回首十年，一个北京人的房地产投资经历
看到网上这么多同学晒的房产投资经历，很受启发。同时也按捺不住，也想把这么多年的房产投资经历与大家做个分享，也给自己留个纪念。潜水多年，算做一次汇报吧。
1998年考上北京联合大学，相当的屌丝，当年的高考还是一考定终身，考砸了，当时一心要复读，但因家里出了些状况，就郁闷的上了四年大学。大学期间自己兼职挣了些外块，在几个互联网公司干过一段（现在已消失），还记得当时非常火的瀛海威、etang、找到了等等，现在已然不见了，感觉商海沉浮啊。大学时看了一本书《穷爸爸富爸爸》，应该说第一次塑造了我得投资价值观，当时觉得很震撼。有点巴菲特看到了《聪明投资者》时的感觉。
2002年大学毕业后，顺利进入一家央企工作。当时运气不错，所在单位效益不错，2003年时收入已经过了10万，开始寻找投资机会。但那时大家普遍没有投资意识，我记得给工行客服打电话，询问理财产品时，对方嫌10万本金太少，没有可投资的产品。工作机会四处出差，东南沿海走了一圈，发现上海的房子比北京还要贵20%，当时很多内环的房子已经上了8000，而北京三环边上的新房才只有5000多，觉得有套利机会。
2004年开始有意识的观察北京的房产市场，走了一些房展会，记得看的第一个房子，是三环边的今典花园，7000多一米，一套房子上百万，当时觉得是天价。开始看二手房，心中记得李嘉诚说的房产投资三点：地段、地段还是地段。当时有一种模糊的感觉，只想买市中心的房子，哪怕品质低些。
2005年初，以这个想法，看中了一套市中心的回迁房，虽说是二手房，实际是回迁户的新房，地点在今天的金宝街上，距离长安街直线500米，周围有东方广场、协和医院、银街等，地段没的说。单价7800，面积69。和家里人商量，凑了59万，全款买下。因回迁房，房本还没有拿到，不能贷款。记得买下之后一个月，中介就说愿意加十万现金，把此房回购，我第一次感觉到了房产投资的价值。
年中的时候，又陆续看了些北京的平房。因从小在北京的胡同里长大，对平房有独特的情感，当时也是脑子热，觉得早晚要拆迁，拿下了一间小平房，8m，11万，使用权，可以落户。二手房和平房都买过了，想看看新房，2005年底时看了看酒仙桥地区的新盘，想买个大户型，正好在当地认识个小领导，递条子可以打折，6000的单价降到5500，于是首付20万，买了一套136米的板楼三居，因月供压力大，就选择了30年按揭，且贷款利率打七折，4.1588%的年利率，比现在的公积金利率还低。
现在回头看，当时不限购，贷款利率打七折，过户没有营业税和个税，真是投资房产的黄金期。回想起来，当时卖我房子的人可能都会后悔。在此，我要感谢这么多年一直唱空楼市的专家们，市场总会有分歧，如果大家都看多房市，没有人卖，也就不会有成交，因此应该感谢9年前卖我房子的人。当时25、6岁，感觉挺成功的，有点飘飘然的感觉，为后来的失误埋下了伏笔。
2010年时看上一套商铺，因之前没买过商铺，就看了一眼，而且是下班以后天黑去的，没仔细斟酌，第二天就付了定金。好在投资不大，83万，30米不到。但位置不好，地处小区里，朝北，50年产权。一直不好租，房价也没有跟着住宅上涨，2012年平价卖了，这成为投资的一次滑铁卢。总结这次失败，看房还要仔细，切不可听信中介的忽悠，还是要自己判断，在好地段的房子也有租不出去的可能，不能有硬伤，要仔细观察。
时间来到2010年（奥运前后几年迷上了股票，投资后续再讲），又有了些积蓄，因为持有一些房产，可以利用银行的借贷工具，当时银行的抵押贷款还可以打九折，考虑还贷能力，实际可以调用的资金在百万左右。当时看中了北京的三个核心区域金融街、中关村和CBD。看了几处后，准备在中关村出手，海淀黄庄，万泉小学的学区，板楼一局，正准备出手，家里出了点变故，于是买了另一套房。华严北里小区，北四环里，离鸟巢很近。当时此房是使用权，不限购（2010起北京开始限购），50米，83万。因不能贷款，此房比同小区的商品房低30%多，如获至宝，利用银行的抵押贷款和三十万首付买下。后如期转成了商品房产权，升值三倍以上。
