房产笔记
拥有不动产：投资房地产
房地产顾名思义包括“房”和“地”两部分，“房”是指建筑物本身：既包括人们用来居住的房屋，又包括与之相配套的辅助面积、公共设施、及商业用房、服务用房、文化事业用房。“地”则是指建筑物所占用的土地。因而房地产从广泛意义上讲是指“土地及其附着在其上的建筑物”。通常人们所说的房地产则主要指大厦、商场、住宅等等。房地产投资就是通过购买房地产的方式使资产达到保值增值的目的。
房产与地产是不可分割的，其中地产是核心，因为房屋总是建在土地上面的，与土地连在一起。但是，房产和地产并不等同，这是因为：土地可以单独买卖，而房产则不能脱离土地单独存在；土地是永存的，所以没有折旧，它既不会损耗，也不会磨损，但房产却恰恰相反，过一段时间就会磨损、破旧甚至废弃；地产的价格直接由地租规律支配，而房产价值则由商品价值规律所支配，这就是说虽然买的是房产，但里面包含着地价，而且，地产在房产价格中占有相当大的比重，房地产交易实际上也是在买卖土地。
与房地产紧密联系的是房地产市场的概念。一般而言，房地产市场就是指房地产买卖、租赁、抵押等交易的场所。随着科技的发展，“场所”的概念在逐渐淡化。房地产市场可划分为房产市场和地产市场，房产交易离不开地产交易，地产交易可以脱离房产交易而独立存在。
选择房产投资的最佳时机
首先，一个国家的经济增长水平，反映了国家的发展速度和景气程度。经济增长率高且持续发展，必然会刺激房地产业的快速发展，使房地产的建设和成交量十分活跃，特别是国家把房地产作为经济增长点和国民经济的支柱产业后，必然会在政策上予以支持，新楼盘不断涌现，有效供给不断增加，使商品房大量上市，给购房者及投资者以充分的选择余地，可以用相对较低的投入达到投资目的。
其次，从房地产上市公司提供的数据表明，房地产开发企业的平均利率由1994年的324％，降低到1997年的1245％，即使平均利润为10％，也是泡沫多多。
随着房市愈加成熟和规范，未来房地产市场的投机机会越来越少，投机成本越来越接近国际平均的利润率(即6％～8％之间)。
首先在购房时，大都离不开银行的支持，多利用银行贷款购房，从目前的情况看，银行几次降息，住房贷款无论是分积金还是按揭都是比较低的，主要的目的是刺激消费，现在投资者购房在利率上无疑是最合算的。
其次一般来讲，不管是现房还是期房，如果销售量不到30％，那么开发商的成本还没有收回，在销售业绩不佳的时候，开发商还有可能降低房价。
若销售量有50％，表明供销平衡，房价在一定时间内不会变化；若销量有70％，表明需求旺盛，有可能涨价；当销量达90％以后，由于开发商想尽快发展其他项目，房价可能会降低，看销售量也是把握购房时机的方法之一。
最后，当某一楼盘空置90％时，价格应是比较低的时候，但也要付出一定的代价，例如装修噪音、服务不到位、环境杂乱无章、交通不便等；当空置率为50％时，此区域已经有了一定的发展，购房既能得到较好的价格，又能得到发展商、物业公司提供的服务，是最佳的购入时机。
判断房地产投资价值
居民在自主购房时，考虑最多的往往是价格合不合适，居住是否舒适等问题，而投资者在投资购房时，就会像投资股票一样，考虑最多的应该是房产的升值问题，其中包括房屋价格和租金的上升，随着房地产市场的不断健全，然而，在楼海茫茫中我们怎样才能从众多的楼盘中找到精品呢？我们可以通过以下要素可助投资者判断房产的投资价值。
一）选择住房的地点应考虑的方面：
1．自然条件。主要包括日照、温度、风向等气象状态，房屋景观、小区绿化、是否沿水、临街等人文和天然环境状态。
2．社会条件。主要指小区或单体房屋所处区域的城市功能规划性质、小区周围建筑物景观、小区物业管理水平等方面。其次还包括交通条件，主要指城市及居住小区交通网络的建立，通路等级，道路通过能力，交通设施是否齐全等方面。
