居在网上说楼板厚度均为120mm，并提出质疑。据我所知房间的开间比较宽，进深比较长的楼板的厚度
才130mm，140mm，150mm超过150mm的很少。有时较粗的电线管暗埋楼板中所以板比较厚。一般楼板厚度应120mm。
保利塔楼B户型的厨房，卫生间，及相邻卧室的承重墙之间开间为4800mm,进深为6750mm。（非承重墙与墙之间不
应作为开间和进深）其楼板厚度应140mm以上。C户型厨房，起居室的开间为5400mm,进深为7500mm，其楼板厚度应
1500mm以上。我忘了测量它的实际厚度了，实在抱歉。有机会我在去测量。A户型的板厚120mm没问题。
为了降低工程造价， 所有两限房的设计层高肯定都是2.7米。其层高是楼板上皮至上一层楼板上皮。层高太
低了，房间越大压抑感越强。奉劝大家装修最好别吊顶。没办法，谁让咱们是低收入者呢。毛泽东时代的普通住
宅层高都是2.9米或者3米。真羡慕啊。可以告诉大家，我们的家园为什么层高2.7米？八十年代那个号称总设计师
的，到北京兆龙饭店巡察，说了句：“建筑业要整顿”于是乎，把建筑业折腾的乌烟瘴气。时隔不久，这个身高
不到1.6米的矮个子总设计师又跑到北京前三门住宅巡察。北京前门楼子东西两边的高层楼称之为前三门住宅。这
是李瑞环和张百发搞得试点楼，层高有2.9米的和2.7米的。总设计师又说了句：“还是2.7米的好啊”。听到这话，
那些吹鼓手们马屁精，大肆宣传2.7的好，2.7米的就是好。设计院改设计，以后都设计成2.7米的。这些王八蛋，
嘴上说2.7米的好，可是自己却不住2.7米的房。矬子一句话，坑苦世代人。现代人，一代比一代高，我个不高，
可我儿子个高，1.85米以上。让他住层高2.7米的房能不感到压抑吗？诶！没办法，谁让咱是弱势群体的。
三.保利嘉园的监理情况：
说实话我没了解保利嘉园请得是哪一家监理公司，因为中国的监理公司如同虚设，起不了多大的作用。一句
话腐败，衙门口不腐败反而不正常，受贿者腐败，行贿者另一种腐败，不另一种腐败办不成事。
挖完基础大坑和放线要验槽验线，绑完钢筋要验筋，支完模板要验模，浇筑完混凝土要验收，水电项目也
是道道关口验收。监理工程师对上一道工序进行验收签字后才能进行下一道工序施工，他不签字你就不能继续
施工。他不签字怎么办？惯用手法，另一种腐败，真管用。
但愿保利嘉园不腐败，请个不腐败的监理公司，认真负责把好质量关。阿弥陀佛，上苍保佑。
另外说几句，大概是九五年，去质量监督站（相当于监理公司），解决工程验收问题，准备上贡两条万宝路，
到那没敢拿出来，问题没敢说，回到单位向领导汇报，咱们前边的人递上的公文袋一打开里边都有百元一张的人
民币，估计最少几千快。（现在送银联卡）黑呀，真黑呀！为什么胆子这么大？因为总设计师南巡时说了:“不要
怕，胆子再大一点，步子再大一点。”腐败分子受到启发，胆子能不打吗？中国在这两个“再大一点”的理论指引
下，从此走上了中国特色的腐败之路。他奶奶的，这是什么世道？
最后我们单位的顾问总工程师出马把问题解决了，并且一分钱没花。因为他是监督站的创始人之一，第一任
站长，（北京市每个区都有一个质量监督站）他是用毛泽东思想武装的头脑，是个很好的掘老头。他把陈XX和张
XX教训了一顿。这些腐败分子只占便宜不吃亏，就是缺骂，你不日他娘，他不叫你爹，日了他的娘，他还叫你爹。
贪官和污吏，百姓日你娘。
四.保利嘉园的落地窗和阳台情况：
保利嘉园根本没有落地窗，有人看到的所谓落地窗，实际是施工洞，用作搬运材料和人的进出，最后要堵上。
开发商为了降低造价也不希望有落地窗。以下按零一年定额做一比较：
注：1.按2001年定额的原价进行比较，实际价格应按现在的市场材料价格换算，能说明问题就成。
注：2.钢筋按2001年定额的钢筋含量低了点，实际含量比定额量高，但影响不大。
定额编号 项目名称 单位 单价 250厚墙每平米用量 合价
5-37换 C40砼墙 立方米 294.18 0.25 73.545
8-1 钢筋园10内 吨 2832.29 0.01265 35.82
8-2 钢筋园10外 吨 2855.71 0.009 25.70
7-19 大钢模 平米 15.31 2 30.62
4-55 聚苯外保温 平米 20.61 2 41.22
3-31 外墙高级涂料 平米 17.8 1 17.8
3-119 墙面耐水腻子 平米 5.02 1 5.02
每平米混凝土外墙造合计 229.73
6-44 塑钢平开双玻窗 平米 393.13 1 393.13
6-144 窗赛口填充剂 平米 9.65 1 9.65
3-204 刮门窗套口抹灰 平米 13.14 0.5 6.57
