深度揭秘 | 深圳未来20年房价暴涨的秘密
昨天(2018年6月5日)，深圳市住建局对外公布了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》（以下简称《意见稿》）。
仔细读完深圳发布的住房新政《意见稿》之后，我第一时间的结论就是：
再也没有什么能够阻挡， 深圳未来20年的房价持续上涨！
为什么这么说？因为更加尖锐的供需矛盾！
按照政府相关文件，2018-2035年，深圳市常住人口将增加44%，但新增住宅面积只增加27%！
下面，淘屋用数据来证明(“淘屋”公众号chengshitaowu)。
01
深圳当前住房情况
深圳是一个严重缺房的城市。
根据广发证券的2018年2月发布的《行业报告 | 深圳存量住房分析》（具体请看淘屋公众号的另外一篇文章）数据。
2016年可上市流通的住房存量1.52亿平，约167万套；对应2017年底深圳常住人口1253万人，相当于人均12.1平，人均0.13套。如下表格。
根据估算，16年年底，深圳存量住房约4.57亿平，856.8万套。
其中，商品住宅1.29亿平，138.5万套；保障房0.36亿平，46.5万套；工业区宿舍0.67亿平，171.6万套；“小产权房”1.78亿平，445.2万套；单位及个人自建房0.47亿平，55万套。
扣除“小产权房”后住房存量为2.79亿平，(“淘屋”公众号chengshitaowu)411.6万套。
按照国家统计局统计口径，农民房是不纳入住房建筑面积的，扣除农民房之后的住宅面积是2.79亿平，对应2017年底深圳常住人口1253万人，相当于人均22.3平。
而2015年上海人均住房面积是35.5平，2015年北京人均住房面积是31.7平。
深圳的人均住房面积只有上海的63%，只有北京的70%。
我们放宽要求，把深圳的所有农民房也纳入住宅统计数据，
深圳的所有住房（含农民房、工业区宿舍等）加起来，是4.57亿平，对应2017年底深圳常住人口1253万人，(“淘屋”公众号chengshitaowu)相当于人均36.5平。
02
猛烈增长的需求
按照《意见稿》（《意见稿》全文，可见淘屋昨日文章→《重磅 | 深圳住房新政：重返80年代，国家分房了》）。
深圳市住建局相关负责人在昨日的答记者问中说：
“《意见》确定的住房发展目标是基于需要与可能的原则，与正在编制中的深圳市城市总体规划（2016-2035年）充分衔接。
截至2017年底，我市常住人口1253万人，预计至2035年，常住人口将达到1800万人，新增约550万人，预计新增住房需求约180万套。综合考虑土地供应和住房建设筹集能力，将住房总量目标确定为170万套是必要的、可行的。”
那就意味着未来18年，深圳将新增550万人需要住房。
《意见稿》中准备新增170万套住房，这够了吗？
答案是远远不够住。
按照第一小节中的数据，未来新增550万人口，在住房条件不改善的情况下，需要新增住宅面积=36.5平/人*550万人=2亿平。
这170万套，是没有2亿平的。
03
远远跟不上的供应
按照《意见稿》，到2035 年，新增建设筹集各类住房共170 万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房(“淘屋”公众号chengshitaowu)总量不少于100 万套。
第一阶段（近期），2018—2020 年建设筹集各类住房42 万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25 万套。
第二阶段（中期），2021—2025 年建设筹集各类住房45 万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25 万套。
第三阶段（远期），2026—2035 年建设筹集各类住房83 万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于50 万套。
四种房的对应比例如下：
1.市场商品住房，占比40%左右。
以普通商品住房为主，面向符合条件的各类居民供应，租售结合。
2.人才住房，占比20%左右。
重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等各方面人才供应，可租可售，建筑面积以小于90 平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右。对符合条件的高层次人才实行更加优惠的政策。
3.安居型商品房，占比20%左右。
重点面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民供应，可租可售、以售为主，建筑面积以小于70 平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的50%左右。
4.公共租赁住房，占比20%左右。
面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，建筑面积以30-60 平方米为主，只租不售，租金为届时同地段市场商品住房租金的30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。
根据深圳国土规划委数据和广发证券中心分析，深圳商品房套均面积大于90平。如下图表。
根据这些《意见稿》内容，和上面商品房的单套面积，(“淘屋”公众号chengshitaowu)淘屋测算出未来这170万套的分布、总面积，具体图表如下。
也就是说，这170万套住宅，面积大约只有1.24亿平米！
远远不够前面所需要的2亿平!
我这里还根本没有说，按照深圳的土地使用规划，深圳建设用地上限是976平方公里，而截至2015年就已经使用了940平方公里，根本就没有新增土地了啊。
未来要盖出1.24亿平房子，必然要拆迁别的房子，例如前面说到的农民房，最后总的住房增量根本没有1.24亿平。
04
还有什么能够阻挡
《意见稿》没有出来之前，我们只能粗略推算出深圳的供需矛盾很大，房价没法维持在原地。
《意见稿》出来之后，我们就可以比较精确计算出深圳的供需矛盾到底有多大了。
简而言之，
2018-2035年，深圳市总计新增人口将超过44%；总计新增住宅面积不到27%。
供不应求只会越来越突出。
亲爱的，请你告诉我，还有什么能够阻挡，深圳未来20年的房价持续上涨？
END
