【澳洲房产投资】买地建房贷款频遭拒，哪里出了问题？

受澳洲银行收紧海外人士购房贷款政策的影响，不少买地建房的房产贷款频频遇到拒贷的情况。
                
                
由于建筑贷款办理流程比较复杂，再加上有的贷款经纪或银行的贷款经理并不熟悉建筑贷款的流程，或者因牵扯的精力和专业知识太多，他们不愿意做或不会做，这也是造成买地建房类房贷申请过程中容易出现各种问题。
不同银行处理贷款的方式会有不同。正常的房屋贷款，很轻松递交申请和材料后贷款，按照预定的银行 turn-around 时间 5-7 天批准，然后拿到文件签字归还。然后，一些不可控的因素可能会影响贷款的申请。
比如：贷款文件在寄送过程中的丢失，抑或信用审批人员（credit officer）缺乏与其他部门的沟通......也会导致许多问题和延迟放款。比如是按照 package 借款还是土地与建筑分开 split contract 在贷款文件上和未来放款流程都会有不同，银行批款部门与文件部门以及审批放款部门都需要确保没有错误。为确保贷款可以顺利，建议买家在预留建筑贷款的时间上要充足。
                
                
买地建房类房贷是一笔贷款还是分土地与建筑两笔贷款？
如果您购买土地建房，考虑分开来处理（split contract），贷款也是分为“土地贷款”和“建筑贷款”两笔处理。这样办理，贷款交割的时间是不同的，但如果您贷款申请时没有分开处理，那么就意味着土地建筑一笔贷款，这个时候就会出现问题，因为在土地成交时，银行会要求您也要提供建筑部分的 20% 首付资金，假设土地交割时，你还没有准备好建筑部分的首付资金，那么就会涉及到借款超过 80%，您将需要支付相应的 LMI 保险（当然贷款可能也会需要重新审核）。
现在，纯海外投资客户购买house & land贷款解决方案：（仅供参考）
贷款利率 11.95%，申请费用 3%（放款额度），审批周期 2-5 天，放款周期 2-5天（客户在澳洲境内），7-15 天（客户在澳洲境外）。
土地 借款比例 50%
买地建房 借款比例 65%