每平米塑钢平开双玻窗合计 409.35
混凝土外墙每平方米229.73元，塑钢双玻落地窗么地平方米409.35元，差价为179.62元。所以没有落地窗，并且窗
户很小。不知是原设计就这样那？还是开发商买通了设计商，或者就是自己的设计院。
保利嘉园没有阳台，我认为业主和开发商应互相理解，因为国家规定两限房面积不能超过90平米，阳台算建
筑面积，原有面积加上阳台面积必然超过90平米，所以没有阳台。塔楼A户型餐厅开间2.7可以改成3.6米，并且总
面积不会超过90平米，如果改了就好了，这是不可能的，说说而已。
五.保利嘉园的户型比较情况：
板楼不如北辰，塔楼赛过北辰，北辰的板是样板，买不着干瞪眼，保利的塔是宝塔，八面玲珑最潇洒。
三家开发商各有优势：保利重户型、富力重园林、北辰重商业
塔楼A和C户型各有千秋，相比之下A户型通风采光最好，但是户门到客厅间的过道太长了，这属于垃圾面积；
户门到客厅应该有个过渡区但不应过长，行话叫玄关，用以避免开门时室内一览无疑。C户型几乎没有垃圾面积，
客厅最大，居室采光时间最长，客厅的窗户朝东（西），通风采光差点。
塔楼B户型垃圾面积太多，布局比较杂乱，开发商把杂乱美其名曰紧凑型，居室与C户型的卫生间用隔断墙隔开，
不知采取隔音措施了没有？当心卫生间的流水声音。当然有人喜欢不规则型，好不好，喜欢就好。更何况比其它
小区的塔楼采光通风好得多。只要买了，不好也认为好，想得开，就是好。
保利的板楼各种户型都差不多，相比之下通风好则采光差，采光好则通风差。因此保利的板楼不如保利的塔楼，
保利的板楼和富力的板楼比富力的好，因为在宣传资料上看富力的窗户有的是飘窗，好像没阳台，有人把飘窗当成
阳台了。我没仔细看，不知实际有没有阳台。
给保利塔楼A户型的朋友提个醒，我发现户门到客厅的过道实际宽度比宣传资料上的宽度要宽500mm，既门框到
墙之间有500mm的距离，宣传资料上过道宽度为1.2米。贴着墙可以做一个4.5米长的多宝槅式的组合壁柜，存放衣裳
和皮鞋，靠近厨房门口存放粮食和蔬菜。还真能把垃圾面积利用上。不知朋友们发现了没有？
六.保利嘉园的质量情况：
我认为早期北京的两限房能够达到国家规定的工程质量标准要求，后期的两限房难以保证完全达到国家规定的
工程质量要求。因为现在的两限房，是国家重点监控的工程，是媒体关注的工程。开发商和建筑商都不敢把两限房
搞成豆腐渣工程，否则媒体一曝光，开发商的房没人买，建筑商的队没人用，甚至赶出北京，永不许进。他们应该
记得，湖北省孝感建筑公司是为什么被永远赶出北京的。
现在的工程都有监理公司实行质量监督把关，起不了大作用也不能说不起作用，狗不咬人也吓唬人，能叫唤几
声就管用。保利的墙体设计标号是C40的，按常规C35的就行，提高了强度等级，现在的钢筋含量都不低，设计的抗
震等级为10级（度）。保利的商品混凝土是恒坤搅拌站供应的，恒坤是大的搅拌站，商品混凝土的质量应该能保证。
虽然工程的外观质量一般，可是它很结实。以上说明咱们的保利嘉园不是豆腐渣家园。
虽然保利嘉园不可能是豆腐渣工程，但是我对他的质量依然有许多疑虑。因为它的工程中标价格实在太低了，
低得令人难以相信。每平米才1200.00元。对于粗装修的住宅楼，招投标价格应该是每平米1700.00元至2100.00元，
即使是1700.00元，工程管理不好稍有不慎就会导致亏损。每平米1200.00元的承包价，在保证工程质量的前提下，
盈利是不可能的。为了少亏损或者不亏损，保利嘉园会不会偷工减料？特别是在隐蔽项目上捣鬼。例如：铜线改成
吕线，粗线改成细线，选择价格最低质量最次的电线管.给排水管和防水卷材，塑钢窗设计60系列改成40系列，防
水卷材设计三层改成两层等问题。试问保利嘉园会不会捣鬼？谁能告诉我？上问天，下问地，中间何处问良心？
七.保利嘉园的装修情况：
首先不要指望政府对两限房实行限价装修，他们没这好心。咱们虽然是低收入的弱势群体，但绝不祈求别人
的怜免，咱们要自强，咱们一定能够自强。
其次组织业主委员会，由业委会去组织以楼为单位工程向社会超标装修。现在的装修市场是业主的市场，装饰
公司到处找活干，找都找不着，一幢楼的装修对装饰公司来说是大活，他们都抢着干。咱们应该充分利用这一点，
控制装修价格。装修队伍最好找给保利嘉园主体结构施工的原有队伍，让他们装修的好处不言而喻。或者找大的有
装修资质的装修公司。我已经和南通二建项目经理蔡忠同志取得了联系，他同意为买两限房的中低收入朋友装修。
江苏华健的项目经理我没找到，希望各位邻居去保利嘉园工地的时候，找他们的项目经理谈谈装修问题.
