蔡魏斌：二手房的增值和贬值怎么产生的呢？

一般来说，房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权属于个人产权，是私有财产权的一种，受到我国《物权法》的保护，其年限是永久的，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有，“房产证里是没有期限登记栏的”，因为根据我国《宪法》，土地的所有权属于国家和集体所有，所以土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的一项使用权，也就是说房子的所有权是永远的，只要房子不塌，这房子就一直是产权人的，但土地是国家的。而根据土地规划用途的不同，土地的最高使用年限又分为40年、50年和70年不等，像住宅用地产权为70年，工业、科教文卫体综合类用地产权为50年，商业、旅游、娱乐用地产权为40年。到期后可重新缴纳土地出让金，获得土地继续使用权。

所以房地产一般的规律是因为土地的稀缺性而造成土地的价格会随着时间的流逝而增长，这也是房子能够保值的最重要因素。但是我们也要看到土地的使用年限是固定的，住宅的使用年限是70年，万一你购买的房子本身的土地的使用年限已经很久的话，那么到时候在补缴多少的土地出让金才是合理的呢？另一方面房龄越长贷款越不容易，银行甚至不会贷款给房龄超过20年的房子。所以房子是在土地稀缺增值的同时也在贬值，只是这个增值和贬值的速度每个楼盘和地段不同而已，所以有的楼盘就是一直增值，哪怕再旧的房子也能卖出好的价格，而有的房子几年之后就无人问津了，价格只能一降再降。

所以我们买二手房的时候也要考虑到房龄问题，因为我们土地使用年限越多，一旦到期就需要进行土地续费，所以房龄越高，资产的贬值就越发的严重，不管是在硬件方面还是舒适度方面都会越来越差的，后期的重新翻修的成本和时间成本都会增加许多，所以我们在购买二手房的时候最好不要买超过10年的房子，因为这样来说我们还没住几年呢，房子就已经接近20年的年龄了，因为房龄一旦超过20年房贷就没有办法了，有些城市已经有了银行规定房龄在20年以上就不能贷款，所以买房的时候一定要考虑清楚。

我们买房的时候除了要看户型、配套、楼层，还有一点要考虑，看这房子未来是升值还是贬值。同样的房屋，为什么有些在几年后会增值，有些则会贬值?哪些房子易贬值?

小编今天就来教您巧妙避开贬值房。

1、建筑质量：“豆腐渣”楼盘慎买 　房屋的建筑质量，质量过关的好房子是房地产市场永久的“宠儿”，而那些“豆腐渣”楼盘则令人担忧不已，即便装修后光鲜亮丽，也掩饰不了太久。这样的房子房价跌得最快，而且无论如何宣传都难以得到购房者的认可。

2、地段配套：发展前景要看得远 房产的价值很大程度上与地段有关，好的地段方便业主的生活，例如繁华的商业街区、市中心，有些楼盘选址偏僻，宣传时号称此处将建成繁华街区，然而，需要慎重的是，商业街区的建设不仅需要综合测评该区域的消费能力，也需要较长时间。“空城”、“死城”这些字眼在我国城镇化过程中并不少见，不少片区历经数年都难以发展良好，片区内的楼盘价格一跌再跌，那些早早入手的购房者只能叫苦连天。

3、不仅如此，物业、配套设施也会影响房产价值的变化。好的物业不仅能够使居住者身心愉悦，更能提高小区房源在市场上的竞争力，口口相传，吸引越来越多的购房者。而良好的配套设施包括交通、邮局、银行、超市、学校、医院、休闲娱乐场所、餐饮等，这些都会对房子是否保值甚至贬值产生影响。

4、污染因素：工厂、加油站附近不利健康 买房是为了更好地生活，如果楼盘附近存在严重污染源，居住质量必然下降，此时，房屋也易贬值。在购房置业中必须注意避开这些接近污染源的楼盘。例如高压电塔、工厂以及加油站等附近的楼盘。

专家建议，选择房产时尽量避开电磁波辐射严重的地区。有些人为了上班方便，在工厂附近购房置业，其实这是错误的选择，工厂会产生诸多的废气废品废水，污染较为严重，长期在工厂附近生活不利身体健康，所以购房置业时应尽量远离工厂。

如今，随着城市的发展，汽车越来越多，不仅停车难，加油也难，有时需排上许久的队。为方便加油，有些市民干脆在加油站旁边买房。其实这也是个错误的决定，汽油中含有大量的有害物体，居住在加油站旁，空气势必受影响，另外加油站旁常有车辆停泊，噪音也比较大，影响生活质量。噪音因素：避开交通“中心”得清静 疲惫了一天，下班后，市民都希望回到安静的家中好好放松一下。然而，有些地方的家一直都不安静，例如铁路旁、高速路旁、立交桥旁，专家建议，买房时应尽量避免这些区域。