3．配套条件。主要指小区内的水、电、气、热、电视、电话等管线网络，学校、派出所、邮局、银行、商店、餐饮娱乐休闲等设备及设施配套情况。
二）选择房屋结构应考虑的因素：
1建筑平面
建筑平面的范围包括平面面积、平面系数、间隔布局。确定购房面积时，要参考自己的工作特点、人口多少与年龄性别构成。房屋的使用面积与建筑面积之比为平面系数。当然是使用空间占整个建筑面积的比例越大越好。
2间隔布局应该合理方便
起居室、客厅等公共空间与卧室等私人空间的布局设计应该科学，以既能保持良好联系，又互不干扰为宜。
3建筑层高
除房屋的面积合理外，适当的层高也很重要。房间的层高过大，易给人以空荡的感觉，层高过小，则会让人感到压抑。另外，在考虑层高时，应把装修的因素预先考虑进去。
4建筑外观
选择外观时应遵循以下原则：
（1）统一性原则。房屋的外观要有统一性，如色彩、造型、尺度、主从统一等。
（2）对比性原则。任何美的事物，都是既统一，又变化的。虚实、明暗、高低、色彩等的对比，使整个建筑给人以一种富于变化的感觉。
5房屋朝向
中国人一向以坐北朝南为贵，这里面既有社会因素，又有中国所处的地理位置因素。南北朝向采风、通光条件好，所以估价时，南北为贵，东西较便宜。如果考虑到众多朝向组合，依贵贱论的顺序为：南北、东南、南、东北、西南、东、西、北、西北。
6建筑层数
房屋的层数不同，其售价也不同。不同用途的房屋，楼层对价格、使用有很大的，影响，如黄金口岸的商业楼其底层与
五层的营业楼的售价差价很大。对于住宅，老百姓口中有“金三银四”的说法，但我们也不需非
四层不买。购房者应根据自己的消费需求、支付能力、购房目的等具体情况综合考虑，选择最适于自己的楼层。
7建筑材料
从外墙到屋内建材价格差异极大，木质、铝质门窗的价格差了许多，花岗石地板也不是一般的瓷砖所能相比的，另外，外国进口的厨房设备、卫浴设备也比国内产品贵了好几倍。如果建筑材料品质低劣或耐用程度低，会使房屋的售价大打折扣。
8施工质量
施工质量是房屋质量的一个非常重要的方面。购房者应注意地面是否平整、铺设的地砖是否平整牢固、防漏性能如何、隔音效果怎样、门窗是否开启自如关闭严实、锁是否灵活、玻璃是否牢固、设备是否完好等。
三）售价及其付款的方式
一般来说，分期付款购房最适宜。在美国等发达国家，分期付款早已盛行，并不以为负债是一种包袱。在国内，分期付款的消费方式已经开始向老百姓渗透，在沿海地区已经被人们所广为接受。国内的银行也在设计和逐步完善住房贷款操作方法。
分期付款的可贵之处在于它通过延长付款时间，将包袱大而化小，实现提前消费。这对于那些准备成家立业而又缺乏资金的青年来说不失为一种理想的选择。即便有钱，也可以通过分期付款的方式以腾出资金用作其他投资，争取更大回报。
四）物业管理
物业管理是由专门机构及人员对物业的使用维护和对其环境卫生、公共秩序等依法和按合同进行管理，使之保持正常状态的监督与有偿服务的行为。它有两种类型：委托服务型和自主经营型。物业管理也可以说为物业管理公司受物业产权人和使用人的委托，按照国家法律和合同契约的规定，对被委托的物业行使管理权，以经济手段管理物业，并运用现代化管理科学、先进的维修养护技术和先进的服务手段，为物业所有人或使用者提供综合的、优质的有偿服务，以满足使用者不同层次的需求，使物业管理发挥最大的使用效益。
在我们选择物业管理的时候一定要具有以下这些特点：
1．产权明晰，管理集中。实行公司的统一管理，变多个产权单位、多个管理部门的多家管理为物业公司一家管理。这种特点可以克服各自为政扯皮推诿的弊端。
2．服务多层次。不但负责房屋维修，而且对管理范围内建筑物、附属物、设备、场地、环卫绿化、道路、治安等专业化管理和养护及对使用人的全方位多层次的服务，巧利用发挥住宅小区和各类房屋的整体功能和综合治理效益，有利于开展好社区服务。
