从宏观层面盘地产逻辑：《房势》

从2010年入学重大建管学院，读研毕业至今，作为地产从业人员，耳濡目染，对地产行业也算有一些基本认知。

但是这本书里面的很多观点跟之前多年积累至今的想法都不太一样，遂有此篇以为念。

1.介绍作者

看这本书的由头是室友推荐，是那种网上买到的影印版，也没当回事，从去年11月份就开始断断续续的读。

读过半的时候愈发觉得这个作者厉害，一查才发现，大有来头。

以下节选自百度百科：

张捷，男，祖籍河北唐山，毕业于中国科学技术大学，先后从事多个行业并多有建树，现为中信改革发展基金会资深研究员 、中国政法大学资本金融研究院兼职教授 、北京量跃资本管理有限公司的法人、北京市金章科技发展有限公司董事、《环球财经》副总编、国务院发展研究中心国际技术经济研究所客座研究员，中央电视台、中国国际广播电台、中经网特约评论员、律师、金融地产投资人。2006年来发表了许多有影响力的著作和文章，涉及政治、经济、法律、历史等多方面，因其视角独特，思维敏捷，逻辑缜密而引起较大反响。已出版的著作有《信用战》、《房势》、《房噬》、《涨价的世界》、《资源角逐》、《霸权博弈》《定价权》 、《网络霸权》、《拼娃——学霸世家谈教育》等。

2.本书简介

之所以跟以往积累的对地产的概念不一样，盖因作者是从国与国博弈这种更宏观的概念来谈。

我所了解的地产行业很多投资报告，针对某个城市某个时间段的研判，更多考虑人口流动、融资情况、政策情况等，针对某个项目的可行性，就是从拿地强排、确定销售节点、测算建安成本最后分析NPV、IRR，判断可行与否。这都是更为微观的地产，但是从这两个层次是看不出地产的发展趋势的。

而中国的房地产何去何从，要往更宏观的层面去找答案。作者说：房地产作为（国际）金融博弈的重要棋子，在中国经济大国崛起的洪流中，要有一个更深入的认识。

3.读后感

首先是直观上觉得作者很厉害，观点能够站住脚。至于对不对，我判断不了。因为我跟这个作者的知识量级没在一个层次上，所以无法通过独立的思考判断他说的对不对。这种从知识储备上被全面碾压的感觉，让我觉得自己真的读书太少。

其次，行文风格，浅显易懂，有点像酒桌上侃大山的感觉。当然，作者的数据以及专业知识过硬，很多之前看专业经济学书籍没懂的，在这本书里搞明白了七七八八。

4. 点式回顾

不做全面复盘回顾，讲几个让我印象深刻的点吧。（Q代表问题question，A代表答案answer）

Q1：中国房地产是不是绑架中国经济？

A1：作者的观点不是。中国依靠地产快速发展。不要简单的把房地产看做卖房子，其实它是一个城市化的进程，不仅仅是修房子，还有房子周围的基建、城市对人口的聚集。

另一方面，我们常说投资、出口以及消费三驾马车。其实，投资，是一个财富积累的过程。中国如果靠消费来主要拉动经济，世界资源不能够满足，而且消费了之后是什么也不能剩下的。但是，投资不一样，房子建好了，基建建好了，这些都是积累下来的财富。所以，我们选择这种发展道路是没啥问题。

A2：中国房地产什么时候到牛市拐点？

Q2：作者的预测是2035年，依据是哈里森房地产模型以及中国的城市化进程。

其实我们经常讨论，房子会不会降价。只有刚需但又买不起房子的人一直在想房子降价，但是实际上是，中国经济发展顺利，不会降价。降价发生在恶性通胀产生，房市腰斩，整个国家财富缩水，我们的人民币贬值。这个时候房子便宜了，但是大概率我们都会失业，然后也没钱买房子。所以，这样说来还是不要祈祷房子突然降价。

Q3：我们会不会跟香港、日本一样泡沫刺破？

A3：作者首先不认为我们有很多泡沫。关于究竟有没有泡沫，很多同行，都跟我讲过，到处建的都是房子，很快我们就要走下坡路了。但是怎么说，没有调查就没有发言权，究竟这个供需水平是什么样的，也不能断言。

其次，他不认为日本泡沫是一种失败，而认为是日本有意为之。简单概述就是日本先是把房子炒起来，很多外国人投资，日本人拿这个钱又在国外置办很多产业。然后把这个泡沫刺破，把外国人投资的热钱套牢在这里面，日本普通民众受到的影响比较大，但是大财阀和日本政府从中渔利。因为结果就是，日本取得了超过3.5万亿美元的海外资产，再加上海外企业的销售额，海外的“钱”达到7.69万亿美元，从而控制了大量的海外资源，相当于日本国内1.58倍的经济规模。

Q4：我国核心城市的房价算不算高？

A4：确实，我们一直认为我国核心城市的房价比较高，但是要看对标的是哪些城市。作者列举了俄罗斯、印度、巴西的核心城市，比我国的北京、上海还要高。我没有时间和精力，不然可以好好来查下验证下当前各国的水平。

Q5:房价上涨，是不是政府从中渔利？

A5：之前我在一个学校代课的时候，清晰地给学生们讲过一个观点，是一栋房子它的售价最终的利益分配，其中政府拿到了最多的钱，包括土地费用以及各种税费。但是其实这是应该的。因为政府为我们投资建造基建设备，在国外，因为土地私有，这些是房地产商来做的事儿。所以，我们买房子，买的不仅仅是房子本身，还有他附带的配套设施。

这也就是，我们去买房子的时候，售楼小姐着重给我们介绍的地方。

也就是，我们最重视的，决定一个房子价值的，除了区位、还是区位。

Q6：房价上涨是不是中央政府和地方政府的博弈？

A6：这个引用原文。

有一个习惯流行的说法说房价上涨是地方政府与中央政府的博弈，是地方政府为了利益对抗中央，更进一步说是土地财政绑架了地方政府，地方政府的财政收支严重依赖土地的收益，并且认为这样的局面是中国经济的巨大包袱。

但实际上土地财政是非常合理的，因为政府为了刺激经济采取了积极的财政政策，财政政策额的主要投资方向在于基础设施的建设，这是中国工业化的基础，人民生活提高和社会发达更是离不开这样的建设。

最后，想感慨一下。国与国之间的博弈更加赤裸裸，更加显现这就是一个丛林世界。霸权地位，就可以攫取资源，可以奢侈度日，超前消费，美元贬值（作为结算货币）让世界人民一起背锅。

还看懂了一个小知识点，美国通过量化宽松货币政策印钞让热钱流通到中国，中国如果一直经济高速发展，那么热钱在中国就可以渔利，中国的资源财富就损失了。我们不能像日本一样做大一个泡沫，然后让这些国外投资套牢，但也有适当的紧缩，调整经济、硬着陆，不然就一直会被这种像吸血鬼一样吸血。这样说来，跟这几年的经济政策是吻合上的。

我的经济学基础非常薄弱，大学的时候学过西方经济学，但是其实比较简单基础。所以如果有专业人士，我上面说的不对的，请不吝赐教。