会计之路17 | “契税”基础篇
01
什么是契税？
一、契税的含义。
契税是以（所有权发生变动的不动产）为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
二、契税的纳税人。
是在境内发生转移土地、房屋权属行为并承受土地、房屋权属的单位和个人。
境内：中华人民共和国实施税收行政管辖的范围内。
土地、房屋权属：土地使用权、房屋所有权。
承受：以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。
单位：企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。
个人：个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍公民。
三、契税的征税对象。
契税的征税对象是在境内（转移土地、房屋权属）。具体包括以下五项内容：
⑴、国有土地使用权出让：土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。
⑵、土地使用权转让：包括出售、赠与和交换，但不包括农村集体土地承包经营权的转移。
⑶、房屋买卖：即以货币为媒介，出卖者向购买者过渡房产所有权的交易行为。以房产抵押或实物交换房屋；以房产作投资或作股权转让；买房拆料或翻建新房等几种特殊情况，视同买卖房屋。
⑷、房屋赠与：指房屋所有人将房屋无偿转让给他人所有。由于房屋是不动产，价值较大，故法律要求赠与房屋应有书面合同（契约），并到房地产管理机关或农村基层政权机关办理登记过户手续，才能生效。房屋的受赠人要按规定缴纳契税。以获奖方式取得房屋产权的，其实质是接受赠与房产。
⑸、房屋交换：指房屋所有者之间互相交换房屋的行为。
此外，土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与，予以征税：
A、以土地、房屋权属抵债；
B、以获奖方式承受土地、房屋权属；
C、以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
四、契税的税率。
实行（3%-5%）的幅度税率，具体的适用税率由各省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
五、契税的税收优惠。
按现行的《契税暂行条例》规定，有下列情形之一的，减征或者免征契税。
⑴、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的免征契税。
⑵、城镇职工按规定第一次购买公有住房的免征契税。
⑶、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。
⑷、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。
⑸、纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。
⑹、依照我国有关法律规定以及我过缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定，应当予以免税的外国驻华使领馆、联合国驻华机构极其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋全球的，经外交部确认，可以免征契税。
符合减免税规定的纳税人，必须在签订转移产权合同后10日内向土地、房屋所在地的征收机关办理减免税手续。经批准减免契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于规定的减免契税范围的，应当补缴已经减免的税款。
02
契税应纳税额的计算？
⑴、计税依据。
契税的计税基础为【不动产的价格】。
A、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的行为，以【成交价格】为计税依据。
B、土地使用权赠与、房屋赠与的行为，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
C、土地使用权交换、房屋交换的行为，计税依据为【所交换的土地使用权、房屋的价格差额】。
D、以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补缴契税。计税依据为【补缴的土地使用权出让费或者土地收益】。
为了避免偷税、漏税，税法规定，成交价格明显低于市场价格并且没有正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格差额明显不合理并且没有正当理由的，征收机关可以参照市场价格核定计税依据。
⑵、应纳税额的计算。
契税采用【比例税率】。
公式为：应纳税额＝计税依据×税率。
契税的应纳税额以人民币计算。若以外汇结算的，可按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。
03
契税的会计处理？
设置科目：应交税费-应交契税。
⑴、计算应纳契税时：
借：在建工程、固定资产、无形资产等
贷：应交税费—应交契税
⑵、缴纳时：
借：应交税费—应交契税
贷：银行存款
04
契税的申报纳税？
⑴、纳税义务发生的时间。
纳税人在签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天为纳税义务发生时间。
⑵、纳税期限。
纳税人应当自纳税义务发生之日起【10日内】，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并准确填列《契税纳税申报表》，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款，索取完税凭证。
纳税人出具契税完税凭证，土地管理部门、房产管理部门才能给予办理变更登记手续。
契税征收机关为土地、房产所在地的财政机关或地方税务机关。具体征收机关由各省、自治区、直辖市人民政府确定。
⑶、纳税地点。
契税的纳税地点是：土地、房屋所在地的契税征收机关。
以上，就是契税的读书笔记，没学之前，对这个税种完全不懂，学完就明白了。
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