揭“投资”日本房产的陷阱和“看客inSight”的底裤!
又发现一篇忽悠日本房产的软文，是一个叫“看客inSight"的中介，现在来揭一下他的底裤，帮大家了解一下究竟给你下了哪些套！“ 我提前一天预约了看房，接待我的是小周。”怎么又是有个姓周的？突然我联想到之前另外一篇软文周小果的东京购房记，这一系列的连环日本房产软文真是此起彼伏，忽悠国人找接盘侠！
看客inSight 是这么介绍的：位于JR山手线田町站步行5分钟的“グローリオ田町”公寓，2015年2月築、两室一厅(2LDK)，55.31平米，301室。精装（日本全部房产都是精装交付，没有毛坯房），挂牌售价6980万日元（约428万元）。忽悠软文的资料来源：https://www.douban.com/note/686032296/ ” 我提前一天预约了看房，接待我的是小周”------典型的中国人忽悠中国人的套路。但问题是，软文的广告是301室并不处于卖出状态(就凭这个细节，看官是否能嗅到什么异样吗？看客inSight 这个软文黑中介把自己伪装成投资客) ，正在转卖的却是401室(挂盘价7700万日元，成交参考价7005万日元)、1102室(挂盘价8480万日元)，价格水分极大!由此可见，看客inSight的软文是日本无良中介的广告贴、国人切勿上当!
根据其软文的基本信息，通过以下具体数据分析并对照他的原文来看清他忽悠的本质！
基本物件信息：挂牌售价：6980万日元，3F/11F。2015年2月初始售价5198万日元，比3年前的2015年8月小涨211万日元。公寓土地面积：541.85平米，总高11楼，1F～6F，每层5户，7F～11F每层4户，共45户。此物件占有实际土地权重：5531/204330（土地部分：14.67平米），公寓建于平成27年2月（築3年6个月），公寓每个月支出管理费和修缮费等标明是26180日元，经查实租金：每月25.5万日元，实际参考售价6862万日元(挂牌售价6980万日元)。https://www.ieshil.com/buildings/88929/ 停车费每月45000日元。摩托车每月停车费3000~5000日元，自行车每月500日元。
首先按照全款买入的实际分析：
1，土地价值，根据查询结果： 芝浦（しばうら）の最新の地価は、地価公示価格の平均値が125万0000円/m2（2018年［平成30年］） ， 芝浦の最高価格地点は「港区芝浦3-12-3」（218万0000円/m2）で、最低価格地点は「港区芝浦2-3-27」（125万0000円/m2），参考 ”芝浦３丁目”周边2018年的最高土地单价是218万日元/平米（这样可以最大限度的估价房地产市值，实际土地价格应该是低于200万日元/平米），那么土地市值=218*14.67=3198.06万日元（约3200万日元），地上建筑物本身市值=6980-3200=3780日元。注意：实际估算土地3000万日元，地上建筑物4000万日元左右。
蓝色打勾处就是附近最贵地价处：芝浦3丁目-12-3，红色星处是软文公寓地址芝浦3丁目-17-7
同芝浦3丁目，地价应该差距不大，直线距离92米。
此公寓真实土地市值应该小于218万日元/平米，建筑物部分市值应该大于3780万日元，这样实际房产折旧部分所占比例要大于目前估算水平，土地市值部分所占比例会小于目前估算值，即便这样有利于保值的角度来计算，所得收益率还是非常非常的小，实际情况会更加糟糕！
参阅此公寓301室市值过去3年6个月期间的价格变动表，挂牌价6980万日元，实际成交价在6862万日元左右、目前此栋公寓45户全部处于出租中（印证在日本中介公司目前没有租赁信息，只有销售信息），颇为蹊跷的是，晒出来的301室并没有在转售中！但是其他楼层有2户房东正在挂牌转售中，1户是1102室（挂牌售价8480万日元，63.34平米），11楼共有4户而且各单元面积都不相同，从房产中介的下面截图显示似乎有三户在转售，但是由于63.34平米的房型只有1102室，因此实质上11楼只有一户在转售中。此楼另一户转售中的是4楼的401室（55.31平米，挂牌售价7700万日元，实际成交参考价7005万日元）。估计他们的套路就像国内中介那样先在中国的网上晒出已经卖出去价格稍低的301室物件，如果你去问，那么就会说：“不好意思已经卖掉了，现在我给您介绍这栋楼另外两个物件（价格更高的401室和1102室）”。先把你引过去再说的套路！
因此一般日本人不会购买房产，糟糕的是日本人在近期趁土地价格上涨而在抛售日本房产，买下此公寓的房东至少要到40年以后才会收回成本，如果是自住可以，但是作为投资就是一个陷阱，不懂日本房制度和税收制度的人千万不要去当接盘侠啊！
