对未来的推演

在过去房价暴涨的十四年间，出现了什么现象？

房价暴涨，房租较为稳定的上涨，生活资料分化，低端日常消费涨幅较少，但大量出现中高端消费品消耗掉中产阶级的手头上的现金流。很多东西，特别是考虑到收入上涨的因素之后，很多东西，实际上是变便宜了。有些理论认为，在币值稳定的情况下，通缩才是正常的现象，因为生产力进步将会用更低廉的价格提供更多的商品，就像是电子设备，飞速发展，越来越先进，但是一台电脑的价格却从一个人几年的工资，变成了一个人一个月的工资，甚至半个月，1个星期的工资。包括食物也是，在考虑到收入上涨的因素之后，过去十四年间食物的价格其实是在下降的，只不过在这个期间，我们不断地把我们所消费的食物的品质提高。假如原来我们用50%的收入来吃大米蔬菜，现在我们用50%的收入来吃大米蔬菜牛肉和鲍鱼。如果维持原来的消费水平只吃大米蔬菜，其实这个食物的价格是大大下降了。

但是到了转折点之后，这些情况是不是会渐渐反过来了。

主动、被动（现在看起来很可能主要是后者）去产能之后，工业品的廉价泛滥趋势将会被遏止，相反的，农产品的价格将会提高，因为廉价农产品的来源很大一部分是来自于出口工业品换取农产品的进口。

农产品作为生活最最基本的需求，价格一旦上涨将会锁住货币政策的手，结合美元的升值趋势，考虑到可见的将来人民币依然要挂钩外汇储备，所以大放水是近乎不可能的事情，一放水就真的洪水滔天了。对比M2，如果要做到像当年4万亿的效果，现在就得放水10多万亿。通胀的手被固定住了，房价就没办法上涨。

现在中介利用金融杠杆去炒房租的逻辑，其实跟开发商利用金融杠杆去炒房价的逻辑是一样的，但是跟房价同样的逻辑，房租上涨的动力并不高，现在短期内的快速上涨已经消耗了很多动能，以后的空间不会太高。最终租金回报率还是会回归4%左右，不过不是以房租暴涨的形式来实现。而是以房价下跌的形式来实现。

城市发展的逻辑也会跟之前反过来，从老城区衰颓、新城区遍地开花，变成老城区坚挺甚至一定程度上有所复兴、新城区资金跟不上烂尾。原因是房价下跌导致的土地价格下跌，最终使得老城区更新的成本下降，而新城区崛起的推动力主要是老城区的衰颓、人口的扩张以及基建的支持，基建的成本不会受太大影响，经济不好会影响城市人口扩张，老城区更新也会减弱新城区的发展动力。

在农产品不断上涨的推动之下，农业用地的价格将会上涨。资本有更多的冲动去上山下乡。如果及时开放农村土地市场的话，组织可能会续命一把。可以说农村土地市场是组织最后的超级大底牌了。不过农村问题非常复杂，极度复杂，所以会发生什么很难说。从经济基础上来说，现在中国有了城市反哺农村的能力，虽然不是很强，但是逐渐反哺沿海省份农村还是可以做到的。

从日常在乡下跑的一点观察来看，近两年在农村的投入非常大，至少在广东，非常偏远的地方都整修河堤河道，搞农村卫生和污水集中收集处理等。我们不能把官衙想成慈善家。考虑到背后的动机，除了收买基层换取稳定之外，还有一个可能性，就是为以后的卖地做准备。众所周知的是，开发一个工业园区或者一个新城区，首先要做的就是确权收地，然后三通一平。农田和宅基地的确权工作已经做了有些年头了，收地也在通过新农村建设赶农民上楼在做了，搞农村基建可以理解为三通一平。等三通一平过后应该就是开始卖地了。

关于房产税方面，尽管有拆违，但各大城市还是拥有大量的小产权房，特别是在南方。收取房产税的逻辑就是，城市依靠卖地收入已经是走到了尽头了，以后要靠房产税细水长流了。小产权房和大产权房的区别之所以存在，最主要的原因就是土地财政，更准确来讲是卖地财政。等到卖地财政终结，模式转为房产税财政，为了把细水拓宽，那么小产权房很可能会转正，成为合法物业，拓宽房产税的税基。