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德国房价为什么“沉睡”？
傅蔚冈 2016-04-08 15:55:24 阅读数：68035
德国房价为什么几十年不涨？因为人口没增加。
在相当长一段时间内，德国稳定的房价都是一个神话，经济学界甚至用“沉睡”一次来形容。正如杨佩昌先生在《德国房价为何能够保持长期稳定？》（以下简称《德国房价》）提到的：从1975年至2011年，德国房价平均上涨了60%，剔除通胀因素，德国实际住房价格累计增长-21.6%，而同时期美国、英国、法国、意大利的实际房价累计增幅分别为5%、145%、123%和50%。至于中国，在过去15年时间里房价上涨10倍的城市也是比比皆是。
为什么德国如此例外？《德国房价》将这个原因归结德国政府的制度性因素，那就是高额税收、土地控制、鼓励租房和支持自建房。在我看来，在这四个因素中，只有支持自建房这一点可能是与降低房价有关，而其他三个因素中的两个，即高额税收和土地控制这两个措施推高成本，并不能降低房价；而鼓励租房也与房价上涨并不相关。为什么支持自建房会降低房价？因为它通过减税的方式在降低住房成本，当然会降低房价。
我们先来看高额税收的影响。高额税收会抑制房价吗？显然不能。因为税收是成本，成本增加当然是会导致房价增加，而不是相反。只不过当房产供过于求的时候，这部分成本是卖方承担，而当供不应求时，这部分成本由买方承担而已。如果说税收增加会导致房价下降，那么中国的房价应该是世界上最便宜才对，因为中国房价超过60%都是由政府以土地出让金或者税收的方式获得。但事实并非如此：任何增加成本的行为都会导致价格上涨，而不是相反。
不批大块地给开发商也能降低房价？答案也是否定的。一般来说，大开发商意味着规模化经营，而规模化经营意味着生产效率的提高，而生产效率的提高往往能够降低成本，降低成本也就意味着在需求不变的情况下，它能够以更低的价格提供。当然，德国之所以不向开发商批地，很重要的一个原因是德国土地私有，大批的土地在个人手里，而不受政府控制。《德国房价》的荒谬之处就在于，将德国房价不涨的事实归结于德国没有大块土地和大型房产市场，然后又说单块土地开发成本高，从而抑制住了房价。但正如前面说过的，成本上升只能是推高房价，而不是相反。假如成本上升了房价还下降，难道房产开发商还是不挣钱的傻瓜？另外必须指出的是，《德国房价》说德国没有大的房地产市场，这也是与事实相悖。尽管德国没有成片土地可供开发商开发，但是这并不意味着德国没有房地产市场，他们只是没有大规模的一手房市场，但二手房市场却依然存在。
至于鼓励租房就能降低房价，更是无稽之谈了。是的，德国居民家庭拥有个人住房的比例是43%，在欧盟成员国中排名倒数第一，欧盟成员国的平均为63%。当然，在德国租房者的利益是受到法律的严格保护，就像德国民法典规定的那样，出租者无权将租户赶走，租金上涨幅度3年内不得超过20%。是的，一旦租客与房东签订合同，那么租客的利益就受到法律保护，但是这并不意味着房客在租赁市场上更加容易找到房子，更为可能的一个情况是：因为一旦签订合同就无法涨价和违约，那么房东会对房客更加挑剔，从而增加房客的搜寻时间。事实上，对租赁市场的价格管制在相当长一段时间内也在美国等国家实施过，但是由于这种管制侵害了租客的利益，因此美国绝大多数的州都已经取消，美国有32个州禁止其下辖城市制定房租管制法规。现在，美国市场上只有4个州的城市还沿用房租管制：加州、马里兰州、纽约州和新泽西州，而加州和纽约州恰恰是美国租金最高的两个地区。