2。买入时的诸项费用：具体数据以日本房产税收部门的官方房产估值进行征税，此处以估算500万日元（注意：这是估算的下限值，实际应该高于500万日元），仅仅中介费就是232.2万日元（约14万日元）所有费用的具体估算方法请参照https://www.douban.com/note/671660901/
3。首次买入时的实际支出=6980万+500万=7500万日元（约470万元人民币）。
4。支出部分：每年持有税（固定资产税+都市计划税）是根据房地产购入金额的6折作为固定资产税的评价额对土地和地上建筑物分别计算。
土地部分：3200*0.6/6*1.4%=4.48万日元，3200*0.6/3*0.3%=1.92万日元。合计：6.4万日元。
建筑物部分：3780*0.6*1.7%=38.56万日元。 总计每年持有税：45万日元。
5。租金每月毛收入：25.5万-2.6万日元=22.9万日元，每年租金实际收入=22.9*12=274.8万日元。
6。每年火灾费用：6980/1000*26180/10年=1.9万日元/年。
7。房屋折旧率计算，日本法定公寓耐用使用寿命47年，平均RC公寓使用寿命是43.2年。意即公寓到43年时，地上建筑物的市值为0，按照此计算，每年房产折旧3780万日元/40年（房龄3年半）=94.5万日元。也就是说40年后，售出此房产等于是卖出土地部分的市值。查询到此公寓周边40年以上公寓的售价在3300万日元以上（例1976年築公寓），这样特就可以侧面估算周边土地的市值范围。
8。每年租金收入的所得税：274.8*10%-9.75=17.73万日元。
每年账面实际收入=274.8w-45w-18w-1.9w=209.9w日元。每年收益率=209.9w/7500w=2.8%，这是满租客和租金40年不变的理想状态下的毛收益率。折算折旧率，那么实际收益率为(209.9-94.5)/7500=1.54%。这是投资日本房产的表面真相！也就是说买房比租房每年便宜1.54%。
9。日本房产购入后5年内售出的转让税是39%，超过5年是20%。想从日本房子的差价赚钱那是痴人说梦！而且，在日本能够承受租金水平超过每月13万日元的租客反而会变成购房人群。通常租金价格在8万~13万日元之间的公寓房产是最大的租赁人群选择的房产对象。
10。再来看40年后的资产（暂且假设土地价格不变，日本的土地价不是单边上涨，2018年的土地价格刚刚恢复到1996年的水平，比2001年上涨50%~100%不等），3200w+209.9*40年=11596万日元。40年每年的实际收益率为(11596-7500)/40/7500=1.365%，一旦有空租期(空置率平均13.9%)或者租金随房龄下降的话，实际收益率情况肯定低于1.365%，根据空置率打86折的话（日本房产规定有租客居住，后续租客必须在前租客退房后才能看房，因此必然会产生空租期），最终收益率应该是在1.17%以下，换句话说如果你一个外国人贷款买房的房贷利率超过1.17%(一般日本人目前平均房贷利率是0.775%)的话，就会发生跌破本金的结果!
由此可见，对一般日本人来说，买这个公寓每月23万日元还贷加上每月2.6万日元的管理费和修缮费一共25.6万日元，那么和租这个公寓每月25.5万日元相比，似乎还要每月贵1000日元。买房未必比租房便宜！
即便涨10%、你售出转让时5年内日本转让税是41%，持有超过5年是22%转让税、还有其他中介费(售价*3%+6万)和交易手续费(500万日元)也是一大笔，真正到手利润just only，所以不要被障眼法给骗了。
特别需要强调的是，此公寓所处位置在东京湾边上，属于是填海造路地块(埋立地)，土壤的抗震性非常低，表层地盘增幅率高达2.23(特に揺れやすい）属于特别容易摇晃地质地块,正常值是1.5.一般高于2.0区域就算在平时也要一直保持抗震准备。
综上所述，在全款购买日本新公寓或者次新房公寓都会破本金，那么外国人在日本通过不正规贷款方式购买日本房产那就铁定赔钱!
更为关键的是，这个看客inSight一边在文中鼓吹说“在日本，一个工薪族大约工作6-10年就能支付一套房子。”一边又说“90年代泡沫时期，六七百万的房子如今市值缩了70%；20多年前抄在了山顶上的人，有些至今还在还贷。”这不是自打脸吗？骗子的本质就是胡说八道，想到哪里就说到哪里，随心所欲，毫无逻辑性可言！
这样不动脑子的软文都敢发，如果我是你老板，肯定开除你！
以上是日本公寓的全部真相，在日本只有自住才有买房的意义，但从考虑居住地变更的便利性来看，一般日本人选择租房的比例更高！
