地产销冠：与客户的一次对话
导读：前年认识的一个女孩子，年龄不大，当时说的好像是91年的，并且还没有什么社会阅历，毕业也没工作多久，后面准备入职房地产，进去1-2个月还没什么成绩，那时候还偶尔对话，半年之后，竟然成了传说，什么传说？自然开单不断，可能有些人会说，房子这两年本来就好卖呀？是的，住宅确实好卖，但是人家做的是商业地产，入职因为业绩高，能力突出，还成为了项目经理。当然那是两年前，现在吗？听说已经成为某地区项目负责人了，下面管理500人，今天就为您分享她与“客户”的一次对话。希望能为我们的人生获得一点启示。
霸气女销售：你好。
买房甲：你好。
霸气女销售：不好意思，打扰了，我是xx集团的置业顾问，给您推荐一批在全国第45家xx项目分店的项目。
买房甲：我天天接到你们电话好几百个了，你们能不能天天别打了，直接到我的办公室来吧。
霸气女销售：大哥这么多人给您打电话你有没有去了解过这种商铺呢？
买房甲：天天这个保险啊，金融啊，会议啊这个很多啊！先生知道为什么您会接到这种电话这么多吗？
买房甲：我已经换了8.9个号了吧，我不知道你们是通过什么手段发现我的手机号的？
霸气女销售：其实啊，先生，通过什么的手段的话，不是很重要，我们也是有您的一个电话，没有您其他的任何一个联系方式，其实我想问一下每天那么多人给你打电话，你有没有去了解过呢？
买房甲：我知道，我参加过一些俱乐部，包括一些银行的账号，基本上都被发现的很多，无论我换什么样的号码不出一个星期，我的号码就流失掉了，很多人都在给我打电话，这样吧，你们是做什么业务的，回头你跟我的秘书说一下吧，然后具体情况让他给我反馈。
霸气女销售：我知道您很忙啊，但是的话，我只耽误您一分钟的时间，给您说一下这个项目，再选择是否要决绝我，您看怎么啊?现在已经过去10秒了，您在忙也不会在乎这20秒吧？
买房甲：那好的，一分钟的时间，如果你不能打动我，我就挂电话了。
霸气女销售：我给您推荐的这个项目是在市中心的，他打造的是我们全国xx分店，那么你现在总价xx万，首付xx万就可以买下来一间这样的商铺，每年租金将近xx万的，我们帮您包租，不会干扰到您的日常生活跟工作的，不知道先生有没有听过xx项目呢？
买房甲：没有，我一个朋友买过xx的一个商铺，但是目前赔的很厉害，2015年现在谁还买商铺啊，真是的，小姑娘我劝你赶紧换一个行业好不好？
霸气女销售：先生是这样的，冒昧而定问一下您，您朋友投资在哪里的xx品牌地产呢？
买房甲：是在那个青岛。
霸气女销售：xx商铺是吗？
买房甲：对。
霸气女销售：您知道他为什么没有经营起来吗？他的原因您有没有问过他啊？
买房甲：一开始有很多人给他打电话，一连串，天花乱坠的，各种各样的投资回报率，怎么高，怎么帮你运营，其实最后啊，也就不了了之了。然后他本身比较忙，也没有投入很大的时间和精力，现在一直在赔，现在青岛的xx都快被撤掉了，花了上百万，几乎就全部打水漂了。
霸气女销售：其实啊我做商业地产这块的话也有两三年饿肚肚时间了，一个项目能否做大能否做好，它取决的因素有很多的，那么地段跟人流量都是非常重要的？您说呢？
买房甲：你怎么能保证你现在给我推荐的以后就能盈利呢？一个商业地产一个项目既然涉及到人流方方面面的，各种各样的因素，像xx年整个商业地产项目他受到的冲击越来越大，要按照5年前你来跟我推荐这个商铺，我可能真的会买，但是20xx年这个时代之下，他被电商的冲击实在是太大了，真的我建议你还是换一个行业比较好，要不这样吧，我现在有一家公司啊，是专门做会议方面的营销，有专门的一个营销团队，主要是负责一个电销的业务，我发现你的口才非常非常的好，要不你来我们这儿做主管吧，你现在一个月工资多少钱？
