我在斯里兰卡首都买了一套房……
（斯里兰卡小妞，兰卡华文第一自媒体）
大家可能知道了，前段时间我在科伦坡买了一套公寓。
此前网上能找到的这方面真实经验非常有限。在看房和研究阶段，我有幸得到几位些朋友提供的珍贵信息，因此我也在这里和大家分享一点我的购房经验。
PS：上周我们去查看新房，我们还没搬进去，两只鸟在我们阳台上安了家还下了一个蛋（尴尬依然要保持微笑）……
所以这几天我们在张罗在阳台上装鸟网……
科 伦 坡 地 产 市 场 现 状
谈买房感受之前，先说一下我对科伦坡房地产市场的一点看法，首先是当地公寓的分类。
科伦坡目前成规模的小区还比较少。现有楼盘里面，一栋独立高层建筑较常见。根据公寓的设施和服务，我将科伦坡的公寓分为高、中、低三档。
- 高端公寓：由斯里兰卡本地或者外国大型集团开发的大型地产项目，一般是由一座或多座高层、超高层建筑组成，拥有先进配套设施和严格管理。
- 中端公寓：由斯里兰卡本地的中型或大型地产公司开发的小型地产项目，一般只是一座8~11层的小高层建筑，提供基本的管理和服务。
- 低端公寓：斯里兰卡本地开发商的低端地产项目或由私人建造的公寓楼，一般是4~10层的住宅楼，主要为了满足最基本的住的需求，管理和设施并不完善。
楼 盘 分 布 区 域
为了保护城市周边的湿地和减缓城市发展速度，斯里兰卡政策上鼓励城市向高空发展。
目前，高端公寓主要集中在科伦坡的2、3、5、7区，3区、4区以及6区的沿海一带建有大量中端公寓。
大 致 参 考 价 格
此处以三室公寓为例（包括二手房和期房）。
大致来说，高端公寓的售价至少在5000万卢比以上，中端公寓在3000万~4500万卢比之间。通常：楼层越高越贵，海景房的价格高于城市景。
注意：这只是参考价格且有浮动。不同的地理位置、设施配套、房型面积、楼层朝向……这些因素都会造成更大价格差距。
斯 里 兰 卡 公 寓 交 付 标 准
科伦坡中端以上公寓都自带停车位和泳池、健身房，房间也是统一装修。
除了墙面、地面以及厨房、卫生间全部完成装修外，一部分开发商还会赠送空调、热水器、电扇、烤箱等部分电器。这种类型，只要再添置一些家具就可以“拎包入住”。
付 款 流 程
外国人目前还无法从银行获得抵押贷款。
对于期房，开发商可以根据项目进度，将总房款分为10期进行支付，而对于已建成的房子或二手公寓则须一次性付全款。
我们就是付的全款，如果可以分期的话，压力自然会小一些。对于并不着急自己入住的朋友，可以重点考虑后面一种。
科 伦 坡 公 寓 销 售 情 况
根据仲量联行对科伦坡豪华公寓的调查报告：落成项目中有98%的房屋售出，而在建项目也已经卖掉47%。
关于以上数据，我们在实际看房中是有些惊讶、也有些体会的。因为要自住，我们考虑买的前提是现房，而看房过程中发发现：我们看上且有能力购买的新楼盘，现房基本卖得差不多了；零星剩下的几间，房型也不怎么理想。
最后，我们只好退而求其次，买了一个二手房。
不过，这个房子的原主人曾经是真的打算把这里当成家的，但因为工作关系，她还没怎么住就调往海外。房子一直空着，基本就是新的。
我们运气还不错。
什 么 人 在 斯 里 兰 卡 买 公 寓？
现在，外国人并不是购买主力。
据斯里兰卡房产网站公布信息：超过6成的公寓是被斯里兰卡人购买，外国购房者不足1成。斯里兰卡的富裕阶层认为：与投资股票和银行储蓄相比，投资房地产回报率更稳定。
除 了 房 款，还 有 哪 一 些 费 用？
无论是新房还是二手房，都要缴纳4%的印花税。
此外，为了核实房屋产权信息，避免房屋被多次销售，还需要聘请律师。律师服务费大概是购房款1%~3%。
购买二手房的中介服务费由卖方承担，费用为总房款的1%左右。
最后，据说斯里兰卡即将征收15%的公寓购买VAT。
科 伦 坡 公 寓 价 格 走 势
根据lankapropertyweb统计数据：科伦坡公寓销售价格在2018年上半年上涨6.6%，但下半年受汇率波动和政局影响，房价出现下滑，环比下跌0.01%。
但科伦坡市区的平均地价在过去一年内上涨36%，土地价值增长惊人。
我在买房过程中的一点小小感受……
境外购房，确实遇到不少麻烦。
在国外买房子，最困难的环节就是钱如何汇到境外。原则上讲中国是不允许用中国的资产到境外买房的。
尽管科伦坡房子总价不贵，但是受每人每年5万美元购汇额度的限制，短时间内转出几十万美元是非 常 困 难 的。
注意：像什么蚂蚁搬家、地下钱庄、网银兑换等，都属于违规换汇。而且趋势上会越管越严。
每年外汇管理局的官网，都会发布各种逃汇案例，警示众人。看着那些好像就发生在身边的例子，真是汗都快出来了……
以前对于逃汇行为，也就是罚个款、上“关注名单”，但是现在则可能被纳入征信系统。
开通斯里兰卡投资账户 外国人在斯里兰卡买房，正确的方式是通过IIA账户，这样方便出售时返回投资。根据规定，转入IIA账户的资金必须来自斯里兰卡境外，地下换汇的方式是行不通的，除非不考虑以后资金的转出。 关于这一点我们详细写过教程：外国人在斯里兰卡开投资账户需要什么资料？我们给11家银行发了邮件。（点击蓝字进入）
情节特别严重的，甚至会被判刑（这一点，一般只会发生在超级富豪的身上）。国家主要监控大额的逃汇行为，如果钱款不多，又在合理合法范围内，还是有一些些操作性的。比如开通投资/海外账户，分年度先把一部分额度转出来什么的。
违规购汇的行为，还是要尽量避免啦。作为公民，要支持国家的管理（此处有强烈求生欲）。
很多人问我“科伦坡公寓是否值得投资？”
个人看法（仅供参考）：斯里兰卡不是一个适合赚快钱的地方，任何行业都是如此。如果你是抱着快速炒房的打算，那就建议要非常谨慎了。
如果你特别喜欢这里的生活，或工作事业多多少少和这里有一定的关联，买一套房中长期持有或租赁出去，还是很合算的。毕竟这里租售比真的高啊……
比起国内房市现状，斯里兰卡地产还是蛮有潜力的；价格也不贵，属于咱还买得起的。至于我们的买房具体过程，我会在下一篇给大家分享更多干货。
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斯里兰卡小妞，“最懂兰卡旅行的人”
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出版6本书，10家网站签约作者。基本包揽市面上的兰卡指南，作品包括：《中国国家地理.斯里兰卡旅行指南》、旅行笔记《印度，不可思议》， 翻译作品《勇者征途：攀登七大高峰》等。 小地球联盟斯里兰卡领主。受邀入驻搜狐自媒体、今日头条、一点资讯、腾讯天天快报等，《环球时报》特约记者。参与旅游卫视、东南卫视节目拍摄。同时也是旅行者和徒步爱好者。足迹慢行4大洲30多国。
