海外置业之我见
一、海外置业现状
（1）起因。除了移民，“以房养学”和中国楼市与股市的低迷是重要因素。
房屋回报率较高
（2）分类。海外置业主要三种人：移民，留学，高净值人士单纯投资。
（3）趋势。2009年以来以“抄底”美国房地产的购房团就已经开始行动了，近几年更是飞速上涨，仅2014年上半年，中国私人对海外房地产的投资就已接近50亿美元，元朝2011年一级2012年全年规模，优化家庭资产配置已经成为新趋势。17个欧洲国家在2014年的房价涨幅均强于2013年，其中爱尔兰16.62%是全球涨幅最快的。
2014年中国人最喜欢买房的国家排名从高到低分别为美国、加拿大，澳洲。美国2014年涨价3.85%；加拿大平均上涨3.47%，澳大利亚平均涨幅5.25%。（考虑租金每年6%的收益，若房产本身100万，每年租金6万，涨幅5万，基本每年收益都有10%）
二．澳洲置业
（一）优势：
1、资金杠杆率高，资本安全度高。首付低，贷款七成，贷款利率低，只需私人承担30%风险，银行承担剩余70%。澳洲房产购买只要找好房产经纪公司，一般可以提供当地银行贷款，通常额度为70%。
另外，在澳洲房价上涨之后，例如60万的房子涨到了70万，那么可以用这10万的涨幅向银行申请再融资。拿这隐形的10万增值部分购买第二套房产。以此类推，每隔几年便可以向银行申请再融资。
2、稳定资金回报。过去四十年，澳大利亚经过多次经济萧条，但房价每7年就翻倍，是不错的中长期的投资选择。澳洲人均财富排名全球第二，增长排名第四，2000-2015年从财富累积增长248%，主要得益于房地产市场繁荣。墨尔本房价涨幅长期高居澳洲前列，
2008-2015年澳洲8大洲城市房价增值48.8%，墨尔本房价增长了68.8%。
一般来说，每年增长7%到10%，澳洲官方数据统计为7-10年翻一番。全澳房屋中位价56.5澳元，约为309万人民币。大约首付45%就可以以租养房。租金上涨，还会略有盈余。
3、永久产权。
4、教育资源丰富。
5、没有遗产税。
6、目前澳币汇率正处于比较低的阶段。
（二）风险
1、房屋后续管理风险。
2、房屋异地管理。
3、租住率。
三、美国置业：
（一）优势
1、价格低谷。受经济危机影响，欧美等很多国家房产价格大跌，特别是美国，整体房产价格下跌达到45%/2014年以来，美国房地产市场复苏重启，新屋销售创下2008年以来最高水平，而且国家利率继续抑制，购买需求加速释放。
2、房产租金回报率较高。美国置业每年也有大约房款6%的租金回报率。
3、房产政策完善，法律环境健全，房屋产权受保障。
（二）劣势
贷款很困难，一般要求全付。
对于所有房地产市场，也可以关注房地产基金投资工具，房地产基金长期具有优异稳定的表现：5年REITS指数年化上涨16.6%。
欧洲的爱尔兰和西班牙房地产市场可以重点关注。爱尔兰方面，房地产复苏范围由首都柏林地区扩展到其他区域；房地产市场结束了长达6年的萎缩，进入快速复苏阶段；西班牙方面，房价指数在2014年二季度出现了近5年来首次同比正增长，海外投资者对西班牙地产投资需求持续增长，西班牙房地产仍然是欧洲房地产市场的价格洼地，支撑因素包括非常低的供应水平、成交企稳、房价超跌，需求回升等要素。
另外，不同于澳大利亚，美国，英国等海外置业这些高端区域，之前一些非热门国家正在用各种优惠条件吸引中国投资者。西班牙等国提出较低投资银民门槛等吸引中国高净值人群注意。安提瓜，圣基茨，西班牙等投资移民国家，银民门槛低、办理时间较短流程简单快捷，护照含金量高，税收优惠等优势，也成为投资者关注对象。
PS:1、澳元汇率4.74；美元汇率6.52；美元兑澳元汇率1.38
2、支付方式：每人每天允许向国外汇出5万美金，一个三口之家，一天就可以汇出15万美金
以上是对海外置业的summary.