同是天涯沦落人，相逢何必曾相识。咱们都是买两限房的，同属于弱势群体。咱们一定要团结起来，组织起来，
团结就是力量，组织就是能力。
如果每户都单打独斗，各自为战，装饰公司必然利用你是外行的弱点，在材料上以次充好，以贱充贵，在质量
上金玉其外败絮其中，在价格上漫天要价，内行忽悠外行，骗你没商量。被人坑被人宰，最后还得说：谢谢啊！
对于装修质量的控制，可以聘请监理公司和业主共同监督。并且要求装饰公司提前作出不同户型的样板间，按
样板间的质量装修和验收。这样既有效的控制了装修价格又保证了质量，同时又解决了许多人因为工作忙没时间的
问题。如是这般何乐不为？
对于每户装修的要求，式样，特点，风格的不同可以这样解决：让装饰公司对同一种户型作出多种装饰效果图，
供大家选择，并且施工中可作适当调整。够资质的装饰公司都能做效果图。咱们自己也可以做效果图。
保利嘉园人多，什么样的人才都有，虽是弱势群体，照样藏龙卧虎。如果真的组织业主委员会，希望到时候
踊跃的站出来，各显其能，各尽其能。
如果有时间，我准备编制塔楼A,B,C不同户型的装修预算，并作出工料分析清单，测算各项技术经济指标。装
修预算分为低档装修和中档装修两种，为买两限房的中低收入朋友，提供装修成本核算依据，为装修招标控制造价
提供依据。板楼装修可以参照塔楼。
为了装修预算的编制尽可能的符合大家实际装修情况，希望大家最好以跟帖的形式说明自己准备如何装修。
八.保利嘉园的环境污染情况：
高安屯的垃圾厂我去了两次，它在保利嘉园的东北方向，离保利嘉园不远也不进。北京刮的都是西北风，刮风
天垃圾厂对保利没影响，不刮风垃圾厂的空气也很难扩散到保利。所以垃圾厂对保利影响不大。
保利嘉园的西边，朝阳北路边上的制药厂，对保利嘉园可能有影响，在保利嘉园西边的万象新天有时能闻到制
药厂的怪味。刮西风保利嘉园可能受影响，但有万象新天和北辰给挡着呢，影响不大。刮西北风保利嘉园不受影响，
受影响的是制药厂南边的柏林爱乐小区。柏林爱乐状告垃圾场没道理，应该状告制药厂。在住宅小区里就不应该建
制药厂，也不知北京市规划局的怎么想的？此制药厂的污染危害相当严重，影响生育能力。应该联合起来状告制药
厂，要求迁移制药厂。
天上飞机的噪音对保利嘉园影响不大，随着科学技术的发展，现在飞机的噪音比以前小多了。这是我的亲身体
会，飞机越先进噪音越小，记得七一年美国总统尼克松第一次访华，他的飞机最先进，我看见了可是几乎听不见声
音。唉！飞机的问题谁也解决不了，听天由命吧。
九.保利嘉园的价格情况：
两限房的价高，实在是高。开发商的心黑，实在是黑。建筑商太苦，实在是苦。民工太惨，实在是惨。政府装
糊涂，确实糊涂。
横眉看房价，高不高？目前国际公认的较为合理的房价收入比在4－6倍之间，以北京市零八年人均可支配收入为
24725.00元为依据，三口之家俩人挣钱，年轻人结婚买房所以按俩人计算，房价收入比按上线6倍计算，得出的结论
就是：买一套90平米的住宅均价应该为296700.00元，每平米只有3296.66元。如果按三口人计算则：买一套90平米的
住宅均价应该为445050.00元，每平米只有4945.00元。照顾中低收入者的限价房每平米5900.00元，你说高不高？
冷眼看房价，能不能降？常营两限房的楼面地价每平米是2681.00元（含土地开发补偿费1600.00元）。南通二建
中标保利嘉园价格为每平米1200.00元。各类税费北京每平米200.00-300.00元，两限房税费按200.00元估算。开发
