二手房购买经验帖

个人经历，仅供参考

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购房背景

为什么买房

房子背景

位置：南京市中心，靠近新街口，商圈包围，双地铁，公交方便

大小：面积30平方，实际使用面积26平方；低楼层，朝南，长方形户型，住宅性质房屋

交易前提：非共同拥有，属于业主婚前财产，满五唯一，只需要缴纳1%的契税，有抵押

学区：一般学区，小学和中学都是中等学校（学区不是我的重点考虑，所以可以接受）

业主：业主是个不啰嗦也率直的女孩，整个交易过程，双方都未给对方徒增麻烦，这种遇见需要运气

该房子是划拨性质的房子，再此科普一下几类房子属性，基于此次购房过程中，我的个人了解。

商品房：70年产权，产权清晰，新楼盘大多是商品房，开发商直接售卖的房子，投资属性相对大一些，位置和配套设施和售价直接成正比。

公寓房：小产权40年，50年，65年，大多没有燃气，有个别的也可以有燃气，商业水电，一梯很多户，居住密集，但价格便宜，如果地段好，也是可以购买，自住或出租，要慎重考虑后续脱手。

房改房：一般是以前的福利房，土地性质是划拨，房龄大多较老，位置和配套都会很成熟。划拨性质就是政府是无偿拨给土地使用者使用，不设定土地使用年限，但设定了不能抵押、出租、转让等条件限定。如果划拨土地的房屋转让，需补交土地出让金，改变为出让性质，方可变更产权，拥有产权证和土地证两证。后面的交易就不需要在出土地出让金了。

拆迁安置房：拆迁户安置房相对商品房要便宜，但是有一定的风险， 过户的费用和商品房过户费用一样，需要补完国有地税，一般会由买方负担，个人觉得安置房房屋质量一般，并不建议。

交易流程及注意事项:

一、8.31号 签合同

双方在中介处签署合同，交定金，定金一般2到10万，可协商。

缴纳中介服务费，绿色中介是2.4个点，可要求打个折扣，我的个人案例是接近9折。

仔细浏览合同细节，对存疑处要求中介给出合理解释。合同上明确业主需要自行解押，资金房产局托管，交割时家具和电器的去留。

我的个例是业主将房子抵押贷款，还有30万没还清，签订合同前和业主协商好，过户前，需要他自行还清贷款，有些交易是业主需要用买方的首付去还清贷款，个人觉得这样存在一定风险，资金不受监管，我个人比较谨慎，不接受这种解押。

合同上无法明确交易过程的具体日期，如必须写明几月几号房本到手，过户，一般以完成单个节点后的多少个自然日为约定，一样具有约束力度。以我个人为例，整个过程都比合同约定日期更短。

绿色中介也会提供一份有盖章的保证书，大概是确保交易一旦中止，缴纳的费用都会退回，还有交易过程中，中介提供的具体服务。

购房交易每个人遇到的情况都不一样，签合同前一定要仔细了解房源和业主情况，要求进行产调，确定真实房龄，业主人数，抵押情况等，做好应对计划，不需要慌乱中介的催促，要做到心中有数。

二、9.3号 网签

网签不需要本人到场，中介会帮忙搞定，确定网签金额

三、9.9号 面签

面签之前，中介会帮忙确认，贷款的银行是哪个，由于我购买的房子房龄较老，需要评估是否可以贷款30年，且由于南京商贷利率普遍上涨15%~20%，需要事先是否能贷到15%。我的个例是对接工商银行，可以贷款30年，上涨15%的利率。

面签可以周末办理，需要本人到场，如果是夫妻双方参与买卖，夫妻两人都需要到场。携带身份证，户口本，工商银行卡（卡内需要首付三成-定金-尾款=X），购房证明（我的南京APP自行开具，保存二维码即可），个人信用报告（地图里搜个人信用报告，即可知道附近可开具的银行，自助办理，可以选择简易版），工资证明，公司需要盖章，工资一年流水（需要覆盖所还贷款的2倍），到达网签地点，中介有专门的贷款专员服务，网签要做的事情，就是要签很多很多张纸，跟着专员走就好。

贷款以工行为例，一年之后使用提前还款，就不用交额外的费用。

四、9.17号 业主去解押

五、9.18号 贷款批下来

六、9.27号 解押成功

房产证上解押一栏已拿到盖章

七、9.30号 房产局送件

买方和卖方一起去住房保障和房产局去办理送件，需要本人到场，必须是工作日。

买方需要携带身份证，户口本原件，购房证明，工商银行卡，首付已经提前存入。这次需要交的费用分别是首付，不包含为尾款和已交的定金，1个点的契税，南防监管担保费600，产权登记费80，税费支持刷卡支付。

送件流程先是买卖双方先签订资金监管协议，拿到监管证明，买方去附近银行付首付，拿到收款凭证，在双方回到房产局拿着购房证明办理最后的送件手续，这个时候，其实可以告诉工作人员，出件的时候选择邮寄的方式，当时我们的贷款专员太忙，疏忽忘记告诉我这个事，后面交契税等费用的时候，被告知，只能在出件的时候自己过来取（也可委托其他人，拿着委托书和本人身份证过来代取），出件在1~3个工作日之后，买方就可以拿到房本和发票。（房本和发票可用来到异地办理公积金提取）

八、10.9号 房产局出件

送件后1~3个工作日，房产局就完成了出件，拿着身份证，和送件时给的一个文件，全称应该是南京市房产交易与不动产登记综合收件单，去房产局取新房本和发票（房本和发票可以用来提取公积金）。房本每一页和契税缴费证明要发给中介，她会发给贷款专员和银行，银行收到后，就可以安排给卖方放款了。

九、10.29号 银行放款

这个日子，钱已经到了房产局监管账号，业主大概3~5个工作日就可以收到款项，而我次月开始还款~房贷人生即将开始~

十、11.16号 完成最后的交割

业主户口迁出遇到了一点小问题，耽搁了一点时间，正常业主收到款以后就可以立刻安排物业交割和户口迁出，交剩下的2万尾款，交钥匙，水电燃气卡，这一天正式拥有的这间小屋子。

支付金额：房款首套30%+契税/个税+600监管费+80登记费+2.4%的中介费=总费用

这篇冷冰冰的经验帖终于结束了，让我们一起拥有一个温暖的ending。无论我们身在哪里，一屋一瓦都可以帮我们筑起一道牢固的防御壁垒，包容我们的情绪和烦恼，也留存我们的爱和幸福。萧伯纳说，家是世界上唯一隐藏人类缺点与失败的地方，它同时也蕴藏着甜蜜的爱。我们都终将拥有这样的家，这也是我的心愿和对所有人的祝福。