既然这些因素都是在推高成本，为什么德国房价在过去35年时间里并没有飞速增长？最为主要的原因是目前德国的住房市场供给充分，需求不旺：德国8000万人口而住房有4000多万套，人均2人一套。如果再看下从1970年以来德国人口的变化情况，就能更加明白德国房价平稳增长的缘故了。维基百科的数据显示1971年德国的人口总量为7831万，2011年为8180万，整整40年间德国人口才增加349万，增长率为4.46%。而同期英国人口是从5590万增加到了6326万；法国是从5232万增加到了6534万。尤其需要考虑到的现象是，从1972年以后，德国的自然人口增长率是负数，现在增加的人口都是移民的结果。
由于房价是属于典型的边际撬动：如果101个人争夺100套房子，那么房价就会快速增加；但如果是100个人面对101套房子的时候，房价就没有上升的空间。我们可以想象一下，当一个国家的城市化早已完成，人口数量也不再增加的时候，这个国家的房地产市场会出现什么情况？显然，房价下降是一个大概率事件。也正是如此，我们也不必对德国在过去40年间的房价下降呈惊讶态度。事实上，中国很多城市的房价在过去几年间也在下降，原因很简答：人少了。
由此可见，《德国房价》将德国过去近40年的房价“沉睡”状态称之为德国政府增加成本的努力并不正确，如果以讹传讹引入中国，会导致不少地区的房价更不理性。原因很简单，到目前为止中国的城市化率还只是超过55%，今后还是会有更多的人口进入城市，这部分人群对住房有着强烈的需求，如果在需求旺盛的时候控制供给和增加成本，房价只能是往天上走，而不是往下降。
最后需要提及的是，在2011年以后，德国的房价也开始上涨了。根据德国著名统计网站statista发布的报告，2013年德国大中城市的平均房价相较于2007年几乎翻倍。2014年和2015年，德国房价依然呈现上涨趋势。为什么在人口基本面没有发生大的变化的时候房价变了？因为欧盟货币宽松，为了对抗危机刺激复苏，欧洲央行把基准利率降至0.25%。这意味着存款的回报几乎为零。据说现在德国流行“混凝土黄金”这个名词，意即房子就相当于黄金，有保值功能：由于存款没有利息，你所能做的事情只有买混凝土不动产。
“房产是个货币现象”这句话不过不假，连对租赁市场情有独钟的德国人都忍不住要买房了。不过这从另外一个侧面说明，《德国房价》一文的逻辑和事实都错了。
傅蔚冈 2016-04-08 15:55:24 阅读数：68035
德国房价为什么几十年不涨？因为人口没增加。
在相当长一段时间内，德国稳定的房价都是一个神话，经济学界甚至用“沉睡”一次来形容。正如杨佩昌先生在《德国房价为何能够保持长期稳定？》（以下简称《德国房价》）提到的：从1975年至2011年，德国房价平均上涨了60%，剔除通胀因素，德国实际住房价格累计增长-21.6%，而同时期美国、英国、法国、意大利的实际房价累计增幅分别为5%、145%、123%和50%。至于中国，在过去15年时间里房价上涨10倍的城市也是比比皆是。
为什么德国如此例外？《德国房价》将这个原因归结德国政府的制度性因素，那就是高额税收、土地控制、鼓励租房和支持自建房。在我看来，在这四个因素中，只有支持自建房这一点可能是与降低房价有关，而其他三个因素中的两个，即高额税收和土地控制这两个措施推高成本，并不能降低房价；而鼓励租房也与房价上涨并不相关。为什么支持自建房会降低房价？因为它通过减税的方式在降低住房成本，当然会降低房价。
我们先来看高额税收的影响。高额税收会抑制房价吗？显然不能。因为税收是成本，成本增加当然是会导致房价增加，而不是相反。只不过当房产供过于求的时候，这部分成本是卖方承担，而当供不应求时，这部分成本由买方承担而已。如果说税收增加会导致房价下降，那么中国的房价应该是世界上最便宜才对，因为中国房价超过60%都是由政府以土地出让金或者税收的方式获得。但事实并非如此：任何增加成本的行为都会导致价格上涨，而不是相反。