2012年，因为小孩已经2岁了，准备上幼儿园。之前一直住在劲松（岳父的公房），感觉有些远，上班不方便。同时为了小孩上幼儿园，开始在北二环选房。买了这么多年房后，到看自己住的房子时有了经验。真是精挑细选，看了10多套房，几乎把圈定范围内的小区都看了个遍。最后选中青年湖边上的一套相对较新的高层楼房，楼王户型，全南朝向，全明格局，高层且安静，不临街，97米，落地窗，紧邻青年湖公园（四环内，北京有湖水的公园只有10处）。当时一眼看中，此房在这个地段绝对稀缺。房产投资具有垄断性和稀缺性，要能买到核心地段的楼王户型真有种在古玩市场捡漏的感觉。看房后不超过24小时，就付了定金，几乎没考虑价格。当时是3.5万/米。我的贷款原则是时间越长越好，贷款越多越好。因为考虑每年3-5%的通胀，贷款利率9折，5.895%，实际付出的成本非常低。房子还是尽量利用资金杠杆更划算。现在看，这套房子也是我买的房子里升值最快的一处。
总结一下，我并不炒房，所有的房产都是一路持有，而且不空置，尽量出租。现在早期买的房子租金回报已经接近10%了。原则：好地段、好户型。买房子要耐心，多看。但看准机会，一定果断出手，别犹豫。贷款尽量多贷且拉长还款年限，通胀会抵消掉大半利息成本。土地具有垄断性和稀缺性，周边要有优质的教育、医疗、交通和行政资源，这些都是需要数十年形成的优势，短期内不太可能被替代，所以这个位置再加上最好的户型，房子的价值理论上是无限的，像茅台酒，越陈越香。
金宝街，两居，430万；
酒仙桥，三居，440万，
平房，东四七条，80万，
平房，安定门内，100万
华严北里，一居，250万
青年湖，两居，650万
劲松，小三居，300万
安定门商铺，90万，已卖 。
目前还有贷款230万，月供1万6，每月租金收入近2万。
展望未来十年
现在有种强烈的感觉，房产投资已经进入了投资周期的末端，最好的时间（2004至2008年）已过，现在应该寻找新的投资机会，像楼市在2004年时候这样的场机会。投资回报高，风险相对低的投资产品，我看好股市。
我从2006年开始尝试投资，受林园、但斌影响大，且跟林园当面聊过几次，跟他去参加过茅台的股东会。这些年股市的估值几乎已经到了十几年历史的最低点，相比房子的估值却在高点。就像十年前大家不会意识到房子有那么大的投资价值，我感觉未来十年股权投资的升值超过房子升值的概率非常大。
我持有的港股从08年金融危机到现在，5年多时间已经升值了三倍，年均复合增长率超20%。说明市场化的股票市场会给一个相对合理的估值。现在A股市场相比就低多了，我认为下跌空间不大，有点像2004年的楼市，我会持续持有。现在港股资产45万，A股资产120万。我的投资理念和房产详尽，选择低估的优质品种，长期持有，看准了就要下重注。
同时2014年开始尝试P2P投资，感觉互联网金融方兴未艾，排名靠前的几家p2p有一统江湖的可能。中国金融市场的垄断和低效，反而创造了大量的投资套利机会。买了几个年利在18-20%的产品，感觉真是暴利，不用做什么，一年有接近20%的回报，真是太高了（当然控制好风险绝对永远是第一位的）。
要知道巴菲特40岁时也只有2000万美元的资产，80岁时已经有400多亿了，靠的仅是每年20%的复合增长率。我今年35岁，很幸运抓住了过去十年最好的投资机会，确实是非常幸运，生在了北京，赶上了好时候，right time, right place, right peson真是觉得时事造人啊!不用像巴菲特一样，我现在希望资产每年增值10%就够了。且之前生活一直很节俭，希望40岁后逐渐学会享受生活。
这是我过去十年的投资经历，与大家分享。
