房价是印出来的——金融城市的房价与M2和利率的关系

1.公式
公式一(房价公式)：房价=房租/利率(这个公式不解释，有心人请搜索"年金公式"进行学习。)
公式二(房租增速公式)：房租增速=M2增速(这个可以解释一下，在金融城市，M2的变动直接对民生消费用品——租房价格产生影响。)
对第一个公式求导之后可得
公式三(金融城市房价增速公式)：金融城市房价增速=M2增速+利率增速 (这里的房价增速，不是统计局的房价增速，而是指同一套二手房一年内的价格变动)
金融城市是指哪些：北京、上海、深圳。(金融城市，就是印钱的时候，马上会获利、马上会反应到房价上。其实，它们还有一些隐含的假设条件，对房价也会有影响，例如都是人口导入量大、都是土地供不应求、都是经济持续发展等等。但是为了把公式最简化，把这些因素就直接忽略掉。)
例如，截止2015年10月底，
M2增速：M2从2014年的123万亿增加到136万亿，增速11%。
利率增速：五年期以上贷款利率从2014年的6.15%降低到4.9%，则利率变动为(6.15%-4.9%)/4.9%=25.5%。
则，2015年房价增速=11%+25.5%=36.5%。
2.M2数据
年份 M2指标值(亿元) M2增速
2015年10月 1361020.7 10.80%
2014年末 1228374.81 11.01%
2013年末 1106524.98 13.59%
2012年末 974148.8 14.39%
2011年末 851590.9 17.32%
2010年末 725851.79 18.95%
2009年末 610224.52 28.42%
2008年末 475166.6 17.78%
2007年末 403442.2 16.74%
2006年末 345603.6 15.68%
2005年末 298755.7 17.99%
2004年末 253207.7 14.46%
2003年末 221222.8 19.58%
2002年末 185007 16.87%
2001年末 158301.9 17.60%
2000年末 134610.3 12.27%
1999年末 119897.9 14.74%
1998年末 104498.5 14.84%
1997年末 90995.3 19.58%
1996年末 76094.9 25.26%
1995年末 60750.5 29.47%
1994年末 46923.5 34.53%
1993年末 34879.8 37.31%
1992年末 25402.2 31.28%
1991年末 19349.9 26.52%
1990年末 15293.4 ——
3.利率数据
日期 五年期以上贷款利率
15.10.24 4.9
15.6.28 5.15
15.5.10 5.65
15.3.1 5.9
14.11.22 6.15
12.7.6 6.55
12.6.8 6.80
11.7.7 7.05
11.4.6 6.80
11.2.9 6.60
10.12.26 6.40
10.10.20 6.14
08.12.23 5.94
08.11.27 6.12
08.10.30 7.20
08.10.09 7.47
08.09.16 7.74
07.12.21 7.83
07.09.15 7.83
07.08.22 7.56
07.07.21 7.38
07.05.19 7.20
07.03.18 7.11
06.08.19 6.84
06.04.28 6.39
05.03.17 6.12
04.10.29 6.12
02.02.21 5.76
99.06.10 6.21
98.12.07 7.56
98.07.01 8.01
98.03.25 10.35
97.10.23 10.53
96.08.23 12.42
96.05.01 15.12
93.07.11 14.04
93.05.15 12.24
91.04.21 9.72
90.08.21 11.16
4.数据实证
年份 M2指标值(亿元) M2增速 五年期以上贷款利率% 利率对房价影响 M2和利率对房价的综合影响
2015年10月 1361020.7 10.80% 5.15 27.18% 37.98%
2014年末 1228374.81 11.01% 6.55 0.00% 11.01%
2013年末 1106524.98 13.59% 6.55 0.00% 13.59%
2012年末 974148.8 14.39% 6.55 7.63% 22.03%
2011年末 851590.9 17.32% 7.05 -12.91% 4.42%
2010年末 725851.79 18.95% 6.14 -3.26% 15.69%
2009年末 610224.52 28.42% 5.94 30.30% 58.73%
2008年末 475166.6 17.78% 7.74 1.16% 18.94%
2007年末 403442.2 16.74% 7.83 -12.64% 4.09%
2006年末 345603.6 15.68% 6.84 -10.53% 5.15%
2005年末 298755.7 17.99% 6.12 -5.88% 12.11%
2004年末 253207.7 14.46% 5.76 0.00% 14.46%
2003年末 221222.8 19.58% 5.76 0.00% 19.58%
2002年末 185007 16.87% 5.76 7.81% 24.68%
2001年末 158301.9 17.60% 6.21 0.00% 17.60%
2000年末 134610.3 12.27% 6.21 0.00% 12.27%
1999年末 119897.9 14.74% 6.21 28.99% 43.72%
1998年末 104498.5 14.84% 8.01 31.46% 46.30%
1997年末 90995.3 19.58% 10.53 17.95% 37.53%
1996年末 76094.9 25.26% 12.42 13.04% 38.30%
1995年末 60750.5 29.47% 14.04 0.00% 29.47%
1994年末 46923.5 34.53% 14.04 0.00% 34.53%
1993年末 34879.8 37.31% 14.04 -30.77% 6.54%
1992年末 25402.2 31.28% 9.72 0.00% 31.28%
1991年末 19349.9 26.52% 9.72 14.81% 41.34%
1990年末 15293.4 —— 11.16 —— ——
看起来数据马马虎虎，还可以吧。2000年之前的数据不用看，那个时候还没有商品房市场呢。2001-2002的数据似乎不准确，那就假设是商品房市场刚刚起步、房地产在国民经济中的作用还不充分吧。2003年之后至今的数据看起来基本符合情况。
5.预测2016年
预计2016年M2增速13%，降息一次从4.9%到4.65%，则估计2016年上海房价增速18%。
6.预测2017年
预计2017年M2增速11%，加息两次从4.65%到5.15%，则估计2017年上海房价增速-1%。
7.预测2018年
预计2018年M2增速11%，加息4次从5.15%到6.15%，则估计2018年上海房价增速-5%。
……
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