商保利的管理费按1%计算为每平米59.00元。两限房的利润据说是5%和世界房地产平均利润相符。按5%计算利润为每
平米295.00元。早期的两限房是政策房具有政治性，是政府和媒体重点关注的。办各种手续走的是绿色通道，所以
行贿用的腐败成本不计算。以上各项合计4435.00元。限价5900.00元减去4435.00元等于1465.00元。这1465.00元那
去了？腐败了，可腐败据说站30%，应该腐败1770.00元，看起来腐败的还不够，没达标，尚需努力！如不腐败就将他
作为降价让给中低收入者吧，如不乐意就让给苦命的建筑商和惨淡的民工吧。
旁观开发商，黑不黑？建筑商苦不苦？民工惨不惨？且看工程招投标，粗装修的高层住宅招投标的价格为每平米
为1700.00-2100.00元。开发商保利竟然以每平米1200.00元的价格包给了建筑商南通二建，即使是1700.00元，工程
管理不好稍有不慎就会导致亏损。每平米1200.00元的承包价，在保证工程质量的前提下，盈利是根本不可能的，现
在的建筑市场，是开发商的市场，开发商太黑，压价太很。建筑商无利可获，实在太苦。政策房限价，开发商宰建筑
商，建筑商宰民工。民工干的最苦，最累，最危险的工作，却拿着最少的报酬，民工实在太惨。请君评说，这是什么
世道？
政府装糊涂，确实糊涂。北京的房价成本是多少？北京的房价应该是多少？房子是干什么用的？政府能不知道吗？
他什么都知道，他装糊涂。房价的土地成本土地管理局有统计资料，房价的建安成本超投标管理办有统计资料，房价
的税费成本税务局有统计资料，企业的社会平均管理费和利润经济学家都只道，房价成本政府能不知道吗？国际公认
认的较为合理的房价收入比在4－6倍之间。那些高官们为了自己的利益经常呐喊国际接轨，国际惯例吗？为什么房价
收入比不国际接轨？他们靠高价卖地和高房价的税收装扮他们的政绩。
在多数人没有解决住房问题的前提下，房子只能住，绝不能用来炒作。这一道理难道那些高官不懂吗？他们比
谁都明白。他们自己炒房赚钱，很房价不涨，根本不管百姓民生。空有广厦千万间，天下寒士岂欢颜。住房问题是
民生问题，民不聊生，水欲覆舟，装糊涂确实糊涂。
谁在忽悠？忽悠谁？开发商有钱能当人大代表，有钱又有势，有地忽悠。
救市论的始作俑者潘大忽悠曰：“如果政府不救市的话，则可能导致房价持续上涨。关掉的煤矿越多，煤的价格
越涨。关掉的奶粉厂越多，奶粉的价格越涨。如果大面积的房地产商死亡，国内房价不但不会跌，反而会继续涨”。
“只有房地产能带动中国经济走出低谷。”
地产大炮任大忽悠曰：“房价无拐点，政策才有拐点。”“要死也是银行先死，不要以为救市就是救开发商。”
“我没有责任替穷人盖房子，房地产开发商只替富人建房。”“房地产就应该具有暴利!”“禁止炒房就是违宪行为！”
“买卖有理，炒房无罪。”“不能让穷人买得起商品房。”“百姓杀一万次也不可惜！”
最荒唐经济学家徐大忽悠曰：“房价上涨利大于弊，如果2008年7月11日的房价比2007年7月11日低哪怕1分钱，我
将在媒体上刊登整版广告，向深圳人们道歉。”
政府被忽悠，政府忽悠。出台了一些救市政策，阻碍了房价向合理价位的回归。忽悠出买房就是爱国，买房拉动
内需，买房促进CPI和GPI的增长。随被忽悠也有明白时，最终提出了不为高房价托市，大力发展保障性住房，认识到
住房问题是民生问题。
常明白，短糊涂，难得糊涂。常糊涂，短明白，难得明白。明明白白不糊涂，糊里糊涂不明白。