3．公司化管理，企业化经营。这样既减轻了政府的压力和负担，又使管理费用有了稳定的来源。
4．管理单位合同聘用制，建立物业管理的竞争机制。在这种机制下可以提高服务质量、提高服务水平。
5，业主自制与专业管理相结合。按市场原则理顺产权人、承租人、物业公司间的法律关系和经济关系。在新的体制下，小区的居民，自己的事情由自己来办，大家的事情大家商量，从被动地遵守小区管理规则走向主动地共同地维护集体的利益。
经过以上四个方面的考虑，在进行房屋投资时就一定能取得丰厚的回报。
如何选择房贷成数
在进行银行控揭买房时，房贷的成数是投资房地产者必须考虑的问题，办理房屋贷款时，贷款成数高比较划算呢？还是成数低的比较能减少利息负担，以下介绍几种选择房贷款的方法：
一）分析贷款成数的影响
一般而言，贷款成数高好处是所需自备款较少，但将来每个月的负担较重。相反的，成数低则自备款较高，但每个月的缴付额较低(假定年期、利率都一样)。所以衡量贷款成数的主要因素是购房时能拿得出多少自备款，将来能负担多少房贷支出？
如果都负担得起呢？那就要看当时的利率水准和剩余的资金用来投资的获利水准何者较高。
杨某看中了一栋80万元的房子，若贷款七成，须自备款24万元，贷款六成则须准备32万元；假定贷款为15年期，利率为10％，以“本息定额偿还法”的方式，前者每月负担约5 992元，后者约为5 136元，每月相差856元。
在这个例子里，贷款七成自备款节省856元，如果用这笔钱来投资，以年平均获利率10％来计算，15年后(以每月复利的方式计算)会增为356 313元，如果以贷款六成的方法，每月省下的856元用来投资，年平均获利率也是10％，则15年后，可有354 786元的储蓄J两者相差1 527元，贷款成数多一成稍微划算。
当投资报酬率高于或等于贷款利率时，以贷款成数较高所省下的钱作为投资比较划算；反之，若投资报酬率低于贷款利率，则办理低成数贷款，以每月省下的钱投资较划算。
二）权衡贷款与投资的决策
有必要了解的是，将贷款成数较高所省下的钱进行投资时，获利率是以复利方式在利滚利，本金会越滚越多，贷款的利息则是以本利计算，每月摊还部分本金，所以贷款本金会越来越少，使利息负但也逐渐减少，了解这个概念就不难明白，即使投资获利率等于贷款利率时，还是以办理较高成数贷款划算，如果碰到同样情形时，也适用于手边有一毛钱时是不是该偿还部分贷款，如果那笔钱用来投资，获得率高于或等于贷款利率，则以不还掉较好。
判断获利率是不是高于贷款利率，则涉及投资工具和投资时机的选择，各种投资工具都有不同的获利和风险性，在不同的时机介入，也会有不同的获利程度。
投资商业铺和二手写字楼
投资者在投资商铺时，常问及这样的问题：这个商铺值多少钱？其实这个问题的答案不存在任何专家或发展商那里，也许投资者应当自己去做一些小的思考，答案就在自己的手中。
商铺属于生财工具，把自己的商铺出租，一定要保证承租人能够在这个地方赚钱，这样才能保证自己的回报长期稳定可靠，因为没有人愿意赔本租场地的，所以必须研究各种行业的成本模型。
假设，投资者在一个适于经营服装业的地段考察一个铺位，首先应当去了解周边服装铺的经营状况，比如衣物的档次(平均单件价格)、每周的出货量、顾客的种类等等。
一般而言，场地成本占其总成本的l／5至1／4。对于一个10平方米的服装铺而言，若平均单件价格为100元，每周出货约30件，那么每日的营业额为430元，考虑每年四个月的淡季营业额对折，所对应的单位营业额为每天36元／平方米。按照1／5的场地成本、8年的物业投资回报期计算，净售价应当为21024元／平方米，这里还没有考虑税收、空租、佣金等问题。所以，投资者只要知道该地区每平方米的平均营业额，就不难算出合理的商铺投资价格。