可是，从国际经验来看，人民币贬值并不意味着房价降面临较大的下行风险。若贬值同时伴随着外来资本大量持续性涌入，且本国利率持续维持低位，房地产市场事实上有望平稳运行或者持续上行；若贬值与资金流出同时发生，房地产市场才油价概率面临较大压力，比如1990年后的日本，1996年后的中国台湾，1997年后的泰国。
还有，2016年经济会议将“去库存”纳入2016年我国确定的五大经济任务之一，包括落实户籍制度、鼓励房地产开发企业主动降价、取消限制性措施等。截止2015年11月末，全国商品房销售额74522亿元，同比增长15.6%；但房地产开发投资增速继续回落，2015年11个月全国房地产开发共投资87702亿元，投资增速较2014年同期的11.09%降至1.3%。但同时，2015年12月份以来，房地产板块在政策的暖意中，整体估值体现大幅回升。2016年房地产投资增速将进一步下降，甚至出现负增长。但目前房地产行业的“去库存”和长夜机构优化将成为大势所趋，会议提出的一系列促进需求的政策措施，都将极大的激活住房的潜在需求，实际改变房地产行业供求现状，改善当前高库存的局面，从而推助房地产行业实现复苏。随着供给侧改革的持续推进，房地产行业回暖的预期在市场上得到了充分的体现，伴随着后续利好政策的落地，地产板块在未来仍然值得期待，具备良好的投资机会。
当然，房地产稳步发展和房地产依然是国家经济支柱是完全两个概念。从供给方面分析，中国房地产库存还有70多亿平方米，中国年销售额大约12亿万平方米，消化库存就需要5年。从需求方方面分析，中国80后人口有2.28亿元，90后人口1.75亿，零零后人口1.45亿人，到了2023年将进入深度老龄化，中国每五个人中就有一位老人，人口红利消失
（1）起因。除了移民，“以房养学”和中国楼市与股市的低迷是重要因素。
房屋回报率较高
（2）分类。海外置业主要三种人：移民，留学，高净值人士单纯投资。
（3）趋势。2009年以来以“抄底”美国房地产的购房团就已经开始行动了，近几年更是飞速上涨，仅2014年上半年，中国私人对海外房地产的投资就已接近50亿美元，元朝2011年一级2012年全年规模，优化家庭资产配置已经成为新趋势。17个欧洲国家在2014年的房价涨幅均强于2013年，其中爱尔兰16.62%是全球涨幅最快的。
2014年中国人最喜欢买房的国家排名从高到低分别为美国、加拿大，澳洲。美国2014年涨价3.85%；加拿大平均上涨3.47%，澳大利亚平均涨幅5.25%。（考虑租金每年6%的收益，若房产本身100万，每年租金6万，涨幅5万，基本每年收益都有10%）
二．澳洲置业
（一）优势：
1、资金杠杆率高，资本安全度高。首付低，贷款七成，贷款利率低，只需私人承担30%风险，银行承担剩余70%。澳洲房产购买只要找好房产经纪公司，一般可以提供当地银行贷款，通常额度为70%。
另外，在澳洲房价上涨之后，例如60万的房子涨到了70万，那么可以用这10万的涨幅向银行申请再融资。拿这隐形的10万增值部分购买第二套房产。以此类推，每隔几年便可以向银行申请再融资。
2、稳定资金回报。过去四十年，澳大利亚经过多次经济萧条，但房价每7年就翻倍，是不错的中长期的投资选择。澳洲人均财富排名全球第二，增长排名第四，2000-2015年从财富累积增长248%，主要得益于房地产市场繁荣。墨尔本房价涨幅长期高居澳洲前列，
2008-2015年澳洲8大洲城市房价增值48.8%，墨尔本房价增长了68.8%。
一般来说，每年增长7%到10%，澳洲官方数据统计为7-10年翻一番。全澳房屋中位价56.5澳元，约为309万人民币。大约首付45%就可以以租养房。租金上涨，还会略有盈余。
