房价下跌后的马后炮，我对哈尔滨的一点分析
100w的二手房比一年前大概降了15%，50w的大概降了接近10%。
房市的主要问题是，市中心好地方已经没地方盖新楼了。这是一个刚性的限制，不容易被宏观政策解决掉。
我是个哈尔滨人，我现在的观察是：（太乱了，前后重复，车轱辘话来回说，懒得改了，对付看吧）
1，新楼盘大多数都在偏远地区，交通不便，价格没法卖上去。甚至是地铁沿线，只要远离市中心，都没法把价格卖上去。
坐地铁也是件很麻烦的事情，地铁暂时只有一根，下了地铁也还要做bus。第二根，第三根的规划完全是为了拉动房市用的，而不是用来解决现在的交通问题的，再说看现在的形势，这两根啥时候能完成很难说。
2，市中心有拆迁重建价值的地段也不多，都是20-30年房龄的高密度七层板楼，补偿款太多，政府也从中捞不到什么，开发商在10年内是看不到拆迁重建的动力。
3，没房的刚需多数根本就不是钢需，因为没钱。他们的钢需更多会被释放在二手市场上，因为装修是笔大钱。
4，改善型需求们，在过去3年内已经被大量释放，身边的人，不管有孩子的没孩子的，都换到使用80米以上的了；还没结婚的剩女们，只要父母或自己财力足够的，很多也都买好了一套自己名下的。使用100米的房子在东北，一年供暖成本要4000块，加上物业就6000块。对于普通工薪族，住到这个米数以后，继续改善的欲望就不大了。江北新区有大量地方可以建别墅，但因为采暖成本和交通的问题，哈尔滨的别墅注定只属于很少数的人。新区现有的二手别墅竟然可以低到不到150万，还带装修！这个世界太疯狂了，只是不知道是过去疯狂还是现在疯狂！
5，人口净留出，有点水平的和家里有点钱的年轻人大量流失。有点能力的省内小城市的年轻人外出谋生会选择京沪或南方的省会，而不是本省的省会。
本省外地进入省会的基本都是低端劳动力，他们买房的目标通常是30万左右30年房龄的老房子，这给了本地人一个处理手中老房子机会；这部分人对买新房动力不足，因为新房就算不装修也要简单收拾收拾，花个10万很正常，这十万还不如用来补偿市中心到郊区的差价，起码还能因此降低每天的交通成本，这部分人对整洁的要求是很低的，另一个选择老房子的理由是，越老的社区，生活成本越低。
6，新区（江北）有大量大户型空置房，这些多数都是曾经投机需求，十年内的二手房带装修，价格已经达到使用面积3xxx一米，这是建筑和装修的成本价！基本上没什么盈利空间的，（很多是赔的）。新房的价格比这个高50%，但有这些二手房在，新的是很难卖出去的。
7，（哈尔滨的特殊点），在城市中心释放新土地的唯一可能性是，把火车站搬到郊区去，把市内的三条铁道线和调车场填平。但这个需要市政府和铁老大协调，过去60多年都没能实现的事情，未来也很难说。
8，（哈尔滨的特殊点之二），本城的退休者的改善型需求，二套房需求，被大量释放在了海南省。
9，能创造高水平工业价值的企业太少，好的就业机会很少，这一方面和人才流失互相促进，陷入恶性循环；另一方面，使社会平均工资，作为一个省会来说，很低，限制了对市区内大户型和郊区别墅的购买力。现在大户型的米均价低于小户型至少20%，说明改善型需求基本释放完了，新需求主要集中在真正的穷人身上。
10，市中心有大量使用40米以下高房龄的空置房，这些是改善型需求搬离后空出来的，和老人离世后空出来的。因为钢需们对这种房子的需求还算充足，而且卖方往往也因为不值几个钱不着急卖，所以价格要比大户型坚挺。
11，在过去10年间，省内其他城市有点钱的家庭在省会购房的需求已经基本被释放了。我的高中同桌不是本地人，父母为了她上学早在20年前就在哈尔滨买了个小两室，在过去十年中，她的父母已经加入了改善型需求的队伍。
我的预测是，未来哈尔滨的房市将主要转换到以二手房转手为主，新房销售为辅。
除非能有办法刺激出来新的投机需求，要不然新房销量很难实现，多数人是懒惰的，不会为了把人均面积从25米提高到40米，而忍受每天路上多花1小时。
现阶段三世同堂的家庭基本已不存在，二世同堂也不太多，分家买房是不会增加二手房供给的，而不分家的改善性买房会带来的二手房供给的增加，这两种情况对市场的影响是不同的。现阶段少数的分家型买房需求，买的往往都是食物链的底端的高房龄二手小户型。
使用120米的房屋每卖出一套，往往意味着80米的会被吐出到二手市场上一套，买80米的这位其实也是改善型需求，然后他又吐出一套50米的，买50米的人可能还会吐出一套30米的，当有钱人的投机需求退去，改善型需求的穷人是不会，也没有财力囤积多套房的，这种食物链，对新房的需求有很大的杀伤。
甚至我发现，很多改善型需求的买家，是朝着分家的相反方向。当父母中的一个过世后，接剩下的一个同住，结果是买了一个大的，吐出2个小的。
政府的财路，需要做一些调整了。
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房价下跌后的马后炮(续)