不批大块地给开发商也能降低房价？答案也是否定的。一般来说，大开发商意味着规模化经营，而规模化经营意味着生产效率的提高，而生产效率的提高往往能够降低成本，降低成本也就意味着在需求不变的情况下，它能够以更低的价格提供。当然，德国之所以不向开发商批地，很重要的一个原因是德国土地私有，大批的土地在个人手里，而不受政府控制。《德国房价》的荒谬之处就在于，将德国房价不涨的事实归结于德国没有大块土地和大型房产市场，然后又说单块土地开发成本高，从而抑制住了房价。但正如前面说过的，成本上升只能是推高房价，而不是相反。假如成本上升了房价还下降，难道房产开发商还是不挣钱的傻瓜？另外必须指出的是，《德国房价》说德国没有大的房地产市场，这也是与事实相悖。尽管德国没有成片土地可供开发商开发，但是这并不意味着德国没有房地产市场，他们只是没有大规模的一手房市场，但二手房市场却依然存在。
至于鼓励租房就能降低房价，更是无稽之谈了。是的，德国居民家庭拥有个人住房的比例是43%，在欧盟成员国中排名倒数第一，欧盟成员国的平均为63%。当然，在德国租房者的利益是受到法律的严格保护，就像德国民法典规定的那样，出租者无权将租户赶走，租金上涨幅度3年内不得超过20%。是的，一旦租客与房东签订合同，那么租客的利益就受到法律保护，但是这并不意味着房客在租赁市场上更加容易找到房子，更为可能的一个情况是：因为一旦签订合同就无法涨价和违约，那么房东会对房客更加挑剔，从而增加房客的搜寻时间。事实上，对租赁市场的价格管制在相当长一段时间内也在美国等国家实施过，但是由于这种管制侵害了租客的利益，因此美国绝大多数的州都已经取消，美国有32个州禁止其下辖城市制定房租管制法规。现在，美国市场上只有4个州的城市还沿用房租管制：加州、马里兰州、纽约州和新泽西州，而加州和纽约州恰恰是美国租金最高的两个地区。
既然这些因素都是在推高成本，为什么德国房价在过去35年时间里并没有飞速增长？最为主要的原因是目前德国的住房市场供给充分，需求不旺：德国8000万人口而住房有4000多万套，人均2人一套。如果再看下从1970年以来德国人口的变化情况，就能更加明白德国房价平稳增长的缘故了。维基百科的数据显示1971年德国的人口总量为7831万，2011年为8180万，整整40年间德国人口才增加349万，增长率为4.46%。而同期英国人口是从5590万增加到了6326万；法国是从5232万增加到了6534万。尤其需要考虑到的现象是，从1972年以后，德国的自然人口增长率是负数，现在增加的人口都是移民的结果。
由于房价是属于典型的边际撬动：如果101个人争夺100套房子，那么房价就会快速增加；但如果是100个人面对101套房子的时候，房价就没有上升的空间。我们可以想象一下，当一个国家的城市化早已完成，人口数量也不再增加的时候，这个国家的房地产市场会出现什么情况？显然，房价下降是一个大概率事件。也正是如此，我们也不必对德国在过去40年间的房价下降呈惊讶态度。事实上，中国很多城市的房价在过去几年间也在下降，原因很简答：人少了。
由此可见，《德国房价》将德国过去近40年的房价“沉睡”状态称之为德国政府增加成本的努力并不正确，如果以讹传讹引入中国，会导致不少地区的房价更不理性。原因很简单，到目前为止中国的城市化率还只是超过55%，今后还是会有更多的人口进入城市，这部分人群对住房有着强烈的需求，如果在需求旺盛的时候控制供给和增加成本，房价只能是往天上走，而不是往下降。
最后需要提及的是，在2011年以后，德国的房价也开始上涨了。根据德国著名统计网站statista发布的报告，2013年德国大中城市的平均房价相较于2007年几乎翻倍。2014年和2015年，德国房价依然呈现上涨趋势。为什么在人口基本面没有发生大的变化的时候房价变了？因为欧盟货币宽松，为了对抗危机刺激复苏，欧洲央行把基准利率降至0.25%。这意味着存款的回报几乎为零。据说现在德国流行“混凝土黄金”这个名词，意即房子就相当于黄金，有保值功能：由于存款没有利息，你所能做的事情只有买混凝土不动产。
“房产是个货币现象”这句话不过不假，连对租赁市场情有独钟的德国人都忍不住要买房了。不过这从另外一个侧面说明，《德国房价》一文的逻辑和事实都错了。