没有别的目的，非荐股，也跟任何股票网站无关。
1998年考上北京联合大学，相当的屌丝，当年的高考还是一考定终身，考砸了，当时一心要复读，但因家里出了些状况，就郁闷的上了四年大学。大学期间自己兼职挣了些外块，在几个互联网公司干过一段（现在已消失），还记得当时非常火的瀛海威、etang、找到了等等，现在已然不见了，感觉商海沉浮啊。大学时看了一本书《穷爸爸富爸爸》，应该说第一次塑造了我得投资价值观，当时觉得很震撼。有点巴菲特看到了《聪明投资者》时的感觉。
2002年大学毕业后，顺利进入一家央企工作。当时运气不错，所在单位效益不错，2003年时收入已经过了10万，开始寻找投资机会。但那时大家普遍没有投资意识，我记得给工行客服打电话，询问理财产品时，对方嫌10万本金太少，没有可投资的产品。工作机会四处出差，东南沿海走了一圈，发现上海的房子比北京还要贵20%，当时很多内环的房子已经上了8000，而北京三环边上的新房才只有5000多，觉得有套利机会。
2004年开始有意识的观察北京的房产市场，走了一些房展会，记得看的第一个房子，是三环边的今典花园，7000多一米，一套房子上百万，当时觉得是天价。开始看二手房，心中记得李嘉诚说的房产投资三点：地段、地段还是地段。当时有一种模糊的感觉，只想买市中心的房子，哪怕品质低些。
2005年初，以这个想法，看中了一套市中心的回迁房，虽说是二手房，实际是回迁户的新房，地点在今天的金宝街上，距离长安街直线500米，周围有东方广场、协和医院、银街等，地段没的说。单价7800，面积69。和家里人商量，凑了59万，全款买下。因回迁房，房本还没有拿到，不能贷款。记得买下之后一个月，中介就说愿意加十万现金，把此房回购，我第一次感觉到了房产投资的价值。
年中的时候，又陆续看了些北京的平房。因从小在北京的胡同里长大，对平房有独特的情感，当时也是脑子热，觉得早晚要拆迁，拿下了一间小平房，8m，11万，使用权，可以落户。二手房和平房都买过了，想看看新房，2005年底时看了看酒仙桥地区的新盘，想买个大户型，正好在当地认识个小领导，递条子可以打折，6000的单价降到5500，于是首付20万，买了一套136米的板楼三居，因月供压力大，就选择了30年按揭，且贷款利率打七折，4.1588%的年利率，比现在的公积金利率还低。
现在回头看，当时不限购，贷款利率打七折，过户没有营业税和个税，真是投资房产的黄金期。回想起来，当时卖我房子的人可能都会后悔。在此，我要感谢这么多年一直唱空楼市的专家们，市场总会有分歧，如果大家都看多房市，没有人卖，也就不会有成交，因此应该感谢9年前卖我房子的人。当时25、6岁，感觉挺成功的，有点飘飘然的感觉，为后来的失误埋下了伏笔。
2010年时看上一套商铺，因之前没买过商铺，就看了一眼，而且是下班以后天黑去的，没仔细斟酌，第二天就付了定金。好在投资不大，83万，30米不到。但位置不好，地处小区里，朝北，50年产权。一直不好租，房价也没有跟着住宅上涨，2012年平价卖了，这成为投资的一次滑铁卢。总结这次失败，看房还要仔细，切不可听信中介的忽悠，还是要自己判断，在好地段的房子也有租不出去的可能，不能有硬伤，要仔细观察。
时间来到2010年（奥运前后几年迷上了股票，投资后续再讲），又有了些积蓄，因为持有一些房产，可以利用银行的借贷工具，当时银行的抵押贷款还可以打九折，考虑还贷能力，实际可以调用的资金在百万左右。当时看中了北京的三个核心区域金融街、中关村和CBD。看了几处后，准备在中关村出手，海淀黄庄，万泉小学的学区，板楼一局，正准备出手，家里出了点变故，于是买了另一套房。华严北里小区，北四环里，离鸟巢很近。当时此房是使用权，不限购（2010起北京开始限购），50米，83万。因不能贷款，此房比同小区的商品房低30%多，如获至宝，利用银行的抵押贷款和三十万首付买下。后如期转成了商品房产权，升值三倍以上。
