2019-2020房产投资趋势分析

三十而立，人到三十开始关心房子车子的问题了，原来觉得远在天边，现在觉得这个年纪该承当一定的责任了。 一、经济背景及国际对比 来看下2019的经济背景，经济增速放缓，外部经济环境的压力，及房地产调控严厉。其实也不必太过紧张，关注下各国长期的经济走势，我们发现，二战之后经济增速有加快，从1%到2.5%，最高到4%（4%已经达到顶峰了）现在回落到1%-2%，美国3%左右。 房子的作用是保值和居住。我们计算放假增速可以参考经济增速，实际还要加上通货增速和城市化速度。 二、从数据上来看 中国房价符合全球一般规律 房价增速=经济增速+通货增速+城市化速度 三、中国房价没有增长过头 现在中国人均GDP是9000多，美国6万多，所以还是有很长的一段距离可以发展 纵向比较，我们现在差不多是70年的日本，80年的韩国，更何况日本还是增长了10几年，韩国现在还有增长，所以留给中国的空间大。我国的国情，市场大，分摊成本，促进创新的空间大。 四、十二年房价翻一番 现在增速6%，经济增速哪怕放缓到3%，通货速度2%，城市化速度1%，房价增速可以粗略算为6%，现在的城市化大概50%左右，发展到70-80%完全是有可能，未来20年，慢慢增加也是有很大空间。 五、降低的不是房价，降低的是房价的增速 有存在误区，觉得城市化饱和，前面提到的城市化率现在还有很大空间。另一个误区是听到政府调控手段，以为是房子要降价了，其实是降低房价的增速。房子作为消费属性和投资属性兼备的产物，房住不炒是为了分离房地产消费属性和资产属性。 1）尽量压制“资产属性” 2）防止房价增速过快 3）防止社会财富差距进一步拉大 六、选房的原则（向下是周期波动） 城市间，城市内。 位置和周期。 考虑因素：城市规模，人口流入，人均收入，土地供应，儿童数量，上市公司数量，财政收入，服务业占比。 城市排雷：东北西北，受气候影响大的地方 城市内分化：城郊风险大，例如北京六环以外，交通不便利，基础设施不完善。 城内避开破旧，不便，不宜居的地方。 周期：调控面，资金面（资金松紧和房价增速的负反向走势）。