霸气女销售：首先谢谢先生您给我的推荐，但是得话我还是想说目前我觉得地产这一块的话在20年当中他还是一个朝阳行业，为什么我会这么说呢？房地产的话它牵扯的行业太多太多了，钢筋、水泥、玻璃、建材等等，这些与房地产都是一荣俱荣，一损俱损的，它的一个发展跟我们房地产都是保持同步性的，而且我给您推荐的这个项目啊位于市中心，刚才我也跟你说过，一个项目能否做好他主要取决的因素非常的多，那么我们在市中心的一个地段，周边的人流量的话已经达到80多万了，刚才我也问了您知不知道xx项目，我们这个项目打造的是全国的第45家，您可以再百度上去搜一下啊，像上海，北京，广州，深圳，武汉，哈尔滨，大连，包括长沙，杭州，很多的城市。每一家都经营的非常的好，万达的广场我也听说过，在我们上海这边就有6家，但是我们xx在我们上海就有9家，每一家分店的营业额啊，您可以去百度上搜一下，我说的太多您也不太相信。之前的44家都坐落在一二线城市，这是唯一一家坐落在嘉兴这三线城市的，我想问一下您知道为什么这第45家xx项目会坐落在在我们嘉兴，这个三线城市嘛，你知道为什么吗？
买房甲:是这样的，小姑娘，我跟你说哈，xx项目之前我听过，但是我告诉你，现在一般而言，对于一些商业地产项目，尤其是这种全国性的地产项目，如果进入一二线城市，相对而言接受度还比较高一点。但是如果要进入这样三线城市的话，他们每个三线城市本地都会有相关的这种商业地产项目。我给你举个简单的例子哈，目前我们在青岛，他的万达为什么会倒闭呢，很大程度上是因为他有利群。利群是青岛的一个本地品牌项目，任何一个二三线城市，他都有本地的商业地产项目，他们在本地的人们心中，他留下的这种影响特别深刻，所以一般而言，所有的这种一线的这种商业地产项目进入二三线城市，他是很难盈利的，因为他们很难跟当地消费者的消费习惯去匹配，知道吧？
接电话
霸气女销售:首先你说的这种想法我非常能够理解你，但是你说的这些东西的话，我们的运营商跟我们的开发商全部都考虑到了的。我们这个项目，可能我还没有跟您说清楚，他打造的是我们嘉兴唯一的一座占地吃喝玩乐购，24小时营业的大厅购物广场，目前来看的话，是我们嘉兴唯一的一个。而且这块地也是当时万达广场跟我们xx项目竞拍的。我不知道您有没有去了解过我们的运营商，就是香港的四大财团之一，他的创始人是我们的......
买房甲:其实这个都不重要，小姑娘我告诉你哈，其实这些东西都不是特别重要，我本人就是学营销出身的。什么打造这个本地最知名的吃喝玩乐一条龙服务，其实本身啊，这种噱头的作用还比较大。比如你这个xx项目在嘉兴本地，消费者心目当中他到底能够留下多深的影响？你们本地的竞品，他们相关的项目有多少？他们认可度又有多高？你详细给我做个方案出来，你回头再给我打电话好不好？还有目前你这个项目投资回报率到底有多高？我投了之后，这肯定都是很贵的，那么接下来我在多长时间之内，我能够收回我的投资？你们的投资回报率应该是怎么做的？接下来在电商冲击之下，目前我的这个损失或收益应该怎么去实现一种对等？接下来我的这个商铺到底应该做什么样的项目，我都得需要有一个全面的考察，好不好？
霸气女销售：对对对，所以我才说跟先生您说，耽误您几分钟的时间，我跟您讲一下，我也不可能把我所有项目的信息，东西，全部都通过短信发给您，是不是呢？
买房甲：你别给我发短信，你这样吧，你记下我的邮箱，然后你把刚才我举得几个问题：第一个，你们这个项目在当地的知名度有多高？当地有多少个竞品？在当地消费者心目中他们又占据什么样的位置？我这个项目接下来到底要具体做什么样的业务？开展是什么样的类型？然后你给我做一个推荐，把那个投资回报率你们是怎么算的？这几个核心问题，你给我汇总一个方案到来，发到我的邮箱，然后到下周一，你可以来给我打电话。然后届时你的项目确实好的话，我可以去考虑看一下，好不好？
霸气女销售：看得出来啊，先生您应该是投资过很多的商铺吧？
买房甲：这个我的旗下就有一些房地产的一些项目，然后我本身也做过一些.......这个真的我时间很宝贵好不好，小姑娘？然后你把这些问题汇总几个方案，然后直接发给我，然后我们再去沟通好不好？
霸气女销售：稍后我会用我的邮箱发给您的。听的出来先生您的一个实力应该蛮雄厚的，而且的话，对于我们商业地产这一块了解的也非常的多，相对来说的话，您提的一些问题我可以再简单跟您说一下，然后再给您发一过去，到时候也加深一遍您的印象啊，是不是呢？
买房甲：那这样你言简意赅一点，言简意赅，一分钟的时间，好不好？yu