http://www.douban.com/note/485131606/
房市的主要问题是，市中心好地方已经没地方盖新楼了。这是一个刚性的限制，不容易被宏观政策解决掉。
我是个哈尔滨人，我现在的观察是：（太乱了，前后重复，车轱辘话来回说，懒得改了，对付看吧）
1，新楼盘大多数都在偏远地区，交通不便，价格没法卖上去。甚至是地铁沿线，只要远离市中心，都没法把价格卖上去。
坐地铁也是件很麻烦的事情，地铁暂时只有一根，下了地铁也还要做bus。第二根，第三根的规划完全是为了拉动房市用的，而不是用来解决现在的交通问题的，再说看现在的形势，这两根啥时候能完成很难说。
2，市中心有拆迁重建价值的地段也不多，都是20-30年房龄的高密度七层板楼，补偿款太多，政府也从中捞不到什么，开发商在10年内是看不到拆迁重建的动力。
3，没房的刚需多数根本就不是钢需，因为没钱。他们的钢需更多会被释放在二手市场上，因为装修是笔大钱。
4，改善型需求们，在过去3年内已经被大量释放，身边的人，不管有孩子的没孩子的，都换到使用80米以上的了；还没结婚的剩女们，只要父母或自己财力足够的，很多也都买好了一套自己名下的。使用100米的房子在东北，一年供暖成本要4000块，加上物业就6000块。对于普通工薪族，住到这个米数以后，继续改善的欲望就不大了。江北新区有大量地方可以建别墅，但因为采暖成本和交通的问题，哈尔滨的别墅注定只属于很少数的人。新区现有的二手别墅竟然可以低到不到150万，还带装修！这个世界太疯狂了，只是不知道是过去疯狂还是现在疯狂！
5，人口净留出，有点水平的和家里有点钱的年轻人大量流失。有点能力的省内小城市的年轻人外出谋生会选择京沪或南方的省会，而不是本省的省会。
本省外地进入省会的基本都是低端劳动力，他们买房的目标通常是30万左右30年房龄的老房子，这给了本地人一个处理手中老房子机会；这部分人对买新房动力不足，因为新房就算不装修也要简单收拾收拾，花个10万很正常，这十万还不如用来补偿市中心到郊区的差价，起码还能因此降低每天的交通成本，这部分人对整洁的要求是很低的，另一个选择老房子的理由是，越老的社区，生活成本越低。
6，新区（江北）有大量大户型空置房，这些多数都是曾经投机需求，十年内的二手房带装修，价格已经达到使用面积3xxx一米，这是建筑和装修的成本价！基本上没什么盈利空间的，（很多是赔的）。新房的价格比这个高50%，但有这些二手房在，新的是很难卖出去的。
7，（哈尔滨的特殊点），在城市中心释放新土地的唯一可能性是，把火车站搬到郊区去，把市内的三条铁道线和调车场填平。但这个需要市政府和铁老大协调，过去60多年都没能实现的事情，未来也很难说。
8，（哈尔滨的特殊点之二），本城的退休者的改善型需求，二套房需求，被大量释放在了海南省。
9，能创造高水平工业价值的企业太少，好的就业机会很少，这一方面和人才流失互相促进，陷入恶性循环；另一方面，使社会平均工资，作为一个省会来说，很低，限制了对市区内大户型和郊区别墅的购买力。现在大户型的米均价低于小户型至少20%，说明改善型需求基本释放完了，新需求主要集中在真正的穷人身上。
10，市中心有大量使用40米以下高房龄的空置房，这些是改善型需求搬离后空出来的，和老人离世后空出来的。因为钢需们对这种房子的需求还算充足，而且卖方往往也因为不值几个钱不着急卖，所以价格要比大户型坚挺。
11，在过去10年间，省内其他城市有点钱的家庭在省会购房的需求已经基本被释放了。我的高中同桌不是本地人，父母为了她上学早在20年前就在哈尔滨买了个小两室，在过去十年中，她的父母已经加入了改善型需求的队伍。
我的预测是，未来哈尔滨的房市将主要转换到以二手房转手为主，新房销售为辅。
除非能有办法刺激出来新的投机需求，要不然新房销量很难实现，多数人是懒惰的，不会为了把人均面积从25米提高到40米，而忍受每天路上多花1小时。
现阶段三世同堂的家庭基本已不存在，二世同堂也不太多，分家买房是不会增加二手房供给的，而不分家的改善性买房会带来的二手房供给的增加，这两种情况对市场的影响是不同的。现阶段少数的分家型买房需求，买的往往都是食物链的底端的高房龄二手小户型。
使用120米的房屋每卖出一套，往往意味着80米的会被吐出到二手市场上一套，买80米的这位其实也是改善型需求，然后他又吐出一套50米的，买50米的人可能还会吐出一套30米的，当有钱人的投机需求退去，改善型需求的穷人是不会，也没有财力囤积多套房的，这种食物链，对新房的需求有很大的杀伤。
甚至我发现，很多改善型需求的买家，是朝着分家的相反方向。当父母中的一个过世后，接剩下的一个同住，结果是买了一个大的，吐出2个小的。
政府的财路，需要做一些调整了。
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房价下跌后的马后炮(续)
http://www.douban.com/note/485131606/
