Cap Rate资产定价的合理与不合理

投资回报测算是否精准，说小了，只是技术问题，说大了，就是企业的得失问题。 因为，错误的资产定价一定有白白获利的一方，也有被占便宜的一方。

投资界普遍使用经营现金流除以Cap Rate （capitalization rate 资本化率）来做资产估值，这是一种静态估值法。我们提到海外金融地产投资界普遍使用NOI （Net Operating Income净经营收入） 来做资产估值和回报测算。静态资产估值法的国际通用公式正是NOI 除以Cap Rate。

公式中的NOI是资产首年的净经营收入，除以当前市场普遍能接受这个资产的Cap Rate进行资产定价。如果当前市场普遍能接受的某类资产的Cap Rate是5%，就意味NOI乘以20倍就是资产的市场估值。一个项目如果首年NOI 达到1个亿，那么以5%的Cap Rate进行估值，项目就值20个亿。如果以4.5% 作为Cap Rate，项目就值22.22亿。仅仅差0.5个百分点，项目的估值竟然差了2.22个亿。可见，静态估值定价对Cap Rate极为敏感。

既然Cap Rate对资产估值这么敏感，那么它受哪些因素影响呢？

1. 利率因素

2. 项目未来的租金增长率

3. 投资市场供需平衡关系

首先，利率是所有资产估值的基础。国债被普遍认定为零风险资产，因此10年期国债利率经常被用作基础回报率来计算Cap Rate。风险与回报成正比，房地产投资风险高于国债，Cap Rate理论上应该比国债利率高，而国债利率的波动也会导致资产的Cap Rate波动和资产价值的变化。2008年金融危机引发各国的货币宽松政策，使得利率长期偏低，不少市场的Cap Rate也处于历史低位，进而导致投资资产大幅度被动升值 。

实际操作中，Cap Rate 不一定比国债利率高，因为Cap Rate 还会受到其他因素的干扰。

因素之一是项目未来的租金增长率。如果一个项目目前的NOI 不高，但是未来的租金增长幅度会很大，如有改造提升或地铁通车等因素，那么买家是愿意付高价来换取未来的租金增长和资产增值空间，这个项目用来估值的Cap Rate就会较低。反之亦然，如果一个没有租金增长空间的项目，买家就会用很高的Cap Rate来作估值。如百货或大卖场整租的项目，租金增长率很低，租约很长，那么买家就会用很高的Cap Rate进行估值。这也是为什么有些好地段的商业项目由于租金低、租约过长而卖不出好价钱。

另外一个因素就是投资市场的供需关系。当市场资金充裕，但是优质资产稀缺，即我们常说的资产荒或供需失衡的情况下，买家也是愿意付高价来争夺稀缺的资产，用来估值的Cap Rate也会偏低。

Cap Rate 对资产交易过程中的定价极为敏感，却难精准量化，是投资界长期纠结的问题。投资界领军团队高和资本正积极研究论证如何精准量化Cap Rate。

在如何精准量化Cap Rate有了结论之前，如何化解Cap Rate对投资决策带来的影响？国际投资界的解决方式之一是进行动态现金流的测算，用未来多年的现金流来动态测算资产价值，避免静态资产估值过份依赖Cap Rate准确性的技术问题。

• 投资回报测算是否精准，说小了，只是技术问题，说大了，就是企业的得失问题。因为，错误的资产定价一定有白白获利的一方，也有被占便宜的一方。
• 4.27大资产管理规范中要求的“净值型管理”操作，目的是要实现国际通行的NAV管理和Mark to Market 定期估值管理。
• 资产管理行业正在进入标准化时代，管理指标的统一不仅关系到企业的经营指标考核和风险控制，也同时影响企业与资本市场的对接。