3、永久产权。
4、教育资源丰富。
5、没有遗产税。
6、目前澳币汇率正处于比较低的阶段。
（二）风险
1、房屋后续管理风险。
2、房屋异地管理。
3、租住率。
三、美国置业：
（一）优势
1、价格低谷。受经济危机影响，欧美等很多国家房产价格大跌，特别是美国，整体房产价格下跌达到45%/2014年以来，美国房地产市场复苏重启，新屋销售创下2008年以来最高水平，而且国家利率继续抑制，购买需求加速释放。
2、房产租金回报率较高。美国置业每年也有大约房款6%的租金回报率。
3、房产政策完善，法律环境健全，房屋产权受保障。
（二）劣势
贷款很困难，一般要求全付。
对于所有房地产市场，也可以关注房地产基金投资工具，房地产基金长期具有优异稳定的表现：5年REITS指数年化上涨16.6%。
欧洲的爱尔兰和西班牙房地产市场可以重点关注。爱尔兰方面，房地产复苏范围由首都柏林地区扩展到其他区域；房地产市场结束了长达6年的萎缩，进入快速复苏阶段；西班牙方面，房价指数在2014年二季度出现了近5年来首次同比正增长，海外投资者对西班牙地产投资需求持续增长，西班牙房地产仍然是欧洲房地产市场的价格洼地，支撑因素包括非常低的供应水平、成交企稳、房价超跌，需求回升等要素。
另外，不同于澳大利亚，美国，英国等海外置业这些高端区域，之前一些非热门国家正在用各种优惠条件吸引中国投资者。西班牙等国提出较低投资银民门槛等吸引中国高净值人群注意。安提瓜，圣基茨，西班牙等投资移民国家，银民门槛低、办理时间较短流程简单快捷，护照含金量高，税收优惠等优势，也成为投资者关注对象。
PS:1、澳元汇率4.74；美元汇率6.52；美元兑澳元汇率1.38
2、支付方式：每人每天允许向国外汇出5万美金，一个三口之家，一天就可以汇出15万美金
以上是对海外置业的summary.
可是，从国际经验来看，人民币贬值并不意味着房价降面临较大的下行风险。若贬值同时伴随着外来资本大量持续性涌入，且本国利率持续维持低位，房地产市场事实上有望平稳运行或者持续上行；若贬值与资金流出同时发生，房地产市场才油价概率面临较大压力，比如1990年后的日本，1996年后的中国台湾，1997年后的泰国。
还有，2016年经济会议将“去库存”纳入2016年我国确定的五大经济任务之一，包括落实户籍制度、鼓励房地产开发企业主动降价、取消限制性措施等。截止2015年11月末，全国商品房销售额74522亿元，同比增长15.6%；但房地产开发投资增速继续回落，2015年11个月全国房地产开发共投资87702亿元，投资增速较2014年同期的11.09%降至1.3%。但同时，2015年12月份以来，房地产板块在政策的暖意中，整体估值体现大幅回升。2016年房地产投资增速将进一步下降，甚至出现负增长。但目前房地产行业的“去库存”和长夜机构优化将成为大势所趋，会议提出的一系列促进需求的政策措施，都将极大的激活住房的潜在需求，实际改变房地产行业供求现状，改善当前高库存的局面，从而推助房地产行业实现复苏。随着供给侧改革的持续推进，房地产行业回暖的预期在市场上得到了充分的体现，伴随着后续利好政策的落地，地产板块在未来仍然值得期待，具备良好的投资机会。
当然，房地产稳步发展和房地产依然是国家经济支柱是完全两个概念。从供给方面分析，中国房地产库存还有70多亿平方米，中国年销售额大约12亿万平方米，消化库存就需要5年。从需求方方面分析，中国80后人口有2.28亿元，90后人口1.75亿，零零后人口1.45亿人，到了2023年将进入深度老龄化，中国每五个人中就有一位老人，人口红利消失
