房客不领情，房东恨得咬牙切齿，到底如何应对纽约史上最严苛租客保护令？
HBO经典剧集《Sex and the City》里
女主角Carrie曾经精辟地概括过：
纽约客永远在忙着找工作、找男/女朋友、找公寓！
的确，所有居住在纽约的人们有65%都是租房一族。繁忙的纽约人多、楼多、公寓多，从来不缺租客，所以纽约市的租金也跻身全球最贵城市之一，好在花了钱肉眼还能看到一些回报：纽约对于租客权益的保护可以说是十分到位，而且是立志于越来越到位。
于是就在上个月，纽约州出台了最新租房条例，旨在进一步保障租客的权益以及保持纽约租房市场的稳定性。而这一次，面对这些最新条款时，不管是“无产阶级”租客、还是“有产阶级“房东，双方都有一堆“麻烦”亟待解决！
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租客：我们内心悲喜交加
01 退还押金
这次纽约州2019租房新修确实大大提升了租客的利益。新租房法规定：房东最多只能收一个月房租的金额作为押金，并且在租客退租后的14天内必须退还。如果有任何押金抵扣的话，房东也必须给出一张写清具体扣钱原因的清单。
谢天谢地，这项规定确实能够帮助租客们改善常见的“我等到花儿也谢了，却等来一张不剩多少的押金支票”系列问题。
有朋友就曾遭遇过“明明在去年10月31号就已经退租，足足等到今年1月底才拿到退回的押金”的实例，而且欲哭无泪地想说明明特意请了专业保洁彻底打扫了公寓、也没有任何损毁、打洞状况，到底还有哪里可以扣掉那么多钱？！！
而且不能问，一问就是大楼前台喊你去问leasing office，leasing office喊你去问大楼公司，公司行政喊你去问会计部门，可谓是叫天天不应、叫地地不灵，只能自认倒霉。
02 涨房租
其次，如果房东打算上涨超过5%的房租，那么TA需要至少提前30天通知租客。如果租客住了超过1年，那么房东则需要提前60天给通知。而住2年以后的租客，房东需要提前90天通知。此项政策实施后，在面对房租上涨时，租客至少有了充分的考虑时间。是走是留，大家可以货比三家后再做决定。
03 设限租户审核程序
新法规定，房东不得收取租赁申请人的申请费，背景调查费实报实销但不得超过20美元。
如果房东因申请的租户与原房东曾有纠纷为由拒绝出租房屋，或调法庭记录查询，均属于违法违规行为。房东使用非法手段驱赶访客，比如说是强行换锁、恐吓等，都会面临民事处罚，赔偿金可高达一万美金。
新法听上去是不是还不错？！
但也好心办“坏事”，给留学生们带来不小的麻烦...
04 租金只能按月支付
为了确保租金按时到账，纽约的大部分出租房屋都要求租客的年薪要达到月租金的40至48倍，这对于学生或者是刚刚参加工作的人来说，几乎很难实现。
以前为了解决这个问题，房东也接受租客年付或半年付，所以很多纽约的留学生都会这么操作。但是现在因为新租房法规定：包括押金在内的所有的预付款不得超过一个月房租。
对于没有年薪收入的留学生们来说，担保人/担保公司成了唯一的选择。本来租金就在年年涨，现在又要加上一个月或1.5个月租金等额的担保费，大家每个月又要多吃两碗土了...
“政策来得太快就像龙卷风”，这个消息一出就火速席卷各大租房群，所有还没来得及签完合同的租客都要立即按照新条例来交房租。
就拿Long Island City来说，留学生租客简直是撑起了半边天，哪一个租赁大楼里没有我们中国人的身影？但现在，由于年付取消，不少小伙伴都选择搬到新泽西的Newport去。Newport在这场改革中默默表示：“你有豪华大楼我也有，你环境好我也不差，但你有的限制我却没有，谁还不到我的碗里来？！”
2
房东：我们对此很愤怒
当房东难，
当美国的房东更难，
当“租客比天大”的纽约房东更是难上加难！
作为世界之都的纽约，向来靠着自己房产市场超高的流动性，优秀的租金回报率以及“即使遇上经济危机也很坚挺”的稳定性，吸引着地球上各路买家。而现在出台的新租房法案，简直就像是一盆凉水“哗”得一声浇在了房东头上。房东们只能摸着被伤透的心，问一句：
“所以纽约你就不管我们房东的死活了吗？！！”
从新政策来看，
可能房东的“死活”还真不是纽约市政府考虑的范畴...