在评估商铺价格的同时，也要选择好的商业的旺铺，我们该如何选择呢？选择优秀的商业旺铺有以下几个特征：
首先，适用行业广泛；一般意义上，一些甲级商厦的低层商铺是最佳的商铺，商业街带来天然的人流量，甲级写字楼的大量人流代表高尚的消费力量……事实上，一些含金量高的商铺物业往往被发展商所保留作为长期投资，能够进入市场流通的较少。
投资者应当认识到，能够在市场以出售形式换现的商铺，往往已经属于第二流的品种，投资的时候才应当慎之又慎。
其次，人流量大；交通便利、人流易达的商铺应是首先要被考虑的，所以底铺远远好于在楼上的铺位；同时，要区分人流的种类，休闲人流的价值要远远高于交通人流，前者如商业中心、娱乐中心，后者如地铁通道等；另外，人气也是一个重要指标，要看看周边商业是否已经或者预期成势，周边是否有重要的商铺顾客来源等。值得提出的是，狭窄街道形成的双边型商铺结构比宽阔马路造成的双单边商铺结构有利得多；商铺平面结构也很重要，一方面要有较宽的门面，另一方面也希求方正的格局便于店堂布置。
最后，避免商厦内部分割铺位；目前，较多出售位于商厦内部的分割铺位，这是商铺投资中风险因素最多的一种。因为位于商厦内部，商铺经营者多半会受到商厦管理者经营思想和经营水平的制约，还会受到商厦内其他经营者的影响。
因此，无论怎样，投资者首先应该选择临街或者尽量靠近出入口的铺位，形成商厦内部和外部左右逢源之势。而一旦有空租，总是位置不佳的首当其冲。
学会投资商业旺铺，那我们又怎么来投资二手写字楼呢？要想投资二手写字楼，首先要学会计算投资回报，在确知回报率的基础上，做好二手写字楼的投资。
目前一般计算房产年回报率的公式是：年回报率(每平方米的租金÷每平方米的售价)×12个月。一般来说，如果某个二手写字楼单位年回报率达到8％~10％，则可投资购买。超过10％的年回报率，则属上乘产品，不要错过。
首先，物业地点要选好；投资二手写字楼，要会选地段。二手写字楼的租售与其所在位置有很大关系。那么哪些地区的二手写字楼投资及升值空间最大？
通常每个城市的中心商务区及周边的写字楼较有潜力，其物业的地点比较好。
其次公共交通要便利；写字楼所处的交通位置及便利度非常重要。如某个二手写字楼地处偏远，交通不便，或交通拥挤，就不适合投资；如二手写字楼处于地铁旁，价格又合适，就可以投资。
除此外，写字楼所拥有的停车位的多少，也很重要，必须列入考查范围。
其次，硬件配置很重要；写字楼的硬件通常决定了写字楼的租金水平。比如地王大厦，高达69层，在里面办公，即感觉心情舒畅。而电梯数量的多少，决定了上下班时的便利度，电梯容量则决定载运货物时是否便利，以及载人的多少等。
至于周边配套，就更重要了。选择投资某个二手写字楼时，一定要周密考查周边配套设施，像银行、商店、餐饮、公寓等，功能是否齐全很重要。
如广州一些新建的写字楼，虽然整体面积、地理位置比不上一些老牌写字楼，但它的租金却是可以与之媲美的。原因就是其本身具备了老写字楼所没有的更现代化的硬件。
再其次周边自然景观不可少；人工作到一定时候，势必疲惫。写字楼楼层里设置的公共小花园及小花园里的植被绿化，可以达到放松身心的目的。而写字楼外的自然景观，则可以让人凭栏远眺心旷神怡，以利于休息养神。如果某个写字楼周边全是高层建筑物，其视线必然被挡，就谈不上什么自然景观了。
最后带租约写字楼马上有收益；一般来说，带租约的二手写字楼升值潜力大。据统计，租约长达3～5年的二手写字楼，哪怕售价与附近写字楼相比高出2 000～3 000元／平方米，也划算。
因为大城市高档写字楼普遍管理费高，管理费加中央空调费已高出租金的一半以上，如有几个月空置，管理费的损失对写字楼整体租金收入影响很大。
因此，投资者在投资二手写字楼时，对上述的几个影响因素必须综合衡量，才能选中理想的投资对象。
