献给西恩奥特莱斯的第一次

                
                
      如果你是一个地产从业者或者说关注商业地产的发展，您肯定会或多或少的听身边的人说起奥特莱斯这个字眼，但很多人一直没机会去真正体验什么事奥特莱斯。2016智达商业确定公司主要文化活动就是游学考察，主要游学考察的目标是具有代表性的商业地产项目。2016春节后我们首次确定的目标就是临潼西恩奥特莱斯，之前都是听说奥特莱斯如何如何，今日便有机会业很荣幸将我的第一次奥特莱斯献给西恩。
                
                
       此次游学早上10点从西安经开区出发，大概半小时多的车程就抵达临潼西恩奥莱，本身外出的好心情加上风和日丽的好天气，感觉格外的爽。
                
                
       出高速到达临潼开发区，一看开发区的整体城市形象架势就符合曲江老段的手笔，和曲江新区的城市形象及其相似和熟悉，这事真爱、北京大学、光华管理学院首先映入眼帘你的视野，对面路边停满车的一座欧式建筑风格的温泉小镇就是我们今天的目的地西恩奥特莱斯。
                
                
       西恩奥莱整体建筑风格为欧式古典风格，作为西北首家集餐饮、休闲、娱乐为一体的世界级奢侈品折扣店的体验购物中心。可能是开业时间（2015年11月）不长，又或者是对于西北城市来说过于奢侈还是其他什么原因？整个商场因招商率不足导致开门率不足，这样人气不旺就是很自然的。据了解，西恩奥莱是去年11月份试营业，目前入驻商家仅为40%（包括正在装修的商家），据说运营商定于于今年5月正式开业，入驻商户将达90%以上。商场目前采用运营模式的是基础物管费+按一定比例提取经营额的运营模式，根据商家品牌大小具体提取比例不同，但功能性配套商业是采用租金的方式运营。就目前而言，西恩奥莱停车不是很方便，公共交通停放的引导和指示不明确，同时品牌店入驻率不高，一些休闲和配套功能还在招商和部分装修中，导致目前吸引力不够，所以人流量不是很大。
本次体验首先让我这个刚刚进入商业地产领域人对什么是奥特莱斯有了一个初步的印象，当然听我们领导说上海的奥特莱斯如何的好，希望有机会去更成熟的奥特莱斯参观学习，按公司本次的学习要求，要对本次游学进行梳理和总结，我认为有以下几点：
第一：纵观西安周边，我认为西恩奥特莱斯选择临潼旅游度假区是非常好的，首先临潼在陕西的地位和知名度是足够高的，每年有几千万的旅游人口，而且这些人群整体消费能力是较高的。
第二、项目的整体定位和建筑形态也是非常匹配，因为所谓的奢侈品大多属于欧洲，在目前西安的商业地产来说，西恩的欧式建筑形态还是非常有特色的，欧式街区的感觉非常的好。
第三、招商和运营工作需要加大力度，如果后续真的能进驻更多的知名大品牌，开业率达到90%以上，加上更多的推广宣传，我觉得人气一定会旺起来的。
第四、通过几个小时的观察，感觉硬的建筑形态的感觉有了，但建筑小品或者说景观小品不够，最然这些点缀品小，但我觉得商业氛围的感觉要出来，一定要在这些小品上在完善，还有就是绿植的数量和档次有待提升。
第五、停车的导示和指引需要加强。
第六、未来随着商业本身的不断完善和提升，推广和运营的不断扩大，相信西北首家开业的奥特莱斯一定可以运营起来。但这个一定是需要时间的培育，少则1-2年，多则2-3年，商业业态经过运营过程的自我完善和淘汰，一定自成体系的运转，当然这个需要一个好的发展商和一个好的运营商共同完美的协作。
       最后还有一点应该是一个比较好的因素，估计也是西恩人考虑到的因素，就是随着城市的发展，临潼地铁线的开通，对西恩奥特莱斯的人流一定是非常有利的因素。
       最后感谢公司组织本次活动，让我这个入行不久的商业地产从业者有机会在此偷偷的卖弄一下心中的感受，如有不妥之处，希望朋友们多多指正批评。同时未来我们一定会长期关注西恩的运营发展，祝福西恩奥莱这座西北首座“新西兰皇后镇”越来越好，让西安人尖叫，让西安更加受世界瞩目。当然也希望公司领导能组织更多这样的考察游学活动，最后悄悄的告诉你，我们公司叫智达商业，专业从事前期策划、咨询顾问、营销策划、招商运营。