01 “驱逐房客”
比如新租方法就规定说，即使租客被驱逐，在租客无法在附近找到类似住处的情况下，那么在考虑到驱逐对租客的身心或其孩子读书换学校之类不利的影响之后，现在法院有权将驱逐推迟一年时间。
这意味着，如果无论房东碰上了多么恶劣的租客，即使法庭下了驱逐令，房东依旧有可能还要忍受TA再在你的房子里继续作威作福。
02 违约修缮期
另外，如果租客有任何违反合同的行为，比如住宅拿来做商业用途之类的，现在TA将有30天时间来修缮这个问题而房东不能采取任何行动。
比如之前网上流传的“留学生把租房弄成垃圾场”的新闻来说，正常房东得知自己的房子被糟蹋得不成样子，在被气死之前肯定想要立刻冲进去抢救一下，但是纽约房东们就不行了！！！
在新法规的约束下，他们必须佛系地给予租客长达30天的“违约修缮期”，30天结束之后才能根据最新的状况决定接下来到底该如何处置。
03 租客黑名单
因为新法还规定，房东不能再让租客上黑名单了。此条例的本意是，为了保护那些为了合法权益勇于跟房东抗争的“英勇租客”不会被房东联手报复，但间接地它也保障了恶劣租客将不会被房东放上租房黑名单，可以自由辗转于纽约租房市场。这无疑大大加剧了房东遇上此类无赖租客的可能性。
房东们心里哀嚎，真是“请神容易送神难”！在新法的“难鉴别”和“难驱逐”这两座大山的双重夹击下，房东们可真要好好挑选优质租客了。
04 新法与合同“自相矛盾”
尴尬的是，虽然新的租赁法已经在今年6月14日生效执行，但现在市面上普遍使用的租房合同与新法有多处冲突，所以房东们不得不费心修改合同条款，强烈建议房东们耐心看完这个部分！
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纽约公寓出租常被使用的模版合同是REBNY(Real Estate Board of New York)的模板公寓出租合同Standard Form of Condominium Apartment Lease(1988年版权版)。
下面挑几个重点内容给大家讲解一下：
合同第4条，押金部分
截图来源于REBNY合同模板，版权属于原作者
1). 模版合同第一段对押金金额是留白的，新法规定：无论押金还是预付租金都不得超过一个月租金的数额。所以这个部分填写时需要非常注意，押金不能填得比第三条租金还高。
2). 模版合同第二段提及房客会在租约到期内60天获得返还的租金，且如果房客有违约行为，房东将会扣全部或部分押金；
现在则要改成：
- 押金应在房客搬出后14天内退还；
- 如果房东扣押金，需要提供逐项的明细；
- 如果房东不在14天内提供押金单据，将丧失扣除押金的权利。
合同第17条，房客违约时的房东补偿
截图来源于REBNY合同模板，版权属于原作者
在旧法下，房客如果在合约内提前搬出，房东房东依旧可以追缴租金，无论房屋是否再被出租，房客必须支付房东新旧房租差价、出租的成本费用。
而新法中，如果房客违反合约提前搬出，房东有法定义务必须积极地再次出租房屋，一旦房屋被出租，新租约生效立即解除旧租约，这就意味着立即解除了旧房客基于租约的缴租义务。
合同第28条，公寓状况检查
截图来源于REBNY合同模板，版权属于原作者
新法对房屋交付检查和租约到期的退房检查有了更明确的规定。
房东有义务在签署租约前向房客提供房屋检查的机会。如果房客要求检查，则双方需要准备一份入住前的书面协议，写明屋子状况和已有的瑕疵、损毁，这份协议将作为租约解除时计算押金返还额的证据。
解约前，房东有义务书面告知房客享有搬出前共同检查房屋的权利。无论房客是否共同检查，房东都有义务准备一份清单，罗列出需要修理和清理的事项。房客有权利对这些事项自行补救，这个清单也将作为扣除押金的依据。
房屋续约
另外，租房合同里往往会有续约选项。模版合同里规定房客有权利在租约到期后选择续约，并提前填写续约时候的租金涨幅。
新法规定无论是涨超过5%的租金还是不续约，都需要房东发出书面通知。如果不按规定发通知，则默认为房客可以按照原条件续租。
为所有坚持看到这里的房东们👏👏👏，这次新法出台的确是给纽约房东添了不少麻烦，所以强烈建议房东们为了更好地维护自己的权益还是尽量选择向专业房产律师求助吧！
为了反击政府的严重偏袒，纽约房东们也已经正式起诉纽约政府，抗议“新条例侵害了房东的合法权益、并不公平地将租房市场带来的压力全部转嫁给了房东”，旨在希望政府取消新修订的条例。
到底谁会在这一轮较量中取胜，我们将会密切关注最新消息。说实话无论你是房东还是房客，能在纽约立足生活大家都很不容易，真心希望这些新政措施真的可以解决实际问题，还不是给大家徒增烦恼！
本文原创作者是元合律师事务所，
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