2012年，因为小孩已经2岁了，准备上幼儿园。之前一直住在劲松（岳父的公房），感觉有些远，上班不方便。同时为了小孩上幼儿园，开始在北二环选房。买了这么多年房后，到看自己住的房子时有了经验。真是精挑细选，看了10多套房，几乎把圈定范围内的小区都看了个遍。最后选中青年湖边上的一套相对较新的高层楼房，楼王户型，全南朝向，全明格局，高层且安静，不临街，97米，落地窗，紧邻青年湖公园（四环内，北京有湖水的公园只有10处）。当时一眼看中，此房在这个地段绝对稀缺。房产投资具有垄断性和稀缺性，要能买到核心地段的楼王户型真有种在古玩市场捡漏的感觉。看房后不超过24小时，就付了定金，几乎没考虑价格。当时是3.5万/米。我的贷款原则是时间越长越好，贷款越多越好。因为考虑每年3-5%的通胀，贷款利率9折，5.895%，实际付出的成本非常低。房子还是尽量利用资金杠杆更划算。现在看，这套房子也是我买的房子里升值最快的一处。
总结一下，我并不炒房，所有的房产都是一路持有，而且不空置，尽量出租。现在早期买的房子租金回报已经接近10%了。原则：好地段、好户型。买房子要耐心，多看。但看准机会，一定果断出手，别犹豫。贷款尽量多贷且拉长还款年限，通胀会抵消掉大半利息成本。土地具有垄断性和稀缺性，周边要有优质的教育、医疗、交通和行政资源，这些都是需要数十年形成的优势，短期内不太可能被替代，所以这个位置再加上最好的户型，房子的价值理论上是无限的，像茅台酒，越陈越香。
金宝街，两居，430万；
酒仙桥，三居，440万，
平房，东四七条，80万，
平房，安定门内，100万
华严北里，一居，250万
青年湖，两居，650万
劲松，小三居，300万
安定门商铺，90万，已卖 。
目前还有贷款230万，月供1万6，每月租金收入近2万。
展望未来十年
现在有种强烈的感觉，房产投资已经进入了投资周期的末端，最好的时间（2004至2008年）已过，现在应该寻找新的投资机会，像楼市在2004年时候这样的场机会。投资回报高，风险相对低的投资产品，我看好股市。
我从2006年开始尝试投资，受林园、但斌影响大，且跟林园当面聊过几次，跟他去参加过茅台的股东会。这些年股市的估值几乎已经到了十几年历史的最低点，相比房子的估值却在高点。就像十年前大家不会意识到房子有那么大的投资价值，我感觉未来十年股权投资的升值超过房子升值的概率非常大。
我持有的港股从08年金融危机到现在，5年多时间已经升值了三倍，年均复合增长率超20%。说明市场化的股票市场会给一个相对合理的估值。现在A股市场相比就低多了，我认为下跌空间不大，有点像2004年的楼市，我会持续持有。现在港股资产45万，A股资产120万。我的投资理念和房产详尽，选择低估的优质品种，长期持有，看准了就要下重注。
同时2014年开始尝试P2P投资，感觉互联网金融方兴未艾，排名靠前的几家p2p有一统江湖的可能。中国金融市场的垄断和低效，反而创造了大量的投资套利机会。买了几个年利在18-20%的产品，感觉真是暴利，不用做什么，一年有接近20%的回报，真是太高了（当然控制好风险绝对永远是第一位的）。
要知道巴菲特40岁时也只有2000万美元的资产，80岁时已经有400多亿了，靠的仅是每年20%的复合增长率。我今年35岁，很幸运抓住了过去十年最好的投资机会，确实是非常幸运，生在了北京，赶上了好时候，right time, right place, right peson真是觉得时事造人啊!不用像巴菲特一样，我现在希望资产每年增值10%就够了。且之前生活一直很节俭，希望40岁后逐渐学会享受生活。
这是我过去十年的投资经历，与大家分享。
没有别的目的，非荐股，也跟任何股票网站无关。
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